如何提高住宅的安全性和耐久性能？

   ——中国房地产研究会会长刘志峰关于转变发展方式的观点摘要     （下NO:603）

4、住宅的安全性能 。

住宅的安全性能主要包括住宅的建筑结构和地基基础、建筑防火、燃气电气设备安全性、日常安全和防范措施、室内环境和供水安全等。

安全性能可以说是住宅各个性能中最重要的一个，安全是基础，如果安全没有保障，再谈住宅其他方面的品质和性能都是没有意义的。总体来说，我国住宅的结构安全安全隐患方面主要有以下几个问题：

（1）建筑防火方面存在问题较为普遍：比如装反防火门的开启方向、一旦失火时防火门不能正常开启，不仅影响逃生速度，还会危及生命安全；住宅安全疏散指示方向不对、消防

道路被挤占、消防设备丢失等等。这些问题有的是建设过程中的疏忽，有的则是后期物业管理不善造成的，还有的是开发企业明知不对，但为了营造景观效果而故意为之，我们不能为了美观而忽视功能，不能为了面子而忽视安全。安全是人命关天的大事，在住宅建设过程中，

要在满足住宅安全的前提下，再去考虑其他舒适、美观的功能。

自救设施是高层住宅的防火逃生的重要设备。在该标准的安全性能里提出了高层住宅每层配有 3 套以上缓降器或软梯的要求。但目前我国用于高层住宅逃生的缓降器设备几乎是空白，应该引起重视。

（2)日常安全和防范措施方面同样存在一些问题。目前我国的住宅建筑设计中落地窗和飘窗较为普遍。窗墙面积比过大，除对建筑节能不利外，还存在安全隐患。按照国家规范要求，这样的窗户一定要加装防护栏杆，因此住宅项目在交付验收时安装防护栏杆。，但入住后，业主在装修时为了美观方便几乎全将安全防护栏杆拆掉，从而埋下了祸根，同时也造成一种人力和资源的浪费。

5、住宅的耐久性能 。

住宅的耐久性能包括主体结构耐久性、维护结构耐久性、防水性能、设备设施防腐性能、设备耐久性能等。

现在社会大众都在讨论长寿住宅、百年住宅，其实这个长寿主要是指住宅的耐久性，延长住宅使用寿命就是建设“四节一环保”型住宅的最好的实践。目前我国建筑设计规范要求一般民用建筑设计使用寿命为 50 年，重要建筑为 100 年。实践证明在正常使用的前提下，一般混凝土结构或砖石结构的建筑，其结构本身还是很耐久的，国内外这样的百年建筑甚至更长寿命的建筑比比皆是。我国目前拆掉的大部分建筑并不是因为结构不安全，除规划变更引起的拆除外，大多是因为建筑本身的功能和设备设施落后了，不能满足使用的要求。设备

设施不易更换，有些更换时甚至要破坏建筑结构。由于目前我国住宅的部品部件、设备设施还不配套，不能做到和建筑结构同寿命，我们应该尽量选择耐久性能强的部品和系统，因此在《住宅性能评定技术标准》中推荐一些一次性投资不大，但可大大提升住宅性能的指标，

略高于我国现行建筑设计规范的要求。例如住宅的屋面防水工程，要求所有屋面防水的使用年限不低于 15 年，相当于2 级防水。

目前墙体外保温系统基本都采用膨胀聚苯板和挤塑聚苯板，聚苯板作为一种化学产品，其本身的寿命就只有十几年左右，再加上其外面的覆层不可能做到完全密闭，雨水渗漏进去后，经过多次冻融，其寿命还要缩短。我们应考虑研究和采用一些新的墙体保温系统，复合墙体、如墙体内保温、围护墙体的夹心墙保温等。

提高建筑的耐久性和可维护性也是延长建筑寿命的必要对策。据估计，如果能把建筑结构强度提高 20%，建筑寿命可以提高一倍以上，钢筋混凝土结构的保护层厚度每增加 1 厘米，约可提高结构寿命 10 年。设备管线的寿命通常只有 15 年，而建筑的寿命可达 50-100年，要多次更换管线，如果把管线埋在钢筋混凝土墙、柱或楼板里面，则要更换管线就必然损坏结构，缩短建筑寿命，因此，采用 SI 结构体系，把管线放在钢筋混凝土结构外面，实行明管明线设计，在不改变主体结构前提下，进行设备管线更换、装修更新、建筑维护和空间布局调整，从而延长建筑寿命。现在一般大楼把太阳能集热器、水箱、广告架等直接安置在屋顶防水层上，常常因改装时破坏屋顶防水层而造成漏水。因此，把设备放在支架上，使设备和防水层分开，也是提高耐久性的必要措施。