“立冬”过后，广州的天气突然变冷。比天气更冷的是当前的房地产市场。

　　1、主要城市一手楼成交量大幅下降

　　受国内外宏观经济波动、房地产调控政策持续、居民购买意愿下降等因素的影响，进入10月份，主要城市一手楼成交量出现大幅下降。这种“断崖”式的集体低迷，为近10年来罕见。

　　上海：10月一手楼成交45.7万平方米，同比下降72%，是7年来最低水平。

　　北京：10月一手楼成交54.92万平方米，销售12760套，创网签以来新低。

　　广州：10月一手楼成交62.8万平方米，环比9月，成交量下降4.92%。9月、10月一手楼成交量同比下降近六成。

　　佛山：9月、10月成交5839套，比去年14110套，下降60%。

　　11月第一周，35个城市房地产销售量统计中，有28个同比下降。

　　2、商品房价格出现松动

　　随着房地产调控政策的持续，限购、贷款难，全国房地产市场开始陷入僵局。传统的“金九银十”并未如期出现，10月下旬开始，全国房企掀起一波降价潮，从一线大城市到二三线城市，均有楼盘降价促销的广告。

　　以龙湖、万科、绿地、中海为首的国内一线大型房企率先打开了上海房价的降价通道，环折扣新盘优惠达到16-26万，上海万科三新盘降价近20%，上海中海降价楼盘低至6.5折。

　　3、 土地成交量减少

　　10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%、同比减少37%。其中住宅类408宗，成交2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。

　　4、政策调控“松动”的预期落空

　　11月6日，总理在圣彼得堡发表讲话：“房地产调控已经进行了两年，一些重大的措施都已经出台，特别是今年要确保1000万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。”总理特别强调，对于房地产一系列的调控措施，绝不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价格。

　　由此可见，房地产行业将继续调控，短期内不会出现政策松动。

　　在这样的背景下，开发商对未来的预期已经发生了重大改变。

　　11月9日，我在广东大厦主持了广州市房协主办的“房地产市场形势分析研讨会”。有保利、恒大、绿地、中海、越秀等13家企业，9个专家参会。大家的观点：楼市拐点未定，冬天已经到来，要防楼市谷底。困难时期会比较长。企业要谨慎经营、练好内功，节约成本，抓好营销。

　　（1）承认楼市“冬天”已经到来。不少企业在今年年初已经制定了“慎拿地，缓开工，少供应，快销售”的策略。企业经营总体比较稳健，但行业压力仍然较大。从半年报来看，上市房企总负债1.24万亿，总资产1.73万亿，资产负债率达71.28%。其中，保利80.74%，万科78.97%，绿城87.71%。负债水平达到历史高位。

　　（2）调整利润预期，积极销售化解未来风险。以龙湖地产为例，率先在上海抛出“抢收华东”计划，大幅降价，引起极大的震动。但龙湖前十个月已经实现销售334亿元，超过去年全年。10月份通过降价，还一举获得了上海的销售冠军。

　　可以预期，从现在开始到2012年春节前，大开发商，特别是上市企业将在全国范围内掀起新一轮的“降价潮”。降价的幅度和范围将超过以往任何时候。“降价”将不再是新闻，“不降价”才是新闻。

　　（3） 开源节流，做好长期“坚守”准备。

　　我们先来分析一些数据。

　　全国1-9月房地产开发投资44225亿元，同比增长达32%。广东1-9月房地产开发完成投资3277.19亿元，同比增长34.3%。广州1-9月房地产开发完成投资845.3亿元，同比增长39.8%。

　　虽然开发商土地购买面积的增长率在下半年开始回落，预示2012年商品房投资可能放缓，但2位数的增长速度短期内难以改变。

　　全国1-9 月全国房屋施工面积460786万平方米，同比增长29.7%。房屋新开工面积147775万平方米，同比增长23.7%。房屋竣工面积43456万平方米，同比增长17.8%。商品房销售面积和销售额分别为71289 万平米和39312 亿元，同比增长12.9%和23.2%。

　　从这些数据来看，房地产行业仍然处于“高热”状态。如果调控继续，市场销售形势不好转，开发商的资金压力将与日剧增。不排除2012年有一批房地产商通过卖企业、卖项目来“过关”。

　　2012年，让改变发生。