谢逸枫：广州靠卖地拍地王建保障房任务难完成
目前全国各省将与住建部签订2011年保障性安居工程目标责任书。而此前公布的2011年全国建设、筹集1000万套保障性住房的任务目前也已分解到各省级政府。广东分配到的任务为31万套，其中廉租房4.79万套、经适房3.08万套、公租房9.28万套、限价房11.5万套。即将在本月25日召开的全省建设工作会议上，省政府也将与各市签订责任状，将任务分解到各市。由于2011年保障房建设任务比2010年足足增加了420万套。广东省住建厅有关负责人表示，即便像广东这样的经济大省，要完成这31万套任务，来自于资金筹措和土地方面的困难仍然很大。
去年底，住建部向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》明确，2011年计划建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套，比2010年建设的580万套增加72%，大大超过此前的市场预期。由于今年全国保障房的建设任务同比大幅增加了420万套，分配到各个地方的任务肯定将会大幅增长，因此肯定会遭遇各省级政府的阻力，最终1000万套的总体规模可能会有所调整和减少。
但据媒体报道，住建部已于上月下旬在北京召开了落实2011年保障性安居工程任务工作会议，在此次会议上，已经初步将1000万套的保障房建设任务分配到各省级政府，并将在下周与各省级政府签订目标责任书。此外，住建部同时给地方建设下达了日程表，要求各项保障性安居工程务必在今年10月30日前全面开工。
从一些地方新近发布的保障房建设计划来看，基本上都比2010年的指标有较大幅度增长，且公租房增幅表现得尤为明显，这也是中央今年大力推动的重点所在。一是16日公布的北京楼市新政“京十五条”就明确，今年北京将筹集保障房20万套以上;为2万户发放租赁补贴;竣工10万套保障房。同时公租房年底实现配租1万户。二是人口大省河南，今年分配到的任务则为新开工建设各类保障性住房42.09万套。与去年相比，增幅非常之大，其中公租房建设任务近9万套。三是云南今年将通过新建、改建、购买和长期租赁等方式，完成40万套城镇保障性住房建设任务。
四是山东省住建厅副厅长吴英近日也表示，“十二五”期间，山东计划新建公共租赁住房21万套;其中，2011年计划新建7.4万套，是2010年任务量的7.2倍。五是甘肃省今年建设的保障性住房和棚户区改造也达到了15.87万套。其中，建设廉租住房2.95万套、经济适用住房2.81万套、公共租赁住房0.85万套、限价商品住房1.84万套、城市棚户区改造5.39万户、国有工矿棚户区改造2.03万户。
六是和此前北京两会上有关部门公布的数据一致，市国土局昨天再次强调，要优先优质安排保障性住房建设用地，编制并确保完成政策性住房用地供应计划。确保2011年保障性住房建设用地占住宅用地供应的比例要超过50%，确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住宅用地供应总量的70%，确保2011年新开工、收购20万套保障性住房用地供应。市国土局有关负责人强调，今年北京还将完成土地储备开发投资1000亿元，并按照“控制新增、消化存量、有效储备、有序供应”的原则，合理确定土地储备开发时序和投资计划。
京版“国八条”提出，北京将增加住房用地有效供应，加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，在中低价位普通商品房用地供应中全面推行“限房价、竞地价”的土地出让方式，杜绝土地出让中连续出现“地王”的情况发生。调控细则提出，北京将增加住房用地有效供应，优先保证保障房建设用地。
确保保障房建设用地占全市住房供地的50%以上，各类保障房和中小套型普通商品房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。商品住房用地计划供应量不低于前两年平均实际供应量。总结去年推出的“限房价、竞地价”的土地出让方式，并在中低价位普通商品房用地供应中全面推行。同时，加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加北京土地竞买的单位和个人，必须说明资金来源及提供相应证明。对擅自改变保障房用地性质的，坚决纠正并严肃查处。开展商品房用地使用情况专项检查，对超过2年没有取得开工许可证进行开工建设的的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。此外，还将依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同预定的土地开发项目。调控细则要求，要杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价的情况发生。
住建部近年都会与地方签订责任状，主要目的是为了确保保障房建设任务能够顺利完成。今年的1000万套任务须保证数量上只增不减，但结构可以自行调整。即各类保障房各建多少套可以由各地方政府根据实际情况确定和调整，但必须保证完成中央下达的任务。
在今年初召开的广东省两会上，省长黄华华在政府工作报告中也明确，广东今年将推进建设保障性住房和棚户区改造31万套。来自广东省财政厅的资料显示，今年省财政将安排5.69亿元，用于引导各地推进建设保障性住房和棚户区改造。1月月25日广东31万套任务分解各市。来自省住建厅的数据显示，2010年广东实际完成7.75万套保障房建设任务，其中包括经济适用房、廉租房、公共租赁住房、限价房等。也就是说，2011年的建设任务将达到2010年完成数量的4倍。
这31万套中，目前初步确定新建和筹集廉租房4.79万套，其中以租赁补贴形式完成1.02万套、以实物分配方式3.77万套;经济适用房3.08万套;公租房9.28万套;限价房11.5万套;此外还有棚户区改造2.35万套。本月25日广东将召开全省建设工作会议，届时这31万套的任务也将分解到各市，并与各市政府签订责任状。遵循中央“数量只增不减，结构可以调整”的原则，各类保障性住房的具体建设套数还可能有所变化，具体到各市，也可以根据实际情况调整结构，只要保证完成分配到的建设套数。
资金方面，据估算，2011年全国用于保障性安居工程的投资总额将达到1.4万亿元，而2010年中央财政在保障性住房的投资额为792亿元。虽然财政部官员表示，今年中央财政将进一步加大对地方的补助力度，但毫无疑问，当中的绝大部分势必仍需要地方自行解决。在省级，情况也是大同小异。广东省住建厅算了一笔账，假设广东31万套保障房全部需要新建，每套住房面积约为50平方米，建设成本约10万元，那31万套就意味着310亿的资金投入。即便是当中部分可以筹集利用现有旧房进行改造，但总的资金投入仍然很大。
而省财政投入的5.69亿元资金主要用于补助粤东西北地区的廉租房、公租房建设和棚户区改造，绝大多数资金仍然依靠各市自筹。在各市，保障性住房的资金来源主要包括土地出让金净收益的10%、住房公积金增值收益、财政补贴和银行贷款等。土地出让金净收入计算复杂，在部分市县甚至为负数;住房公积金增值收益也不会太多;商业银行的趋利性又决定了对保障性住房贷款的积极性不高。导致各市财政的压力很大。
在资金投入不足的情况下，出现地方政府依靠开发商来“撑场”保障性住房建设的现象，如采取捆绑出让土地的办法，提出“定地价、限房价”的做法，即政府在政策上给予一定的优惠或者让利，包括地价置换的方式，要求开发商建设商品房的同时配建一定比例保障房。虽然由于保障性住房项目的利润低，目前很多开发商对此并不热衷，但这可能是未来的一大趋势。保障性住房所占比例将越来越高，对商品房将产生挤出效应，对开发商来说，参与到保障性住房的建设中，既是商机也是必须走的路，目前万科等开发商已经先行一步。
此外，目前天津、北京、上海、海南等一些地方也在尝试利用房地产信托基金解决建设资金问题。在去年底广东出台的《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》中，也提出“在公共租赁住房建设任务重、资金需求量大的城市，积极创造条件支持其开展政府出资与社会筹资相结合的公共租赁住房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公共租赁住房建设。目前广州和深圳都在争取试点。
现在广州保障房建设的数据基本是累积的，换句话就是保障房的建设一直在缓慢中艰难进行。
2011年2月20日上午举行的广州市政协问政活动中，广州市国土房管局副局长黄金锋还叫穷，建保障房“很差钱”，可能考虑通过房产信托融资。广州市政协秘书长、市国土房管局前局长李维杰给老部下“加压”“香港56%的房屋都是香港房屋署的公租房，广州市的保障房中，我建议80%要作公租房才行”。市住房保障办副主任张强答复：新建保障房中，争取六成用于公租房。
2011年2月18日，广州“新国八条”，住宅用地约一半建保障房。在2月20日上午举行的政协问政活动中，市住房保障办副主任张强介绍，广州“新国八条”细则《关于贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》将于下周正式出台，也就是说，从下周开始，广州市民将“无缘”第三套房。除了限购之外，细则还将对用地管理进行创新，预计将来新增住宅用地中，40%-60%将用于建设保障房”。
建设保障房，最难的是资金筹措。广州市正在研究能否通过信托地产融资等手段，发售信托基金，为广州保障房“供血”。和经济适用房不同，公租房回收期非常慢，“经适房可能5年内可以收回投资，而公租房则需要10年、20年，资金滚不起来，对政府的压力非常大。一方面，政府找银行，希望能把普通贷款5年期限延长到10-20年；二，研究信托地产融资，通过发行信托基金，向社会融资，目前天津市做得比较好，我们也在考虑这个方向，估计融资成本低于银行，但具体多少还没定。三，加大财政投入，广州市以前是将土地出让金净收入的10%用于保障房建设，将来还会适当提高比例；四，从“地王蛋糕”里拿钱，比如说一块土地的拍卖原本政府预计最多收10亿元，结果却拍出12亿元，2亿元的“地王蛋糕”就拿出来建设保障房。
广州业内同行韩世同认为，广州对保障房建设更加重视和务实，觉得广州市政府在保障房建设，尤其是公租房建设方面越来越重视。前几年广州市开始着手建设保障性住房，重点解决在册的7.7万户低收入住房困难户，到今年基本上可以全部得到解决。但资金和用地一直是困扰保障房发展的大问题，前两年每年都号称要建设300万平方米，结果根本都无法做到。广州市住房保障工作的重点开始兼顾到公租房这一夹心层人群的住房困难问题。而不是像原来那样采取“挂羊头卖狗肉”的做法，只是关心低收入的住房困难，却不考虑中等偏下收入广大交心层的住房困难。原来制定的公租房管理办法（征求意见稿），适用对象的面很宽，年收入在7万元以下的非本地人都可以享受，但房源却仅由社会力量来解决，政府只负责内交心层部分。
但广州到底公租房采取什么样的管理办法，现在还不太清楚。不过，既然政府有这么大的投入，相信一定会制定出很好的与之相适应的管理办法来配合。此外，希望可以发动一些单位将其短期内不拆迁、位于市区内空置的办公楼、厂房改建成适合夹心层租住的公租房，以应市场不时之需。关键还在于如何制定相应的优惠扶持政策来加以引导，这样假以时日就可形成完善的住房保障制度和健全的建设、供应、管理的体系。
而现在广州住房保障办表示，2011年广州将投入89亿到保障性住房项目，新开工20多个项目，将建4.3万套保障性住房。这说明广州市政府已经针对住房保障建设中存在的问题作出了研究和部署，落实和解决了资金和用地的困难和问题。不像往年那样目标定得很大，但却不管资金、用地和配套能否落实。我认为这是广州市政府更加务实、更加重视保障房建设的表现，应该予以表扬和赞赏。还有就是，2010年预计可提供保障性住房约4万套。其中，计划建设廉租住房约150万平方米、约2.3万套，建设经济适用住房、经济租赁住房共约150万平方米、约1.7万套。
而今年预计将新开工20多个项目，将建4.3万套保障性住房，虽然没有公布各类住房的具体面积和套数，但明确广州保障性住房出租占七成，其中公租房60%，廉租房10%，其余三成比例为各类经适房和拆迁安置房。换言之，4.3万套保障房中有应该有2.58万套是公租房，有0.43万套廉租房，还有1.29万套是经适房和安置房。而去年只有8000套所谓的“公租房”，实际上还是经济租赁房，主要是解决内夹心，即买不起经适房、又享受不了廉租房的低收入住房困难户。今年的公租房应该不会再是只针对内夹心层、而不管外夹心层了吧？否则，这么大的供应量按原来的适用范围根本就无法消化。
笔者认为，我不赞同广州业内同行韩世同的观点，“今年基本上可以全部解决在册的7.7万户低收入住房困难户”是不可能的事情。一是土地出让金不会把10%全部投到保障房建设上.二是靠市政府筹不了这么多的资金.三是靠地王也解决不了今年的任务.说“广州对保障房建设更加重视和务实，觉得广州市政府在保障房建设，尤其是公租房建设方面越来越重视”，这个是基本赞同。
笔者认为，房地产市场两条腿走路，一条是市场商品房，另一条政府保障房。温总理也说，政府只管保障房。建保障房不是靠喊口号和发布建设多少的数据，关键是把保障房建出来，而不是建口号。地方政府本来对保障房建设比较没耐心，一是减少土地财政收入，增加财政压力。二是吃力不讨好，业绩不大。三是减少卖地收入，影响基础实施建设。四是靠目前的政府资金根本就完成不了保障房的任务。
笔者认为，目前广州保障房建设资金基本见底，一是银行不会把自己陷入危机中，借钱建保障房特别的谨慎。不仅因为回报低，关键是回收资金缓慢。二是现在很难通过信托地产融资发行信托基金向社会融资，因为保障房不是商品房可以交易上市，价格会上涨。三是土地出让金净收入的10%用于保障房建设，是不太可能。由于广州去掉城市基础设施建设的资金根本就是所剩无几，怎么会有这么多的资金去建保障房。四是靠拍地王多出土地资金建保障房，等于是不想房价下跌。不仅没控制很房价，反而让地价推高房价。五是今年土地出让计划一旦受到市场影响,广州土地出让金肯定要受到影响,土地出让金的减少,10%的指标投到保障房就没了。
广州市住房保障办公室张强副主任接受广州日报记者采访时表示，2011年广州将投入89亿到保障性住房项目，新开工20多个项目，将建4.3万套保障性住房。与2010年投入20多个亿相比，今年投入89个亿可谓很大手笔。但张强表示，不能简单地把2个数字并在一起比较，认为今年投入是去年的四倍，我们现在大手笔投入，大建保障性住房没错，但并不就是如数字上的今年就比去年多四倍。实际上，部分项目是去年就开始动工了，一些投资方面的情况是今年才结算，所以这两个投入比例不能直接对比成4倍的。除去自建外，政府还将通过改建、改造、购买等方式筹集一定住房，用于保障性住房的项目。
张强表示，广州保障性住房出租为主，占了七成，其中公租房60%，廉租房10%，其余三成比例为各类经济适用房和拆迁安置房。对于市民普遍关心的公租房租金定价问题，租房参照市场30%-80%的价格，实际价格比例，得看申请人收入水平，总体来说都在这个30%-80%的范围内。广州目前规模最大的保障房社区龙归城已于日前正式破土动工，建成后可为广州提供约1.2万套保障性住房。政府在龙归城项目上将投入37亿元，资金方面没问题。37亿元是分两年投的，并非今年一次过37亿元。
去年当时的国土房管局局长谢晓丹曾在专访中表示，2010年广州将以前所未有的力度加大保障性住房建设，成立保障性住房管理中心和保障性住房建设中心两个机构，计划新开工建设保障性住房约300万平方米，相当于2006～2009年三年我市保障性住房的建设总量，相当于2009年我市商品住宅交易面积的1/3左右，预计可提供保障性住房约4万套。其中，计划建设廉租住房约150万平方米、约2.3万套，建设经济适用住房、经济租赁住房共约150万平方米、约1.7万套。
而去年12月新上任的广州市国土房管局局长、市住房保障办主任李俊夫在向市人大代表汇报住房保障工作时指出，2011年广州需要的保障房建设资金超过80亿元，目前资金尚存在缺口。此外，广州保障房建设还面临着供地不足、配套不足、社会力量建房积极性不足等困难。困难一是供地不足。据介绍，广州市住房保障办今年新增土地储备项目7宗，用地面积430公顷。这个储备规模已超过广州今年的商品住宅用地供应量。但要想将“三旧”改造用地变为保障房用地，仍面临着不少困难。
李俊夫表示，将加快制定今后5年保障房用地的规划选址，建议有关部门在保障房用地选址上优先考虑低收入人群出行方便的近郊区和地铁沿线，优先使用“三旧”用地和闲置土地。困难二是资金缺口大。目前，廉租住房保障资金和经济适用住房建设资金在政策上已明确，可通过财政投入、银行贷款和销售经济适用住房保证建设资金的投入。广州历来在保障房建设方面“不差钱”，但今年也开始“喊穷”了。
据统计，去年1月到11月，广州完成保障房建设投资24.35亿元。这也就意味着明年保障房建设资金将在今年基础上增加近3倍。根据中原房地产的土地监测系统统计，广州2010年土地出让金收入约为347亿元，按以往10%的土地出让金支持保障房建设，也仅能提供34.7亿元的资金，距离80亿元的资金缺口十分明显。
困难三是市政配套不足。在以往建设的保障房小区中，近郊保障房社区常常面临周边市政道路等配套设施未能同步立项和建设，从而影响到保障房小区建成后的使用。目前，广州正大力推进的龙归城保障房项目将成为广州首个借鉴香港、新加坡保障房建设成功经验，市政配套与保障房同步建设的大型保障房小区。龙归城周边将有10条公交线路和两条地铁线通过，公共配套还将做到“五个一”设计，即一个社区服务中心、一个文体娱乐中心、一个公园、一个社区医院、一个视频监控系统。