谢逸枫:广东中山市缘何以限价取替限购?
以限价逃避限购成二三线城市托房市手段
导语:继广东韶关2011年9月18日实施限价和广东珠海2011年10月31日晚上双限令，刚过一周的时间后，2011年11月9日晚上，据可靠消息，2011年11月9日下午，中山市政府常务会议研究了中山楼市问题，来自中山市今日召开的内部会议，并称限价标准将是5800元/平方米，建筑面积超144平方米的商品房暂停备案，限价政策将按区域等限价措施。关于中山楼市限价的相关消息有望2011年11月10公布，且仅执行到今年年底止。但此消息尚未得到官方证实。”
中山市住建局副局长杨玉平曾向媒体透露，通稿会在一两天内发下来。 2011年9月14日，中山市房地产协会指出，开发商应在必要时做好中山实行限价的准备。2011年8月31日，广东省中山市房地产协会发布的《对当前中山商品房成交价格情况的调查与建议》中就中提醒开发商注意做好中山实行限价的准备；同时，针对中山精装房增多的现状，建议房地产交易管理部门分开统计毛坯房、精装房的价格，使房价更为准确。
2011年10月31日晚，珠海市连夜被限购限价，成为广东省第四个（广州，深圳，佛山）被限购的城市。珠海市政府发文，11月1日起主城区(香洲区)实行限购。本地居民和在珠海已缴纳1年以上社保的非本地居民，只能在香洲新增1套房。无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。限购令还包括全市新楼盘不得超过11285元/㎡。
住建部给出的新增限购城市名单的建议5条标准包括：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；其二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；其四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。住建部建议，凡符合上述2条者就纳入到限购范围内。
一，中山是否会限价？如何看中山限价令？
著名房地产经济专家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“中山铁定会限价，否则会限购。至少限价政策实施的具体时间，仅仅是等待官方发正式文件和通知确认时间而已。中山完成是主动限价，不是被迫扔出来的。一方面是房价上涨幅度过快，且超政府控制范围。地方政府官员担心因调控房价不力，被上级问责。前三季房价上涨幅度达到14.1%,超过今年政府价格控制目标。另外一方面是限价取替限购，变相托市，保土地财政和稳定房价及有利楼市发展。
如果按照住建部限购（5个参考指标）标准，目前中山市至少达到二个指标以上，完成可以实施限购。现在政府主动出台限价政策，目的是避免限购的威慑力过大，影响到房地产市场。否则中山一旦实施限购的话，在未取消限购之前，中山市房价会一直往下掉，土地财政必然减少，GDP增长放缓。”
二，中山市场达到限购的条件？
著名房地产经济专家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“若按照5条标准，中山似乎仅符合第二条：“6月价格同比涨幅较快的二三线城市”。从2010年6月到2011年6月，城区大户型产品均价上涨了2368元/平方米，同比上涨了37.1%，中小户型产品均价上涨了1462元/平方米，同比上涨了27.2%；镇区大户型产品均价上涨了400元/平方米，同比上涨6.7%，镇区中小户型产品均价上涨了1237元/平方米，同比涨幅33.2%。城区大户型从6字头到接近9字头，镇区中小户型从3字头到接近5字头，同比涨了三成多。
另外4项标准中：中山并不在国家统计局“70个大中城市房价指数”的统计目标内；2011年上半年中山商品住宅累计成交28368套，成交面积322万平方米，成交金额194.06亿，与2010年1-6月相比，成交套数仅上升4%；目前外地人在中山购房的比例也不是太高。若按照符合2条就要限购的建议，中山短期内似乎无限购之忧。
著名房地产经济专家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“如果是根据中山市前10个月中山城区房价上涨幅度过快和144户型价格越来越高,因此有增加了限购的压力。首先是中山市房协的数据显示，今年1月-8月的商品住宅成交中，户型面积120-144平方米的成交均价为5373元/平方米，而144平方米以上的成交均价为9938元/平方米。其次是144平方米以上大户型的市场占比呈上升趋势。截至8月26日，全市可售的120平方米以上的中大户型产品占总存量的44.5%，其中144平方米以上户型占23.6%。
中山1月-9月商品房成交均价（图片来源：中山市国土局）
最后是城区房价上涨过快,2011年7月城区一手住宅均价为7031元/平方米;8月城区一手住宅均价为8173元/平方米9月,中山城区商品房成交均价8981元/㎡。如果是按照城区的价格和增长幅度及GDP等因素,城区限价的价格至少在8500元/平方米以上。”
著名房地产经济专家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫表示：“中山和韶关及珠海，从化和增城同属广东三线城市，同样是因为房价超过控制目标而紧急出台“限价令”。因此，中山即将成为继从化、增城、佛山、韶关、珠海之后广东珠三角又一个限价的城市。中山楼市估计在年底前价格还会再下跌，大跌的可能性不大。”
三，中山会限价多少？如何确定?
著名房地产经济专家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“中山楼市目前情况看，中山限价政策都是根据产品和区域及价格水平确定的，估计是针对中山房价过快上涨的城区和144平方米以上户型及限价水平保持在城区房价。
根据中山市官方发布数据，2011年上半年中山新建商品住宅均价6024元/平方米，同比增长17.4%，与去年2010年中山全市商品住宅均价为5273元/平方米，全年均价相比增长14.2%，完成超过了今年中山市11%的年度房价控制目标，超过的幅度达到6.4%。若根据2011年前三季度中山GDP为13.6%的增长幅度，中山今年要完成调控目标，房价恐将控制在5990元/平方米，才是最合理的。
如果是根据所谓的内部消息“称限价标准将是5800元/平方米”，可称为全国首个最严厉的“限价令”。相比10月份7247套的新增供应，再加上9月库存下来1.5万多套商品房，5520套实在有些不尽如人意。建议开发商“加速出货，以便过冬”。
房价方面，2011年7月全市住宅均价为6113元/平方米，与6176元/平方米的6月份全市商品房住宅成交均价相比，环比下跌1%。8月份全市一手住宅均价6111元/平方米，每平方米仅比7月份下滑了2元，而同比去年8月份则大幅上涨了23.5%。9月份中山一手住宅成交均价达到6336元/平方米，环比上涨256元/平方米。2011年10月中山商品房网签均价约5800元/平方米，环比下降536元/平方米，有12%的降幅。而均价有所下滑，主要原因是车位成交数量比较大拉低了均价，车位的价格在2000-3000元/平方米。 在网签的5220套商品房中，住宅达到4150套，车库车位达到657个。
具体到以建筑面积144平方米为界的“大户型”和“小户型”上，中山城区上月“大户型”价格明显回落，为7759元/平方米；而小户型方面则稍有回升，6167元/平方米的价格环比上涨了207元/平方米。至于镇区方面，大户型均价为6480元/平方米，小户型为4967元/平方米，每平方米均比城区便宜1000多元。
销售成交方面，2011年7月份中山累计成交商品房5296套，累计成交面积57.6万平方米。8月份全市共成交商品房6848宗，环比大涨48%。9月份，中山全市成交一手住宅44万平方米，环比8月份缩水近28%。2011年10月份商品房网上签约5220套，面积约53.5万平方米，环比9月份增长11.7%。
三，是否有更多城市跟随限价脚步？限价相比于限购而言，是否更适合二三线城市？
著名房地产经济专家、亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫认为：“毫无疑问，中山一开头，必然在全国引起开发商纷纷效法。很显然，二三线城市房价上涨过快的地方政府更愿意限价，而不愿意限购。因为限价的威慑力比限购政策小，另外是限价比限购好，避免房价下降过快。”
谢逸枫
2011年11月10日