拿地那些事儿

12月9日，收到搜房乐居方方的短信，“赵巷镇特色居住区17号地块占地74091平方米容积率1.02，16.2亿被拿下折合楼板价21865元/平方米，溢价率192%，此前单价地王为赵巷镇特色居住区10号地块，楼板价14499元/平方米”，这个“此前的地王”就是俺们金地拿下的，目前大名叫“金地天境”，是去年7月23日拿的地，一年之间，地价每平方米涨了7000多元！遥想当年我们宋涛总踱出拍卖现场，被蜂拥而至的记者堵个正着，次日媒体大标题说“金地宋涛说地价很便宜”，我们之后每次和宋总喝酒，都拿这个伪新闻调侃他，宋总也每次正色澄清，“我当时说的是‘不贵’，绝对不是‘便宜’”！

因为担心媒体的标题党陷害，搞得后来大家拍地后无论得手与否，都飞快的溜走，比如今年10月14号金地在航头22.86亿拿了块地，溢价率328%，拍卖内场的宋涛总早就乘另一个电梯走了，记者在外场堵到李耀强总，据看过晚间新闻的同事们向我转述，李总当时一边打手机一边躲避镜头，一会儿头扭到这边，一会儿头扭到那边，就是不接受采访，哈哈，这个后来也变成了我们调侃李总的段子。

其实作为金地这样的专注住宅开发的上市公司，土地是生产资料，就象面包房的面粉一样，土地是我们的生产资料，不管有多贵，我们必须得拿，除非金地改行做DVD了。新政影响的，只是土地价格，而非是否拿地的行为，开发商纠结的无非是，自己手里的钱，是投这块地还是那块地？是拿朱家角B1-B2地块容积率0.7的地还是拿南翔走马塘以西地块容积率2.4的地？是拿常州飞龙生活区的地还是拿南京所街的地？作为崇尚科学筑家的金地（请注意我这一句话蕴含的自嘲意味），做判断之前的流程一般是，负责运营的同事去收集地块各类规划条件出让条件等，负责市场的同事看地研究市场出设计与成本输入条件等，负责设计的同事进行规划排布产品设计等，负责成本的同事进行成本预测等，负责财务的同事进行利润率IRR现金流分析等，最后再由运营同事统合成初判报告，向集团领导汇报，确定拿地底价。我们做事如此“科学”， 一招一式皆有研究方法和流程，以致竞争对手可以通过我们历次参与招拍挂的土地出价记录，研究出规律来，进而抢我们的风头。

我作为“负责市场的同事”，面临的纠结是，这块地亩产价值最大的农作物到底是什么？比如一块容积率1.2的地，可以做清一色的小高层，也可以做小高层加洋房，还可以做高层加联排或者叠加；户型面积可以做90-120平方米/套的主力段，也可以做120-180平方米/套的主力段，还可以做200-300平方米/套的主力段；平层还是复式？是精装修交房还是毛坯交房？是分两期还是三期？车位配比1:0.6还是1:2？会所什么功能？大堂什么标准？车行入口放哪里？是否大地库开挖完全人车分流？……一块地做什么产品虽然有很多选择，但是一块地在一段时间内，最适合做的只有一种产品，陆游有首诗“文章本天成，妙手偶得之”，我们寻觅的，正是那个宛若天成的选择。

比如前文提到的赵巷前地王金地天境，容积率1.0，可以做一个小高层加联排的方案，但是我们认为，上海的豪宅市场已经到了充分细化的时代，当客户已经居住过别墅厌恶晚上起夜想喝口水都得下三层楼梯到一楼厨房净水器倒水喝的时候，当客户已经居住过别墅觉得一家几口人分三个楼层回家各回各屋缺乏一个比较大的共同活动空间的时候，当客户觉得已经居住过别墅觉得左邻右舍似乎总有一双眼睛在看着自己总是不那么私密的时候，他们会想一想，别墅之后还有什么？是更大的别墅么？还是试一试将一个独栋别墅甚至两个独栋别墅的面积平摊到一个户型层面，真正用居住形态改善客户的生活品质？于是乎，金地天境500平方米每户都有游泳池每家都有一部私属电梯的平层大宅横空出世了，在这种牛叉产品思路下， 14499元/平方米的楼板价真的是“很便宜”啊。

其实500平方米的大宅还不算什么异想天开，我们曾经想做一种1000平方米/套的平层大宅，不是居室尺度的简单放大——故宫里乾隆的三希堂也是小小的——而是围绕着主人的生活起居，将空间划分为生活区工作区娱乐区等。灵感来自于一个朋友，说他北京有个哥们儿，是目前国内风头甚劲的几个电影演员的经纪人，在自家地下室做了个舞台，经常邀请各路演员谐星明星和自己的各路文艺中年文艺青年朋友，自编自导自演先锋实验话剧，观众也是各路演员谐星明星和自己的各路文艺中年文艺青年朋友，演着演着大家还可以现场改剧本换台词变角色，玩得不亦乐乎。那种请人吃饭酒吧撩菜浴场按摩的社交生活已经过时了，终有一天，我们会回到韩熙载夜宴图的时代，在家里宴请朋友，听乐、观舞、休息、清吹、送别。除了社交功能，还有怡情养性的收藏，象什么乾隆御制粉红地粉彩轧道蝴蝶瓶、清雍正御制掐丝珐琅双鹤香炉、无束腰裹腿罗锅枨加霸王枨画桌等等，总不好意思放在一个仓库给朋友看吧，当然要放在家里。还有木匠作坊、哈雷修理、书画作伪等等稀奇古怪的爱好，都得空间分工才有可能啊。你说，这种产品的产品溢价力会有多少？

拿地的乐趣在于，当我们发现了这块地的最佳种植物是什么，而且发现只有自己发现而别人没有发现时，真有点像扎金花时手握豹子感觉，众人皆醉我独醒，虽千万人吾往矣。