房企转战保障房的六大动机,1.为楼市政策调控所逼：今年以来商品房市场受到政策调控重压，而保障房市场则受到政策扶持。2.受资金周转速度快诱引：商品房成交大幅下降，资金难以回笼，而保障房资金周转速度快。3.熊市下亲近政府的手段：保障房是政府项目，可借此“拉近政府关系”。4.借保障房“圈钱”：房企资金紧张时，可以用保障房土地进行融资“圈钱”。5.熊市下求定额收益：虽然保障性住房利润率低，通常仅为3%~4%，但在“严调”时期，不失为一个安全的经营模式。6.借机树立品牌形象：保障房开发是利国利民的市政工程，房企参加开发是承担社会责任、树立良好形象的表现。7.正是由于保障房收益可扩至25%左右，地产大腕另眼相看。自有资金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%左右。另外，承建保障房之后，开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。

  保障房开发有房企加入具有“一箭三雕”之功效。政府出土地出部分资金，开发商出部分资金和开发建设及报建等，如此，政府完成了保障房开发和市场供应计划，开发商参加开发不仅得到了名还获得了利，购房者减少了购房成本和解决了居住问题。因此，经济适用房和公租房、廉租房应可引进开发商进行“联合”开发，或由开发商“代建”开发，除了可在一定程度上缓解政府投入的资金压力之外，对开发商本身也是一大好事。但最好选择国企和上市实力房企。首先，他们具有房地产开发经验，在市场上具有良好的品质口碑和知名度及品牌影响力。其次，具有雄厚的资金力，可保证开发准时完工和产品质量及交房时间。再次，以往开发过的产品无质量瑕疵、公司无外债等，保证产品安全和资金到位，避免出现保障房开发停工和被银行抵押等风险。

  例如，2010年7月7日，上海绿地集团与上海市嘉定区政府签署合作协议，绿地将投资30亿元，在当地打造约50万平方米的保障房社区。根据绿地集团年初制定的发展策略，公司将实行两大产品结构调整。保障房业务比例将会在整体集团业务中的所占比例进一步加大。

  如，2010年10月11日，金地公告称取得以代建方式参与深圳龙华扩展区0009地块保障性住房代建总承包项目的开发权，该项目总建筑面积34.89万平方米。这是其首次参与保障房项目建设。

  例如，无独有偶，2010年6月份万科曾传出消息，万科今年将参与南京的保障房建设，负责南京江宁区上坊北侧地块，预计建设规模将达400万平方米。尽管该项目尚未完成谈判，但万科已将保障房建设看作住宅产业化的切口之一。

  例如，2010年6月，中国建筑国际也透露，目前中国建筑国际正与天津、重庆及成都等地方政府洽谈项目，今年将投入超过26亿元用于保障房项目建设。

  例如2010年5月，首开股份位于北京大兴区黄村镇的限价房项目——首开康乃馨城正式动工。绿地集团今年也对产品结构进行了调整，保障房和现代服务业两类项目的比重将增至60%。

  例如,2010年7月28日，金隅集团石景山保障性住房项目开工，这也是年内迄今开工的最大规模面积的保障房项目，该项目将提供7277套房源。金隅股份建设保障性住房的结转面积将同比增长278%，2011年预计增幅为43%。

  例如2010年9月25日，招商银行通过竞标将以代理总承包方式参与深圳光明新区保障房建设，即由政府投入资金，开发商只输出技术与管理，以此来收取管理费用。相比调控下商品房信贷收紧、囤地风险等情况，代建制反而越来越受到开发商的青睐。代建制这种模式虽然利润更薄，但是相应地完全没有风险，不存在着资金周转问题。

  如，与之相比，万科在保障房建设方面的步伐很大。万科近年已参与公共租赁住房、限价房、经济适用房、廉租房等多种保障性住房项目。公共租赁住房有广州的万汇楼项目，限价房有天津的新里程等项目，经济适用房有武汉的青山区等项目。2010年年会上，万科就表示，万科未来不当地王,2011年拿地主要目标是在保障房方面”。尽管相比商品房建设，保障房的建设利润较低，但在建设、运营、销售以及融资上的成本较低，参与其中的开发商在资金来源和土地供给方面都可能享受到一定的政策支持，保障房投资或成房企“下一道风景”。

  如,2011年2月9日,上午，中天城投与贵州省政府共同签订了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》。中天城投公司将自行组建从事保障性安居工程及其配套设施等建设工作的项目子公司，计划在“十二五”期间，在贵州省内完成建设面积约1000万平方米（约20万套）、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。事实上，中天城投早已是贵州省会贵阳的老牌保障性安居住房开发商，2000年以来已建和在建的经济适用房等保障性安居工程总量接近200万平方米。此次中天城投为保障房建设而专设项目子公司，足见其对保障房这块新“蛋糕”的重视程度。

  根据前述协议，贵州省政府将支持中天城投在贵州省范围内广泛参与各类保障性安居工程建设，及时提供建设用地，及时完成征地、拆迁、补偿、安置等工作，并采取有效措施缩短用地、规划、工程等各项审批工作时间和周期；大力支持并督促各地政府及有关部门积极落实相关的税、费减免及财政补贴的优惠、扶持政策。根据中天城投的“实战经验”，建设保障房的收益根据地方政策可达8%左右，加上配建的商场商铺、办公场所等经营性附属设施及享受的政策优惠，预期收益会更高。以此推算，公司若完成200亿元投资，其收益将在16亿元以上。

  例如，杭州22个代建保障房项目中，绿城一家就拿走了12个。据《今日早报》报道，在保障房建设走在全国前列的杭州，已经有所体现。一个典型的现象就是，开发商开始纷纷介入到利润不高的保障房建设项目中。比如绿城、滨江、宋都、德信、美达等品牌公司。在杭州，介入政府安置房建设比较早的开发商，是绿城和宋都。绿城2005年就首次介入杭州彭埠安置房代建，此后，又陆续承建了江干区、西湖区、下城区、上城区、余杭区、萧山区以及省内千岛湖、慈溪、余姚、象山和省外青岛、南京、郑州、新泰等城市的安置房、城中村改造项目，总的代建建筑规模达到了570万平方米。其中，在杭州22个代建的保障性住房项目中，绿城一家就拿走了12个。

  作为一家老牌的房地产开发商，宋都房产从2004年就开始介入保障房代建。宋都在杭州、绍兴等地已经建设有多个保障房项目，已建和在建面积达到100多万平方米，其中在绍兴的一个项目就达到了30多万平方米。已经拥有丰富商品房开发经验的滨江集团，也从去年开始代建保障房。滨江的这个政府代建项目，位于杭州江干区普福村，约10万平方米，目前正建设到3期，接下来还会开发4期。

  美达集团则是杭州市第一个通过公开招标产生的政府拆迁安置房建设项目代建单位。项目位于滨江，由美达集团全资子公司美达建设有限公司参与代建2011年1月，近几年发展迅猛的德信置业，也在建设商品房之余，把目光瞄准了保障房代建，成立了德信房产建设管理有限公司，意味着德信正式跨入代建时代。

  目前拟定为“土地资源委托代建”、“投资资本委托代建”和“政府安置房委托代建”三大业务模式。其中在政府安置房代建项目，已经有好几个项目在接触当中。所谓的保障性住房的代建制度，是政府通过公开招投标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，按期竣工验收后完整移交给使用单位的非经营性政府投资项目。(其中包括政府的拆迁安置项目、安居工程项目、经济适用房项目等等)。其中政府有严格控制项目投资、质量和工期的控制要求。

  而目前杭州市的房产企业介入代建，是根据2010年颁布的《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则》进行实施的。政府对于参加代建的企业具有严格的资质及相关要求，在公司规模、资金背景、施工业绩这些方面进行全面考核，只有相关政府部门认可后才有准入资格。比如开发商注册资金部分超过人民币1亿元以上，申请前3年内在杭州市开发房地产住宅项目和代建拆迁安置房项目累计竣工建筑面积达20万平方米以上(含20万平方米)或者申请上一年在杭州市开发房地产住宅项目和代建拆迁安置房项目施工建筑面积达12万平方米以上(含12万平方米)，有良好的企业信誉，近两年内无不良信用记录等。目前，杭州市具备政府认可的代建资质房产企业为32家，值得一提的是，其中，绝大多数都是近两年才取得资格。

  笔者认为，自2008年开始，开发商通过各种途径纷纷介入保障房代建，为地方政府分忧解难和承担社会责任及流着道德的血液。值得让人深思的是，为什么开发商会“转战”利润微薄到3%或5%的保障房开发？甚至是被人谴责是给政府拍马屁示好，目的是有好地块或空置土地现象，会优先考虑开发保障房的房企？或者是被人怀疑里面是否有“暴利”隐藏？或者是被人指为“拿保障房土地融资输血商品房项目开发”？或者是被人认为是开发保障房不是目的而借保障房开发好贷款融资或上市或享受政府特殊的照顾才是真的？究竟原因何在？

  是为了高利润吗？答案显然是不能一下给以否定的。当然，如果根据所谓的保障房代建房报酬开发模式，开发商所获得的利润是非常薄利的。例如根据杭州市建委有文件规定，拆迁安置房建设项目代建收入最高不得超过建安工程的3%。并且按照《政府采购法》以及省市的有关法规规定，代建单位除了管理费收入不得有其他与利益有关的行为收入，扣除税金、保函等费用，基本上能做到持平和略有盈余就已经相当不错了。

  笔者认为，房产企业参与代建，注重的肯定不是经济利益。一方面，开发商期望利用自身的开发经验和管理优势，以及在产品建设的良好资源背景，积极参与政企合作，为政府的保障性住房建设提供良好的资源平台，有效控制成本，提升品质，也算是对于社会的一种回馈和责任的体现。另一方面，政府代建项目体量较大，涉及社会群体比较广泛，一旦把项目品质做好了，社会效应就体现出来了，同时对代建企业的品牌也是一种很好的推动和提升，是一种双赢的局面。

  所以，目前开发商所承担的安置房项目，基本是微利甚至是负利。但房企还是积极参与安置房、保障房、经济适用房、人才公寓、城市广场、学校配套等多种类型政府代建项目的建设，甚至把政府项目代建的比例将达到代建业务总量的三分之一以上。例如绿城希望“为更多人造更多的好房子”，安置房的居民作为城市居民的必要组成之一，理所当然应该要感受到典雅沉稳的建筑、温馨怡人的园区，享受到人与自然的和谐关系，享受到优质周到的园区服务。居住在绿城园区中的居民在感受到居住空间、居住形态上带给他们的品质感的同时，一定会成为绿城品牌的拥护者、传播者。虽然安置房项目几乎没有利润，但绿城品牌在民众中更为广泛的、深层次的传播才是企业基业常青的基石，负起社会责任回馈社会。

  目前大部分开发商都是以限价房抵押到土地，这样可以通过预售减缓资金压力。限价房价格都是由开发商确定的。限价房利润率远远超过了经济适用房、公租房和廉租房。保守估计在20-30%之间,最高可达到50%。从9.29新政出来以后，开发商对商品房还是很看好的，还没有完全放弃商品房，“但是，出于产业多元化或者增加土地储备量等考虑，以及对保障房建设的前景看好，最重要的一点是商品房供应越来越少，保障房土地供应越来越多，保障房开发未来可能成为新的趋势，成为房地产开发的主要渠道之一。

  正是由于保障房收益可扩至25%左右，地产大腕另眼相看。首先是保障房领域“代建制”模式，即资金等均由政府投入，房企只输出技术与管理，以此来收取管理费用。代建制意味着开发商几乎毫无风险，虽然利润不高，却是稳定的一笔大生意。同时，参与保障房建设可以在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。而保障房建设成本较低，需求稳定，资金周转速度快，更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金收益率可扩大至25%左右。另外，承建保障房之后，开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。