广州细则留三悬念，楼市供求2012年可能出现逆转

 

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

 

广州“国八条”细则落地。

看起来是小心谨慎。原来风传的“卖一套，可再买一套”的保护改善型需求的做法，这次没有了踪影。反倒是“增城、从化纳入限购范围”得到了证实。

广州楼市全面进入“限购”，2011年市场销售前景不容乐观。

 

目前还有三个悬念：

1、  开发商会否减产？广州楼市2011年预售量估计有9万套，本来是一个供求相对平衡的年份。“国八条”后，平衡被打破。开发商可能被迫放缓工程进度。

广州楼价2009-2010年的价格反弹，很大程度上是由于2008年金融危机后，很多开发商放缓项目进度，造成后两年供应不足。

 

“国八条”实施后，中央管理层希望各地加大保障房建设，以弥补商品房的“缺口”。但目前市场还以商品房为主导。

倘2011年开发商集体悲观，集体减产。不排除2012年后出现供求逆转。如果2012年后“国八条”松动，楼价将疯狂反弹。

按照现在的政策，难免造成商品房市场大起大落。

 

 

2、  地方政府是否按照计划卖地？

2010年，地方土地出让金收入创纪录地达到2。7万亿，北京等城市达到“千亿市”。令人很感慨：当现在的市长真幸福，卖几块地就可以赚1000亿。

 

地方财政对卖地收入的过度依赖，使得地方政府不管市场如何，必须卖地。

2011年，如果市场不好，地方政府的财政收入将受很大影响。

2011年，如果土地卖得少，2012-2013商品房的供应量又会受到影响。

 

3、  投资客还敢不敢入市？

2008年金融危机后，抄底成功，大大赚钱的都是投资客。

高位入市，被动购房的，都是自住型买家。

希望政策高压，投资客让路，刚性买家入市，实在是太天真的想法。

 

2011年，在政策不明朗的时候，在楼市方向不清晰的时候，提前布局的，仍然是楼市投资客。

 

虽然很多人说，楼市“限购”了，很多资金转攻股市了。但我依然愿意相信：大部分投资客还没走，他们随时等待入市。

 

2011年的楼市，注定是一个“乱市”。