谢逸枫:调控对房价“刀枪不入”
核心提示:2011年的春天，对于中国房地产市场来说，是个不同寻常的春天。新国八条，房产税，限购令，忽如一夜调控来。2月房价再次上涨，代表着调控尚未止步，未来政策组合化调控、重拳化调控以及一波接一波的周期性调控称为“后调控时代”。后调控时代来临，购房者茫然了，改善需求遭遇税贷压力；开发商惶惑了，成本、利润、速度甚至生存，都如此严峻的摆在眼前。三十年前看深圳，二十年前看浦东，十年前看滨海，中国历史发展的每个十年都会涌现阶段里程碑。
2010年，重庆、北京、天津、上海、广州一起，被确定为具有引领、辐射、集散功能的国家五大中心城市，在区域经济发展中承载了区域辐射，内陆对外开放，西部门户枢纽，产业与经济职能并重等多项功能。国家中心城市好比是国家经济的聚宝盆，它将作用于该片区乃至整个国家经济的腾飞。股神巴菲特有句名言：“别人恐惧时我贪婪，别人贪婪时我恐惧”。事实上，此言不仅作用于股市，同样也作用于其它的价值判断。当然，前提是对于恐惧或者贪婪所面对的客观情况有着清醒的理解和认知。
例如调控，有人认为它就是楼市的一剂泻药，势必带来楼市的一泻千里。笔者看到了另一种视角：调控，也许正是地产行业的补药，它消除地产行业中存在的那些亚健康带来的虚弱，最终将使地产行业走向良性与健康。其次，同样的一剂药，对于不同体质总是会发挥不同效用的。在广州，“高端有差异，中端有市场，低端有保障”的指导方针下，城市正以一种健康的姿态前行，合理的价格，稳定的成交都是这种健康的表现。
被业内称为调控年的2010年已经过去。1月18日，国家统计局发布去年全年的全国房地产市场运行情况，继4月份楼市调控开始以来，只有6月份的房价环比微降，12月全国70城市房价更是连续4个月环比上涨。 不少购房者都将环比价格看作更能反映房价的最新变动，二三线城市进入上升通道。
2011年3月11日国家统计局公布的1-2月份房地产市场运行数据显示，数据显示，去年12月，全国商品房销售额10201亿元，照此计算，成交均价为4677.64元。而今年前两月的均价就达6437.43元/平方米，比2010年全年5033.56元均价上涨27.89%，比去年12月份更大涨37.62%。
报告显示，2011年2月，全国100个城市住宅的平均价格为8686元/平方米，环比上涨0.48%；其中，北京、上海等十大城市同比上涨远超15%，呈现全线上涨趋势。虽然80%以上的城市房价都呈现上涨势头，但是上涨幅度很小。具体来看，环比涨幅在1%以内的城市数量共有78个；在十大城市中，武汉和广州的价格环比涨幅最大，但也维持在1%至1.5%之间，其余8个大城市的房价涨幅均低于1%。
3月2日，据最新统计显示，2月广州楼市成交大跌5成，房价大涨22%。2月广州全市住宅成交4149套，环比1月大跌51%，同比2010年2月大涨23%；成交面积达516870平方米，环比大跌48%，同比上涨34%。1月份平均每套住宅成交面积为124.58平方米。2月广州全市一手住宅成交均价11644元/平，环比1月份的11649元/平基本持平，而同比2010年2月的9548元/平则大涨22%。
整个春节假期（2月2日-2月8日）全市网签124套住宅，一定程度上拉低了整个月份成交额。回顾2月广州楼市，全市共成交住宅4149套，环比1月大跌51%，同比2010年2月大涨23%，全月成交高峰为22日，日成交量超过300套。数据显示，广州全市一手住宅成交均价11644元/平，环比1月的11649元/平基本持平，而同比则大涨22%，全月日成交均价最高15408元/平方米，最低不足万元每平。广州限购细则落地后数日（2月25日-2月28日），市场反应显示新政对房价影响不是太明显，在上周日量价跌至新政后最低之后，在月末出现反弹上升势头。
3月14日，广州市国土房管局公布的权威数据显示，2月份广州一手楼价环比上涨3.2%，重新攀上14002元/㎡的高点，成交量则从1月份的73.25万平方米大幅下滑至46.73万平方米，环比减少36.2%。由于2月份正逢农历春节假期,属于传统交易淡季, 加之受国家新出台房地产调控政策的影响，新建商品住宅网签面积明显减少。2011年2月，全市10区新建商品住宅网上签约面积46.73万平方米，同比增加60.5%，环比减少36.2%，其中，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔六区合计网上签约17.63万平方米，同比增加7.3%，环比减少36.8%。
《2010年2月广州市10区房地产市场运行情况通报》显示，2月份广州十区一手住宅网签均价为14002元/㎡，同比上升5.6%，环比上升3.2%。这也是广州一手楼价在1月份出现5.8个百分点的环比降幅后，再度回升。中心六区2月网上签约均价分别为天河区27063元/㎡、越秀区23138元/㎡、海珠区21060元/㎡、荔湾区21919元/㎡、白云区15559元/㎡、黄埔区14042元/㎡，除越秀区、荔湾区、黄埔区外，其它三区均价相比1月份均有较为明显的涨幅。而新四区里面，花都区以12.45万平方米的网上签约面积，继续在广州市十区成交量排行榜上领跑，它在1月份的均价为6710元/㎡，2月份则上涨为7313元/㎡，同样涨幅明显。
国家统计局的数据显示，去年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。 但通过比对不难看出，这是去年9月份以来，全国70城市房价环比连续4个月出现上涨。在此之前的7、8月份都是环比持平的。 虽然房价继续上扬，但房地产景气指数有所回落。2010年12月份，全国房地产开发景气指数为101．79点，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点。
从2010年全年商品房销售面积和销售额来看，北京、天津、上海、福建、浙江等一线城市，这两项指标均出现了不同程度的下滑。其中，上海位居榜首。在中部地区和西部地区，仅有西藏出现下降。 数据显示，去年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，房屋竣工面积7.60亿平方米，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米。在任志强看来，销竣面积比的差距巨大，仍显示的是严重的供不应求，导致了房价持续升温。
虽然春天离我们越来越近了，但楼市还处在寒冬。统计数据显示，2月份京沪穗三大一线城市交易量大幅下滑。北京房地产交易管理网显示，2月共成交商品住宅3535套、40.61万平方米，环比1月成交套数下降69.4%，成交面积下降67.8%。北京二手房市场也好不到哪里去，中原地产三级市场研究部提供的数据显示，2月二手住宅成交量为8468套，环比1月大幅下跌63.9%，这一成交量创造了2009年1月7358套以后的最低成交量。
上海的成交情况可以用“糟糕”来形容。根据同策咨询提供的市场监测数据显示，从去年12 月份以来上一直处于下滑状态，2月直至“冰点”。当月仅成交13.86万平方米，环比1月重挫82%，并创下了2004 年7 月份以来的新低。二手房市场交易量亦同步下滑，21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2月份共成交7900余套，同比下降62.3%。
虽然比北京、上海的情况稍好一些，但广州的交易情况也不容乐观，同比1月，交易量遭遇“腰斩”。网易房产数据中心监测阳光[最新消息 价格 户型 点评]家缘实时网签数据显示，2月广州全市网签成交4200套单位，比上月的8867套大幅减少52.63%；网签销售面积为51.78万平方米，环比上月的103.60万平方米减少50.02%。二手房市场交易情况也出现了下滑，满堂红研究部最新发布的研究报告显示，2月份，广州二手楼市的买卖成交量环比减少四成。
与此同时，市场供应出现下滑迹象。整个2月，京城包括只有绿地新都会、密云长城环岛的保利花园[最新消息 价格 户型 点评]、昌平小汤山的御汤在内的四个项目开盘，开盘量也创下历史最低值。上海2月份公寓供应量为24.34万平方米，同比1月也下滑了44%。广州新盘开盘数量较1月也下滑了三成。
加大对楼市的调控力度，加之叠加春节淡季影响，因此京沪穗三地楼市集体深陷“冰冻期”不难让人理解。1月底出台的第三轮调控政策从购房资格、交易税费、土地供应等多个方面对楼市实施调控，政策力度之大超过以往。而且信贷政策的严格收紧，首套房恢复基准利率、二套房首付继续增加。多重政策的叠加效应犹如一套完整的“组合拳”，让市场完全失去抵抗能力。其中影响最大的措施莫过于限购政策。
例如京沪穗三地均已出台限购实施细则，“限二”、“限三”以及“限外”等具体规定，使得投机、投资性需求几乎无机可乘。这在很大程度上抑制了市场需求。此外，购房成本的大幅提高，如银行取消首套房85折优惠利率，全面上调到基准利率，同时从去年10月份以来连续三次加息，使得部分原本经济实力有限的购房者不得不暂停购房计划。还有，调控政策也使得交易成本和持有成本增加，如对不满5年的全部二手房全额征收营业税，以及沪渝试点房产税等，这也让部分潜在购房者不得不选择观望。
成交量的持续下滑，极有可能成为房价下跌的前兆。房地产成交是否出现持续缩量是市场房价走势的重要指标，上海楼市就曾经在量缩之后出现房价下跌的走势。据中原领先指数上海二手房价格指数图显示，2005年起至今，上海房价经历了三轮明显调整，调整时间分别为9个月（2005.05～2006.01）、9个月（2008.06～2009.02）、3个月（2010.05～2010.07）。期间价格调整幅度分别为18%、13%、6%。观察上述3次价格调整过程可以发现，每次调整都是伴随着成交量的大幅下降开始，同时以成交量的显著回升作为终结。目前楼市又现量缩迹象，这极有可能会引发新一轮的“降价潮”。
新政已经迫使投资、投机需求者进一步退出一二线城市的房地产市场，房价上涨的动力大大减弱。同时，商品居住功能的恢复，使得首套自住和改善性需求将占市场主流。但由于购房成本不断提升，自住和改善需求者对市场房价将更为敏感，短期内该群体必然持币等待，价格是否回归合理水平将成为他们是否出手的主要标准，房价下跌的诉求更加明显。因此现阶段供求双方已进入观望和新的博弈阶段。此外，目前开发商的融资难度加大。
从2月24日起，央行再次提高存款准备金率，这对开发商来说，绝对不是利好消息。资料显示，2010 年年底，开发企业国内贷款占比下降为17.3%，较年初下降6.5 个百分点，另一个值得关注的现象就是2010年房地产开发企业自筹资金增速为48.8%，占比达到36.8%。银行“供血不足”，将迫使房企另外找办法来解决，如加快销售进度，以求获得更多的回款。
从开发商角度看，由于2010年市场成交连续放量，资金普遍比较充裕，故短期内缺乏降价动力。近期开发商减少购地金额并谨慎推盘，便是基于这种考虑。从市场供应情况看，由于2010年全国房地产新开工面积同比增长50%以上，按通常1年到1年半的施工期计算，2011年下半年开始上述供应将逐步释放，这将大大缓解2011年上半年市场供应偏紧的局面。而随着供应的逐步增多，市场竞争加大，此时，开发商降价促销的积极性才会被激发出来。也就是说，在5月前后，市场降价潮初现。
有专家预测降价幅度大概在10%～15%。大多数楼盘让利幅度在10%～15%之间，部分房价泡沫成分较大外围区域，降价幅度要大一些，达到15%左右，而部分市中心供应紧张区域，降幅可能要低于10%。如果房价深度回调，而市场成交状况仍无改善，这有可能会影响到未来市场调控。如果房价回调幅度超过20%，但交易量并未恢复到正常水平，开发商以及其他利益既得者便会散播对调控不利的言论，由此影响到政府对调控的态度，进而影响到调控的效果和持续性。
从去年下半年开始，国家为调控房价出台的“新国八条”政策，引发具有刚性需求的消费者纷纷持币观望，大多数地方的房产交易量减少，许多风险抵抗能力较差的中小企业纷纷败下阵来。国务院温总理3月5日在十一届全国人大四次会议上作政府工作报告时强调，经济越发展，越要重视加强社会建设和保障改善民生。在房地产调控上，强调要坚定不移地搞好房地产市场调控。
一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。
二是进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划，在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。重点增加中小套型普通商品住房建设。规范发展住房租赁市场。严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。三是建立健全考核问责机制。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，致影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。
从现实和历史的坐标看，我国楼市调控已进入“攻坚期”，房地产改革正在“过大关”。“十二五”规划纲要草案提出，“逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。”这为今后房地产调控和改革确定了方位，也为科学看待房价问题确立了坐标。在两会召开之前，楼市调控政策“新国八条”已在1月26日出台，国务院温总理坚定地表示对控制房价有信心，中央政府也数次表示要坚决打压房价。“新国八条”被业内人士视为中国多次房地产宏观调控政策最严厉的一次。
“新国八条”中，首次要求地方政府制定房价调控目标，并要求今年第一季度就要发布，力度之严，史无前例。目前，银川、贵阳、昆明已公布控制目标，南昌、太原、天津等少数城市已明确3月底前公布，广东也已硬性要求各市在3月底前公布。“新国八条”中还要求加大保障性安居工程建设力度从2月21日开始，住建部将陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，住建部已经向地方政府下达“死命令”，所有分配完成的目标任务，必须在今年10月31日前全部开工，否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。
同时，“新国八条”在房贷方面将二套房首付提升至六成，限购令也推向了全国执行。目前已有上海、青岛、济南、上海、成都、北京等地出台了对“新国八条”的落实细则。各地纷纷祭出的严厉限购手段使得这些城市的房地产市场成交冷清。1月29日出台限购令的青岛，春节7天假期中新建商品房仅成交5套;2月1日出台限购令的上海，春节期间出现“零供应”情况;2月17日，“京十五条”消息发布后一周，楼市成交量一周降近九成。
事实上，在“新国八条”的影响下，中国地方楼市已经初显寒意。中国指数研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%。2月份时，有十大城市房价环比涨幅减半，有数据显示，全国100个城市房价环比涨幅放缓，2月份仅上涨0.48%，十大主要城市房价涨幅也几乎减半，广州楼市更是出现“内冷外热”局面。但不少开发商也表示，虽然房价上涨的幅度放缓，但短期还不会降价销售。最近政策调控力度空前，限制了市场购买力，房价上涨已缺乏动力。
3月9日上午9时，十一届全国人大四次会议新闻中心在梅地亚中心多功能厅举行主题为“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会。发言人表示：政府部门将对调控政策落实实行巡查考评约谈问责制度，《房地产法》正在进一步修订中，保证租客利益;住房保障法已形成初稿;房产税试点工作将继续推行。
笔者认为,今年国家楼市调控政策不会放松，政府也需要“观望”一段时间，尤其是观察政策效果是否如愿。预计此轮观望期可能比以往要长，或许要持续半年以上，然后是价格有所下降。但由于在观望期，房地产商房屋供应量会减少，进而弥补或抵消需求量的减少，供求关系依然会保持适度平衡，因此房价暴跌的可能性不大，不大可能如有些专业人士预测的那么“悲观”。
两会期间，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，如果房价不能稳定，时刻准备出台新一轮楼市调控政策。下一步，会制定更为细化的遏制房价上涨系列措施。关于保障房，1月26日出台的“新国八条”已有规定：要求加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。
国务院温总理在3月5日的政府工作报告中重申今年要开工建设保障性的住房、棚户区改造住房共1000万套。2月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理李 克 强也在全国保障性安居工程工作会议上强调今年保障性安居工程建设1000万套是硬任务。
3月6日，十一届全国人大四次会议在人民大会堂三楼金色大厅举行记者会，国家发展和改革委员会副主任徐宪平在就“十二五”规划纲透露：为提高住房保障的水平，未来5年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，其中今年1000万套，明年1000万套，后面3年还有1600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度。对城镇中等偏下收入的住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障。
今年我国要开工建设1000万套保障房，相当于去年全年商品房总销量。据测算，共需投资约1.3万亿元，住房和城乡建设部副部长齐骥说：今年1000万套的任务，有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。
笔者认为,在“限购令”、“问责制”、“房产税”等多管齐下后，预计楼市将迎来政策平静期，落实现有调控政策和增加保障住房将成为未来一段时间的主基调。为落实调控，国内银行系统对商品房开发贷款将逐步收缩，对保障房亦是有限度地支持;房地产企业则需要做好“长期“抗寒”准备，三、四线城市或成为避风港。面对楼市政策调控，包括万科、保利在内的开发商巨头纷纷开始转型，要么积极参与保障房市场，要么向二、三线城市扩张，或者加码商业地产布局。
笔者认为,目前房地产市场调控陷入“进退两难”的被动局面，靠新国八条的政策内容和保障房和限购及限贷等房产税等政策抑制房价的功能基本丧失“遏制力”。因此，未来的政策调控方向，该往增加商品供应和房企资金链及遏制投资投机炒房需求同时着手，形成一把锋利的“尖刀”，插入对楼市调控最核心问题，房价涨跌的“命脉”。改革“三个制度”，土地出让制度和商品房预售制度及土地储备制度，彻底消灭地价与房价及炒地暴利的根源。否则2011年前三轮房地产政策调必然失败，房价上涨是必然的。
因为自2010年到今年一系列调控和措施都未瞄准楼市的核心关键，就是资本金和地价及土地问题，其他因素就是过于依赖市场供求关系调整房价，其实在不平等的市场竞争下，供求关系已经很难对房价起到调控的明显效果。而只一意增加保障房不是解决房价问题，而是解决住房问题，保障房的建设数据和历史经验告诉我们，保障房不能担当降房价大任，保障房不是有钱人购买的，商品房才是。所以应该增加商品房供应，把空置房挤压出来。遏制投资投机需求靠增税费难彻底解决高房价，反而导致房价再次上涨。信贷差异化虽然有一点效果，但是也起不到彻底的效果。地价问题和土地出让制度不调整，未只会出更多地王和高价房。
其实，房地产是资本金的勾当，决定了房企的资金运作。因此，应该控制好资本金的比例，改革商品房预售制度，让房价上涨的趋势从未上市前的商品价格进行控制好，才是最重要的。否则，一切的调控，是为下一轮房价埋下报复反弹上涨的祸根。例如价格调控目标，目的是允许房价上涨不能下降，在合理水平的范围之内上涨，只要房价上涨不会过快或者是幅度过大，调控目标就实现了。中央到地方政府目前是过分依赖房地产的贡献，把保障房任务和财政收入及城市建设任务等经济发展，都押在房地产身上。房价假如下降20%或30%，土地出让计划完成不到80%，房地产税费下降50%，土地出让金下降50%，地方政府债务会上涨50%。