国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。为巩固和扩大自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后的调控成果，会议确定的相关政策措施，共有八项内容，市场人士简称“新国八条”。

一、现行个人转让住房营业税政策

“新国八条”中的第三部分全文如下：调整完善相关税收政策，加强税收征管。　　调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

作为“新国八条”的配套政策，1月27日财政部 国家税务总局两部委出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，进一步明确了个人住房转让营业税政策：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

二、个人转让住房营业税政策的作用

显然，“新国八条”的政策初衷是为了遏制房价过快上涨而出台的措施，是为了继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。去年以来房价过快上涨，是有投机性和投资性购房因素导致的结果，投机性和投资性购房使得对住房的需求超过了有效供给，供需的失衡使得房价出现了快速上涨，加重了购房者的负担。如果真的要扭转这种局面，加大保障性安居工程建设力度、强化差别化住房信贷政策、增加土地有效供应当然是必须的措施，这样可以抑制部分投机性和投资性购房需求、增加供应量。然而，其中的个人转让住房营业税政策却压制了以前投资和投机性购房的存量房的出售，并没有起到应有的增加供给的作用。 “个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税”，5.5%的营业税率，这样一项政策，把购买不足5年住房购房者的对外销售意愿给大大降低了。

试想，如果投机性和投资性购房所占比例不大，那么遏制投资投机性购房的政策就根本没有必要，如果投机性和投资性购房所占比例很大，那么如何促使这部分存量房投放市场，才是最有效遏制房价上涨的措施。数据显示，2006年，全国商品住宅竣工面积4.55亿平方米，销售面积5.54亿平方米；2007年，全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，销售面积6.91亿平方米；2008年，全国商品住宅竣工面积4.8亿平方米，商品住宅销售面积5.51亿平方米；2009年，全国住宅竣工面积5.77亿平方米，商品住宅销售面积7.93亿平方米；2010年，全国住宅竣工面积6.12亿平方米，商品住宅销售面积8.56亿平方米。合计算下来，近五年来，全国住宅竣工面积26.02亿平方米，商品住宅销售面积34.45亿平方米，商品住宅销售的34.45亿平方米。如果按三分之一的投资性和投机性购房比例算，约有11.48亿平方米住宅购买年限小于5年，约是两年的全国住宅竣工面积，这部分房子处于限制销售状态。如果按套均面积100平方米算下来，也有1148万套住房。个人转让住房营业税政策所起的作用等于人为地减少了房屋供应量。