谢逸枫：缘何上调首套房贷款利率?

  核心：2011年9月中秋节前后，因额度紧张，无法受理房贷业务，不论首套还是二套房。浙江杭州多家银行暂停房贷受理业务，全面转向企业贷款及个人抵押贷款。相对而言，国有大行的房贷业务仍正常开展，首套房利率较前数月并无大幅度上涨，仍在基准上浮10%左右，不过就具体客户而言差别较大，据系统测评结果配以相应的贷款利率及附加条件。但在贷款利率之外，“贷款手续费”或“加急费”等附加收费开始大行其道。

  2011年10月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。截至2011年10月17日，全国已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等城市，全国城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的银行。

  2011年10月14日，央行上海总部公布前三季度上海市货币信贷运行情况。 数据显示，9月末，上海市本外币各项存款余额56346亿元，同比增长10.6%，增速较上年末下降6.4个百分点。前三季度新增本外币存款4529亿元，同比少增2112.8亿元，其中9月份增加638.3亿元，同比少增1221亿元。

  9月末，上海市本外币各项贷款余额36758亿元，同比增长11.2%，增速较上年末下降3.9个百分点。前三季度新增本外币贷款3216亿元，同比少增526.7亿元，其中9月份增加207.8亿元，同比少增50.1亿元。前三季度上海个人住房贷款增长乏力。个人住房贷款增加199.7亿元，同比少增294.7亿元，其中9月份仅增4.1亿元，环比少增12.6亿元。

  1，你对银行上调首套房贷款利率有何感想？

  著名房地产经济学家、亚太会中国房地产经济研究院院长谢逸枫称：“上调首套房贷款利率可堪称“史上最烂”的政策，大有誓把“刚需”赶尽杀绝的意思。其实“刚性需求购房者都是解决自主才购房贷款的，经济收入和房款支付能力特别低，必须靠房贷才能够买房的。原本不是调控压制目标，也不是针对投资投机炒房的人群，根本没必要对他们进行“紧箍咒”。”

  如果真想遏制房价上涨和控制房地产金融风险及担心可信贷的资金不足，完全可以“暂停”二套房贷，岂不更具有效果。难道真想把市场最活跃的购房主力军（刚性需求）消灭于房贷门槛上？不仅会“误杀”刚需，还影响到楼市稳定。政府是支持和鼓励首次刚性需求型购房者购房解决居住问题，还是剥夺和收回首次刚性需求型购房者的购房权机会？

  2，为什么银行突然大规模的大范围上调首套房贷款利率？政策的目的是什么？

  著名房地产经济学家、亚太会中国房地产经济研究院院长谢逸枫一语道破先机说:“上调首套房贷款利率主因显然是银行“嫌贫爱富”，大发政策“暴利财”。其次是银行金融机构为配合国务院房地产政策调控，前9个月个人住房贷款额度过大，警惕房地产市场的风险。尤其是今年从商业贷款二套房首付比例升至六成，贷款利率上浮1.1倍和监管层面多次告诫银行警惕房地产贷款的风险，通过房贷测试等一系列都反映出银行对控制贷款风险的重视程度来看。再次是信贷紧缩，放贷严上加严。优惠利率取消，主要是因为银行可贷资金不足。

  特别是首套房贷的贷款利率较低，银行在资金相对紧张时，更愿意将钱贷到贷款利率高的项目，比如中小企业主贷款和私人及大中小房企等有实力房企，其贷款年利率大都会在基准利率的基础上上浮30%，甚至更多到50%。而所谓看跌房价和对楼市没信心及房地产前景不乐观的心理仅仅是市场上一些人自我炒作出来的理由。”

  著名房地产经济学家、亚太会中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示：“上调首套房贷款利率的目的主要是控制房地产金融风险，提高银行经营利润，根本不是遏制房价上涨过快。”

  3，上调首套房贷款利率对楼市和开发商有何影响？

  著名房地产经济学家、亚太会中国房地产经济研究院院长谢逸枫认为：“目前中国楼市进入调控深度期，突然上调首套房贷款利率犹如给楼市拨冷水，可谓不景气的楼市“雪上加霜”，前9个月销售成交萎缩和购房者观望气氛越来越浓厚，楼市大有萧条的感觉。不仅给楼市披上一层阴影，也给准备反攻的开发商打了一闷棍，负面影响大。原本开发商可通过旺盛的刚需购买力，销售房子回收资金。如此一来，等于抑制市场最活跃的需求力，对卖房者的心理压力和销售非常不利，将影响到开发商的资金周转率，延长开发商资金收回时间。

  银行这一举措对刚性需求的购房者影响较大，将让本不景气的楼市“雪上加霜”；目前房价有下跌趋势，房贷风险高，银行根据风险，上浮房贷利率在情理之中。近日，继建设银行北京分行上浮首套房贷利率至1.05倍后，北京、上海、广州、深圳等几大一线城市，以及天津、济南、郑州等二线城市也随之上调首套房贷利率。虽然上浮幅度略有差异，但基本维持在5%-10%之间不等。

  以目前建行北京已经上浮的首套房贷款利率至1.05倍，也就是涨5%计算，一套贷款100万元20年期的房子，月供接近8000元，20年需还贷16万元，总利息上涨5万元，相当于加息约两次。据中国指数研究院针对100个城市全样本调查数据显示，今年9月100个城市住宅平均价格为每平方米8877元，环比下降0.03%。而近期广东佛山限购紧急叫停，房地产商本以为迎来利好消息的时候，首套房贷利率上调的阴云再次笼罩在开发商的头顶。

  虽然目前各城市首套房贷款利率上调幅度差异较大，但利率上浮已将成为各地的普遍趋势。事实上，建行北京分行并不是首个上浮首套房贷款利率的银行。早在今年初开始，上海、杭州等全国十余城市的部分银行已陆续上调首套房贷款利率，从7折、8.5折优惠上调到基准利率，目前又继续上浮5%-30%。银行上调首套房贷款利率是和整个宏观经济形势分不开的。当前不仅仅是房地产领域的利率调整，其它行业都在调，这是在大的资金背景下，紧缩情况的一种反应。曾刚分析，其它行业资金需求的旺盛带动了整个贷款利率的上行。

  首套房贷款利率上调城市一共有14个，以东部一线城市为主，其次为中部城市，西部城市仅见成都。事实上，从今年年初开始至今，上海、杭州等全国十余城市的部分银行已陆续上调首套房贷款利率，从7折、8.5折优惠上调到基准利率，目前又继续上浮5%-30%。深圳，由于信贷额度紧张，深圳各家银行首套房贷款利率早在今年1月就普遍上浮，建行在深圳早已执行基准利率1.05倍的政策，中行、兴业为1.1倍。长春，今年4月即有银行在基准利率基础上上浮10%，9月初，再上浮到15%，目前大多数银行首套房贷款利率上浮20%，部分股份制银行甚至上浮50%。

  许多商业银行已提高房贷利率下限，对首套房实行较基准利率上浮5%-10%。在广州，招商银行、广发银行、交通银行网点同样对首次置业者贷款利率均上浮5%至10%不等，部分银行甚至称信贷额度紧张而无法承诺放款时间。在长沙，建行、浦发银行、招行、光大银行等多家股份制银行对首套房贷利率也都开始了上浮，幅度为10%-20%。而在武汉，首套房贷利率最高上浮到30%，二套首付至少六成，三套房贷已经开始停贷了。

  在这次首套房贷款利率上涨潮里，长春部分股份制银行甚至上浮50%，也创下了全国纪录。8月份长春市房地产市场的数据显示，8月长春商品住宅市场成交均价为6670元/平方米，目前长春中等收入者月薪在3000-4000元左右，月供5017元，就算“勒紧裤腰带”也供不起。各城市首套房贷款利率上调幅度差异较大。

  目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍在5%～10%；而成都、济南在5%～20%；长沙、武汉则为10%～30%；长春创各城市纪录，部分股份制银行最高上调50%，利率高达10.575%。济南，中行、农行、交通银行及大多数股份制银行在基准利率的基础上上浮5%-20%不等。上海，建行在浦东目前执行的是基准利率的1.05倍，光大银行首套房贷款利率已上浮5%-10%，广发银行上浮10%。

  2011年上半年，实现国内生产总值(GDP)20.4万亿元，同比增长9.6%，居民消费价格同比上涨5.4%。当前信贷需求仍然旺盛，尤其是各地投资冲动较强，信贷投放压力仍然较大。从部门分布看，住户贷款逐步走低，非金融企业贷款增速相对平稳。6月末，住户贷款同比增长24.8%，比3月末和上年末分别低3.5个和12.8个百分点，比年初增加1.5万亿元，同比少增2883亿元。其中，个人住房贷款增长放缓，比年初增加4887亿元，同比少增2883亿元。

  2011年以来，中国人民银行按照国务院统一部署，围绕保持物价总水平基本稳定这一宏观调控的首要任务，实施稳健的货币政策，综合、交替使用数量和价格型工具以及宏观审慎政策工具，6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率共计3个百分点，3次上调金融机构人民币存贷款基准利率（加息），灵活开展公开市场操作，实施差别准备金动态调整机制，加强流动性管理，引导货币信贷增长平稳回调，保持合理的社会融资规模，引导金融机构着力优化信贷结构。

  在多项调控措施的综合作用下，货币信贷增长进一步向常态回归。2011年6月末，广义货币供应量M2余额为78.1万亿元，同比增长15.9%，增速比3月末低0.7个百分点。人民币贷款余额同比增长16.9%，增速比3月末低1.0个百分点，比年初增加4.17万亿元，同比少增4497亿元。上半年社会融资规模增加7.76万亿元，直接融资占比显著上升。金融机构贷款利率继续上升，6月份非金融企业及其他部门贷款加权平均利率为7.29%，比3月份上升0.38个百分点。月末，人民币对美元汇率中间价为6.4716元，比上年末升值2.33%。

央行2011年8月12日发布的《2011年第二季度中国货币政策执行报告》指出，下一阶段，中国人民银行将按照国务院统一部署，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，实施好稳健的货币政策，继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，坚持调控的基本取向不变。报告指出，2011年上半年，保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%，高出同期房地产开发贷款比年初增速48.3个百分点。

  报告指出，房价过快上涨势头有所遏制，房地产贷款增速持续回落。6月末，住户贷款同比增长24.8%，比3月末和上年末分别低3.5个和12.8个百分点，比年初增加1.5万亿元，同比少增2883亿元。其中，个人住房贷款增长放缓，比年初增加4887亿元，同比少增2883亿元。房地产贷款余额增速回落，截至6月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额10.26万亿元，同比增长16.9%，增速比3月末低4.4个百分点。

  上半年，全国完成房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%，增幅比第一季度回落1.2个百分点。其中，商品住宅完成投资18641亿元，同比增长36.1%。 商品房销售增幅先降后升。上半年，全国商品房销售额24589亿元，同比增长24.1%，增幅比1-5月提高6.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长22.3%，比第一季度回落3.6个百分点，比1-5月提高6.3个百分点。

  报告指出，随着各项政策措施的贯彻落实和调控的深入持续，全国房地产市场出现了积极的变化，房价过快上涨势头有所遏制，房地产贷款增速持续回落。房地产贷款余额增速回落。房地产贷款余额同比增速在2010年4月达到最高值46.4%，此后持续回落。

  截至2011年6月末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额10.26万亿元，同比增长16.9%，增速比3月末低4.4个百分点。其中，个人住房贷款余额6.26万亿元，同比增长17.5%，增速比3月末低5.3个百分点，连续14个月下滑；房产开发贷款余额2.62万亿元，同比增长18.4%，比3月末低0.9个百分点；地产开发贷款余额7968亿元，同比增长0.5%，增速比3月末低12个百分点。

  截至2011年6月末，房地产贷款余额占各项贷款余额的20.5%。从贷款新增量看，2011年上半年累计新增房地产贷款7912亿元，同比少增5985亿元。其中6月份当月新增房地产贷款678亿元，同比少增630亿元。上半年，房地产贷款新增额占各项贷款新增额的19.7%，比第一季度低4.3个百分点，比上年全年水平低7.2个百分点。

  报告称，2011年1月，国务院办公厅印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号，以下简称国办发1号文件)。为贯彻落实国办发1号文件精神，中央有关部门和各地方政府也相继出台了相关措施。房价过快上涨势头有所减缓。6月份，全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，持平的有14个城市，环比价格下降和持平的城市比3月份增加了6个，环比涨幅比3月份缩小的城市有44个；二手房价格环比下降的城市有19个，持平的城市有12个，环比价格涨幅均未超过1.0%。

  报告指出，商品房销售增幅先降后升。1-4月，全国商品房累计销售面积同比增幅有所回落，之后有所上升。上半年，全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%，增幅比第一季度回落2.0个百分点，比1-5月提高3.8个百分点；商品房销售额24589亿元，同比增长24.1%，增幅比第一季度回落3.2个百分点，比1-5月提高6.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.1%，比第一季度回落2.2个百分点，比1-5月提高3.6个百分点；商品住宅销售额增长22.3%，比第一季度回落3.6个百分点，比1-5月提高6.3个百分点。

  报告还指出，房地产开发投资保持较快增长。上半年，全国完成房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%，增幅比第一季度回落1.2个百分点。其中，商品住宅完成投资18641亿元，同比增长36.1%。商品住宅完成投资占房地产开发投资总量的71%，占比基本保持稳定。2011年上半年，全国房屋新开工面积为9.94亿平方米，同比增长23.6%，增幅比第一季度提高0.2个百分点；房屋施工面积为40.57亿平方米，同比增长31.6%，增幅比第一季度回落3.6个百分点；全国房屋竣工面积为2.76亿平方米，同比增长12.8%，增幅比第一季度回落2.649个百分点。

谢逸枫

2011年10月19日

  对首套房贷款的客户来讲，基本是靠房贷购买的刚需客户。由于经济收入和房款支付能力差，对性价比特别重视，一旦购房成本和还贷资金超过心理承担范围，除了会放弃购房外，将导致更多准备购房的刚需购房者陷入的观望局面，加重购房情绪。显然，目前只有建设银行上浮了首套房贷利率，一般开发商都是和几家银行合作，可以解决部分刚需购买者的房贷问题。

  著名房地产经济学家、亚太会中国房地产经济研究院院长谢逸枫指出：“一旦四大国有商业银行和其他金融机构的商业银行都上调首套房贷款利率，表示楼市进入“冬眠期”，开发商进入“寒冷期”。如果四国有商业银行都停止个人住房贷款，说明房价将有下跌趋势，房贷风险高，银行根据风险，上浮房贷利率在情理之中。这不仅对开发商造成巨大资金压力，也令个人购房者意愿下滑，或许房地产市场将由此进入价格下跌的“拐点”，目前北京等一线城市楼市政策的效力而言，高房价有望实现理性回归。

  如果仅仅是建设银行上调首套房贷款利率，所谓的房价“拐点”和楼市“崩盘”或者房价大幅度下跌，根本是不可能的事情。除非把房地产项目资本金上调到35%和全国所有银行停止个人住房贷款，地产开发贷款，房产开发贷款，以及取消商品房预售制度，否则是不现实不靠谱的幻想。”

  4，上调首套房贷款利率对购房者有何影响？

  著名房地产经济学家、亚太会中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示：“上调首套房贷款利率对购房者来说，相当于约再两次加息，刚需购房者房贷“背”不起。等于重挫市场最活跃的购买力，增加购房者经济支付压力和房贷还款的经济负担，甚至导致因房贷压力影响生活，活生生拆散将结婚的人或者是因经济问题导致离婚的悲剧发生。

  上调利率后，首套房房贷百万贷款20年将首次接近8000元，相当于加息约两次，这个对刚需的影响非常大，第一套房购房的负担继续增加，要做好“吃苦”的准备。目前大部分银行的额度都非常紧张，后续仍有继续上调的可能。另外一线城市已经接近楼市拐点，再叠加信贷继续收紧，资金比较紧张的自住需求置业应该更加谨慎。以贷款100万20年的首套房贷款为例，如上调基准利率1.05倍为7.40%，现行基准利率7.05%，两者对比差额，借款人每月要多还款211.87元，贷款20年累计总利息增加50847.88元。

  比如，8月份长春市房地产市场数据显示：8月长春商品住宅市场成交均价为6670元/平方米，目前长春中等收入者月薪在3000-4000元左右，月供5017元，按照基准利率，每年购房者需要还款91396元。如果上调到基准利率1.05倍，即为7.40%，这样一来，购房者每年需还款约95938元，总还款比之前增加约50848元，每月多还款211.87元；如果上调利率10%，利率为7.755%，购房者总还款需较基准利率贷款时多还10万多元。

  5，上调首套房贷款利率是否会扩大到更多城市和银行金融，开发商如何应对？开发贷款利率是否会上调？

  著名房地产经济学家、亚太会中国房地产经济研究院院长谢逸枫指出：“全国首套房贷利率7折已成过眼云烟，就算是执行基准利率的也是凤毛麟角。比如上海，上海中银目前首套房贷还是执行基准利率，而光大银行已上浮5%-10%，广发银行是上浮了10%。另外是深圳由于信贷额度紧张，深圳银行各家首套房贷利率早在今年1月就普遍上浮，只是上浮幅度有所差异，建行在深圳早已执行基准利率1.05倍的政策，其他银行则上浮10%。

  目前银行上浮首套房贷款利率的趋势已蔓延至天津、济南、苏州等全国14个城市，说明银行首套房利率正式进入“上浮时代”。紧缩货币政策下，银行贷款越来越难，首套房利率上浮的或继继续扩大到更多城市的银行金融机构，甚至要蔓延或波及全国各个城市的银行金融机构。毫无疑问，面对如此凶猛无比的政策，开发商加大价格促销力度成卖房者最有效手段。