《南方都市报》专访著名房地产经济专家、中国房地产经济研究院院长谢逸枫：

  《南方都市报》：11月12日，万科总裁郁亮在接受南都记者采访时明确表示：“这种15平米的小户型我们希望明年可以在北京推出市场。广州、深圳现在还没有计划。”市场据此猜测此种迷你户型的首次面世将是在昌平区回龙观金域华府这一公租房项目，但北京万科14日对此予以了否认，称项目目前仍处在方案研发阶段。15平米小户型，郁亮说将推出，北京万科则否认了金域华府项目，在这个户型的推出上，万科显得极为谨慎，为什么？

  谢逸枫：万科谨慎推出，主要是考虑到保障房性住房政策规定和市场需求及资金回收等后期管理问题。特别是国家对于购买公租房项目有严格的限制条件。

  首先是如果按照保障性住房政策规定，公租房不可以销售，只能够出租。而出租有期限，一般为3年，最长不超过5年。租金可以按月、季或年收取，但最长不得超过1年。 其次是由于15平方米小户型过小，甚至很难放一张2.2米长床，活动空间非常有限，实用性不高，另外是还未除去公摊面积，产品缺陷大，犹如住在蜗牛壳，显然销售起来非常困难。再次是由于公租房不可以销售，出租的租金又有限制，很难快速回收资金。特别是购买的对象本来就是存在经济支付能力困难的人。

  《南方都市报》：即便不限购，这样的户型能否热销？作为刚踏入不久得年轻人的过度房，会否成为投资者购买而放租的选择？在限购令的情况下，15平米小户型能否热销？毕竟每个家庭只能购买一套。

  谢逸枫：即便不限购，这样的户型很难热销。作为刚踏入不久得年轻人的过度房，不会成为投资者购买而放租的选择。 因为保障房性政策规定，不可以销售，只能够出租。另外是面积小，不切实际的空间。购买的人经济能力差。其他方面是购买的对象有限。关键是产权性质不明确。

  如果是商品房不可能做成这么小，没人会购买，肯定被人抛弃，甚至会影响到开发商的资金回收。“按照《北京市公租房申请、审核及配租管理办法》规定，刚踏入不久的年轻人根本没资格购买，因为北京一个家庭只限租一套公租房。另外是在收入及其他条件方面以上。都很难让刚刚参加工作几年的有购买资格。

  政府应该加强对公租房的严格管理，防止公租房成为推高商品房价格的凶手，甚至是贪污腐败的工具。另外是购买的对象。公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，以小户型为主。最后是单套建筑面积以40平方米为主，租金标准由市县政府结合当地实际、按略低于市场租金的原则合理确定。如果是过小，根本是毫无实用的价值和浪费。”

  《南方都市报》：30平米以下的小房子是否应该纳入限购？你怎么看？

  谢逸枫：30平米以下的小房子如果不纳入限购，就应该限价，避免推高房价。如果是公租房就应该放宽条件，与限购没有任何关系。如果是公租房就应该放宽条件，购买的对象，不要以家庭和户口及家庭收入作为条件，否则刚刚工作几年的年青人或者是外来打工者，根本没资格购买，谈何保障？购买的对象限制，不要以家庭和户口及家庭收入作为条件，否则刚刚工作几年的年青人或者是外来打工者，根本没资格购买，谈何保障？“袖珍"型公租房，纯粹是“好看不中用”，一点都不实用。如果是公租房就应该放宽对购买对象限制，不要以家庭和户口及家庭收入作为条件，与限购没有任何关系。"

  《南方都市报》：15平米的小房子是否打破中国标准住宅设计的标准，设计标准是否待“松绑”？

  谢逸枫：房屋面积设计标准有待“松绑”，按照《中华人民共和国国家标准住宅设计规范（2003年版）》，单人卧室面积不宜小于6平方米，起居室不应小于12平方米，厨房最小不应小于4平方米，卫生间要设置马桶、喷淋、洗脸池后不应小于3平方米，设置马桶、喷淋的不应小于2.5平方米。以此计算，就算是起居室能够兼顾卧室和厨房的功能，最小面积也要控制在14.5平方米以上，再加上门厅、过道、封闭阳台的面积，要在15平方米全部实现，难度极大。

  而按照即将在明年8月1日起正式实施的新版住宅设计规范，每套住宅应设卧室、起居室、厨房和卫生间等基本功能。厨房应设置炉灶及排油烟机、热水器等设施或为其预留位置。这样一来，15平方米的极小户型的卫生间，将做不到必保的2.5平方米。其实，这个设计标准早就应该放松了，中国不缺土地。况且有利居住和生活方便。不应该让这么“不适合”社会经济发展的产物存在。