深圳离婚律师谢得三：离婚财产分割
之三 房产纠纷
时至今日，“衣食住行”仍为每一个社会人的基本需求。房子，不仅满足人类“住”的需求，而且还是一个重要的投资产品。不言而喻，房产在人类生活中扮演着重要角色；一般来说，它是普通老百姓的重要财产，而不论其为家庭共同财产还是夫妻共同财产，抑或个人财产。
离婚，婚姻关系的解体，作为一项重要的民事行为，它不仅涉及夫妻双方的情感问题，亦涉及夫妻财产的处置。而离婚时的财产分割往往是离婚当事人迈不过去的坎，离婚财产争夺战、离婚财产分割纠纷硝烟四起！
而离婚时房产分割纠纷往往是夫妻离婚财产分割纠纷的重中之重，同时，又鉴于房产本身的特点，因此，离婚房产分割纠纷又是一个难点，如房产归属的认定、房产的分割、房产价值评估等等。为此，就离婚房产分割做一个梳理，以期更好的解决离婚房产纠纷，维护各方的合法财产权益。
我们以夫妻双方的结婚（即领取结婚证）时间来对婚姻房产进行一个大范围的划分，即婚前房产，婚后房产。婚前房产是指在领取结婚证之前由一方或双方购买或接受赠与、遗嘱等获得的房产；婚后房产是指在领取结婚证之后也就是婚姻关系存续期间所获得的房产。那是不是可以说婚前房产就是夫妻一方的个人财产，婚后房产就是夫妻的共同财产？能不能一刀切的解决这类问题呢。
答案是显而易见的，我们不能对此类问题采用一刀切的解决方案，需根据具体情形具体分析。同时，为便于探讨问题，本文所述的离婚财产纠纷均是在夫妻双方没有就婚前财产及婚后财产的归属进行特殊约定，是在适用法定夫妻财产制的前提下来探讨、并解决问题的。
首先，关于婚前房产的几种情形：
一，夫妻一方在结婚前以个人名义与房地产开发商（业主等产权人）签订不动产买卖合同，以个人财产支付全部款项，且不动产登记在其名下，该不动产为夫妻一方的婚前个人财产。该项房产不因婚姻关系的缔结、存续而自动转化为夫妻共同财产。
二，夫妻一方于婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，且产权登记在首付款支付方名下的，婚后用夫妻共同财产还贷的房产，也就是“夫妻一方婚前首付，婚后共同还贷”的房产。离婚时，该房产的归属由双方协商，按双方达成的协议进行。如协商不成，该房产归产权登记方，尚未归还的贷款为产权登记方的个人债务；双方婚后共同还贷支付的款项及相对应的财产增值部分，则属于夫妻共同财产，离婚时应予以分割。
上述两种情形，包含由夫妻一方的父母出资（全款或首付款）购买的房产，但产权登记在夫妻一方名下的情形。
三，当事人结婚前，双方父母为子女结婚购置房屋共同出资的，该出资应当认定为父母对自己子女的个人赠与，双方对该房产按份共有。此种情形，如产权按双方父母的出资份额按份登记在双方名下，一般来说，不会产生纠纷。需要防范的是产权只登记在一方名下的，为保证另一方的权益，必须保留共同出资凭证，或双方签订书面协议，对另一方出资的事实予以认定。
四，婚前，一方出资，以另一方的名义购买，且产权只登记在另一方名下的房产。如为规避限购政策采取的这种方式。但出资方又不是对另一方赠与，为防日后离婚、保证己方财产，双方达成一个书面约定是必须的。否则，该出资额将被认定为一方对另一方的赠与，该房产属于另一方的个人财产。
关于婚后房产，具体有几种情形：
一，夫妻一方在婚后用夫妻共同财产或其个人婚后所得财产（如工资、奖金、生产经营的收入等）购买的房产，无论产权登记在一方还是双方名下，该房产属于夫妻共同财产，离婚时应予以分割。
二，夫妻一方在婚后用其个人财产（如婚前财产）购买的房产，产权登记在其一方名下的，该不动产应认定为其个人财产，离婚时不予分割。但其须提交证据证明其购房款是其个人财产，该房产只是其个人财产的转化。
三，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，这视为出资父母只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。离婚时不予分割。
四，婚后，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，双方另有约定的除外。夫妻双方对该房产形成按份共有关系，离婚时按份分割。同时，为防日后产生纠纷，已出资购房但又未进行产权登记的一方应保留出资凭证，或签订书面协议。
五，婚后，由双方父母出资购买、产权登记在夫妻双方名下的房产，此种情形产生纠纷的可能性较小，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，或按产权证上登记的份额进行分割。
夫妻共同共有房产的界定，是处理离婚房产纠纷的前提。夫妻一方的个人房产，离婚时不予分割；夫妻共同共有的房产，离婚时应予以分割。是离婚房产纠纷的分割原则。
关于夫妻共同共有的房产，离婚时如何进行分割呢？
首先，关于房屋的价值及归属，由双方进行协商，按双方所达成的协议进行分割。
第二，如协商不成，按具体情形分别处理：(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，可采取竞价方式确定房屋归属；(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
任何纠纷的解决，都需要当事各方的诚心实意，或协商解决或由法院根据具体情形以判决或调解方式解决。离婚房产纠纷的解决，概莫如此！同时，提升自己的法律常识和维权意识，做好事前的风险防范，尽量减少、降低纠纷的发生，是根本之策!
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