不能用城管思维解决“群租”问题
王 淼
最近，住建部出台租房管理新规，要求不得分割房屋出租。本意是在限制群租房，保护租房者利益。但这一办法出台以后，却引来了不少质疑和反对。有人说：不让群租，让我们住到何处去。有人担心，取缔群租会引发租房价格的进一步上涨。激烈者甚至以“违宪”来指责这一办法。如此种种，恐怕是揣着良好的整治租房秩序的住建部官员始料未及的。
佛语说：“菩萨畏因，凡夫畏果。”对于群租造成的危害，早有专家从破坏住房结构、扰邻、影响治安、增加公共资源消耗等方面进行过分析，也有人担心那种住进十几二十人的群租房会成为中国特色的贫民窟。从网上反映的情况看，作为群租房的租房者，对这种现状也并不满意。问题是大家都能看到的，但是解决这一问题却并不简单，如果仅仅纠结于群租现象本身，用行政命令痛下杀手，恰恰是颠倒了因果。
“群租”出现的深刻背景是近年来大城市房价、房租暴涨而普通劳动者收入始终在低位徘徊。据笔者了解，目前群租的主要群体是刚刚工作或在寻找工作过程中的大学生和从事餐饮服务业的外来务工人员。以北京为例，从北京市今年发布的新工作毕业生部分职业工资指导价位中，我们看到，综合价位低位数只有1233元，中位数也仅1937元。测量工程技术人员、机械工程技术人员、统计人员等职业的工资低位数还不足1000元。近年来，房价与收入比的持续攀高已经引起了人们的关注，但对于合理的房租收入比大家的关注还不够。目前，合理的房租占收入比是多少，并没有一个科学的比例，但我们可以用银行审贷条件为参照进行一个衡量。一般银行审贷的原则是，月还款额不超过房主家庭月总收入的40%。那么，这个40%应该可以看每月房租参考值的上限。以上述收入在2000元以内的劳动者为例，他们所能承受的房租最多不到800元，而月收入不足千元的那部分人，可以支付的房租应该只有三五百元。
而北京的房租水平又是多少呢？从央视2010年7月2日的《今日观察》中，我们看到统计显示，北京的普通住宅平均租赁水平，经过数月的上涨，已达到每月2947元，已经超过2009年北京应届毕业生的月平均工资2472元。通过这样一个数据分析，我们不难看出，对于租房者而言，群租只是他们的不得已选择而已。不拼房，让他们吃什么，穿什么？
如果我们下决心解决群租的问题，关键是要扭转这种畸形的房租收入比。从国家层面看，一是要加快收入分配制度改革，使民众的收入能有一个较大幅度的提高；二是加快保障房建设，通过大量的公租房、廉租房的上市，使房租合理下降，至少使刚毕业的大学生有房可租。
从世界范围看，大量的人口都是靠租房生活。据德国联邦统计局2009年的最新统计，德国57％的家庭是靠租房过日子的；日本截至2008年10月1日的统计显示，在日本，东京、大坂、名古屋三大都市圈的住房自有率平均为57.9%，也就是说超过四成家庭是在租房居住。国土资源部土地利用管理司副司长束克欣也曾表示：我国住房产权自有率是82%左右，而作为发展中国家，正常情况下大概有30%的人群可以买房，70%都应该是租房群体。因此，借鉴世界经验，满足低收入者的租房需求应该成为政策关注重点之一。对于我国目前而言，一是要解决好公租房的供应的问题，二是公租房要有一个相应较低的价格。在这方面，法国的经验值得重视。法国的“低租金住房制度”规定，任何一个城镇的廉租屋比例不得低于20%。目前，法国租房市场的主流就被廉租屋所占据，全国17%的人口住在总数多达约460万套廉租屋内，有些城市的比例更高达30%。而入住廉租房的租金，仅为商业租房租金的1/3左右，最低仅为1/6。
从2010年开始，我国各地开始加大公租房等保障性住房的建设力度，如“十二五”北京市住房发展的初步思路是，加大政策性住房的比例，降低商品住房的结构比重。北京市市委、市政府决定，2011年公租房建设比例要扩大到保障房建设规模的60%以上。随着大量保障性住房的建设，低收入者的租房需求将有望逐步得到缓解。但需要值得注意的是，公租房要合理确定租金水平。2010年8月，北京市建委公布了三个公租房项目成本租金为从22元/平方米/月到30元/平方米/月后，立即遭受外界巨大质疑，其原因就是租金与市场价格相距太小。因此，在保障性住房的价格形成上，我们还需要更好地借鉴国外的经验。
因此，我们必须认识到，作为高房价的伴生品，高房租的解决还需要一个过程。我们现在最担心的是，我们用这样一种为维护城市的光鲜对小商小贩一抄了之的“城管思维”来解决这一问题。如果这样，做受到伤害最深的还是那些贫困的租房者，甚至会将一些人生活逼入绝境，引发更大的社会矛盾。也许有人说，这一政策还没有实施，你们怎么知道一定不行？笔者想强调的是，作为政府部门的管理者，可以“朝令夕改”，但老百姓可受不了这番折腾。
（本文已发表于《中国社会保障》2011年第2期，发表有删掉改）