--------《房地产经纪管理办法》的地方解读

    由住建部、发改委、人保部近日联合出台《房地产经纪管理办法》，将于4月1日起实施。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的行业法规。

　  《办法》强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。

    我们看到，这是自1996年建设部颁发《城市房地产中介服务管理规定》后，15年内出台的第二部行业法规。针对二手房市场10多年发展留下的“恶疾”把脉精准，处置有力。用立法方式辅以行政管理达到治理。

   《办法》对房地产经纪合同的形式和基本内容提出了具体要求，并实行交易资金监管制度。《办法》要求由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。

    此举旨在加强交易资金管理，变代收代付为第三方资金监管，通过买卖双方专用账户转款，保障交易资金安全。避免中介挪用、拖欠交易资金，规避“桃园”、“坚实”等携款潜逃事件发生。

   《办法》还明确了房地产经纪机构和人员的从业禁止行为。明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。

    这是自国家宏观调控房地产市场以来，各地出台限购、提高税费后，中介进行业务变通的普遍现象。由于“吃差价”、“阴阳合同”等行为中饱私囊，对国家税收造成流失，也给市场留下“中介推高房价”的口实。规范中介经营行为，对重新树立中介口碑，以及今后可持续发展有积极意义。

   《办法》在加强房地产经纪管理上，还做出了一些新的规定，规定实行建设（房地产）、价格、人力资源和社会保障等相关主管部门等协同管理。体现了管理机制和理念的创新，也完善了监管机制，形成管理合力。

    众所周知，房产经纪除应具备经营资格、还应具备行业资质，并向国家缴纳税费。但西安市场经工商行政管理部门批准的各类房地产中介机构（含个体）达1500家，累计在行业管理部门备案的过千家。其中，经过网上备案系统备案和年审的企业仅500余家，有2/3的机构游离在管理边沿。1998年西安市房管局出台了《西安市房地产中介服务管理办法》，但由于多头管理协调不力，“都管、都不管”使中介市场乱象丛生。乱收费、吃差价等现象频发，经纪人素质低下投诉连年递增，中介一度普受质疑，整顿房产中介势在必行。

   《办法》在明确房地产经纪机构招用人员的要求、依法签订劳动合同、房地产经纪机构备案管理、交易合同网上签订、对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究等，涉及中介经营全方位都作出了具体规定。《办法》的出台，是全面落实国务院关于加强房地产调控的重要举措，对于整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，促进房地产经纪行业健康发展，将起到积极作用。