李骁：万达团队不如万科 高速扩张或遇风险

   近日，媒体报道由万达集团牵头投资规模达200亿、占地面积18.34平方公里（约2.7万亩）的长白山国际旅游度假区已提前预售。据悉，万达之前还分别牵头拿下福州琅岐岛国际旅游度假区项目（拟投200～300亿）、武夷山国际旅游度假区项目（拟投30亿），大连金石国际旅游度假区项目（拟投500亿）和西双版纳国际旅游度假区项目(拟投资150亿元)等中国大型旅游地产项目。就万达急速的“圈地”行动及其反映的行业趋势和经营风险，凤凰网房产及时连线了全国房经联上海轮值主席、商业地产专家委员会副主任李骁。他认为万达不是在转型。万达这几年转型的太快已受质疑，这几次联合拿地行为或有风险存在，而万达最致命的缺陷就是没有好的管理团队和管理模式。

    联合拿地：小股东遇变或拖累项目

    针对万达转型旅游地产的说法，李骁表示，严格讲旅游地产也属于商业地产的范畴。这几块旅游地产规模再大也是在商业地产中一种分支，也不能说他大力转型到商业地产。比如渡假村，酒店，商业街等从产品角度讲都还是商业地产。

    据悉在这几块大型旅游地产中有51%的股份还是万达所掌握。其他合作伙伴共占49%。针对此种股权结构，李骁表示，这种股权结构或有风险但也不特殊。这种情况倒不是说只万达是这样的，包括万科曾经还单独输出品牌、输出管理，让别人仅仅挂他的牌子的这种情况都有。很多公司拿地的方式都是以股权收购的方式来拿地来扩张，这也是个合作常见方式，不过作为一种商业合作一般的情况，他本身就存在一种股权的风险。股东某一方出了问题拖累了整个项目，合作方可能会存在的风险。

    针对万达在旅游地产上的合作形式，李骁认为，这一种情况是资源的互补，共享资源共担风险。如果说两家公司各自做一个项目，可能他对每一个项目来讲，他所面临的风险都是100%，但两家公司合作做两个项目，那就产生了一种鸡蛋放在两个篮子里的作用。

   “高速成长期企业最脆弱”

    而就业界提出对万达资金链吃紧的疑问，李骁表示，万达目前最受人质疑的地方就是他的扩张非常的快，这个是他最受人质疑的地方。尤其是在去年和今年，万达的这种扩张的速度非常的快，王健林都承认，他持有的物业已经超过了1000万平方米，并且同时十几个项目同时上马。引用管理大师叫彼得·德鲁克的话“企业高速成长的时候也是企业最脆弱的时候”。他需要大的资金链，比如说七个碗改八个瓢，如果说有一个环节的出问题，可能就全盘的倒塌了；另外如果经济出现波动，行业出现波动都会促使他出现重大的调整，所以说万达的这个阶段应该讲是挺危险的阶段。

    在旅游地产项目上，为何万达要如此“神速”拓展疆土呢？李骁认为，现在的很多企业拿地，其实都是背后的逻辑和原因还是在于跑马圈地，而未必他拿了地就会马上动工，他们的逻辑都是以时间换空间。其次，所谓的旅游地产，还不算跨界，也不算跨度行，也不算转行，从这两个角度来讲他们还成立。

    管理团队：万达不如万科

    李骁分析认为，房地产高速成长资金链或出问题；其次企业的管理，需要大量的专业人才，包括你的管理流程是不是跟的上，管理团队支不支持你这样高速的发展，这么大规模的扩张，问题不一定是从旅游这个点出现，是从另外几个点上爆发出来，到最后“捅”到旅游地产的这个软肋，相比之下新介入的旅游地产可能是万达相对更弱一点的地方。

    对于中国地产界住宅和商业的两个“带头大哥”万达和万科来说，“我觉得万达要是把眼界放的更长一些，假设他的高速扩张并没有什么出问题，给他们很好的运用过去了，眼光放的稍微长远一点，王健林将有可能，我觉得他会挑战万科的地位，因为商业地产从长远看，是比住宅地产盈利能力等各方面更好的。但是他最大的结论性问题就是，万科这么多年磨炼了一个最好的管理模式就是团队，这是他的核心竞争力是别的公司无法比拟的。而万达明显在这一块儿是有严重缺陷的，如果还是在这样高速扩张，并且即便是旅游地产，我认为属于大商业地产这个范畴要这么去扩张，我觉得他确实要注意要引起警惕了。”李骁表示。