汉正街与汉口北之争
撰文 杨光华
上世纪八九十年代，很多外地人到武汉，常用“下汉口”三个字。这里的汉口，指的是汉口的六渡桥与汉正街一带。
汉正街，“天下第一街”，因水路而兴，成为武汉的商脉与武汉码头文化的一张名片。上世纪80年代末，一部讲述个体户奋斗史的电视剧《汉正街》，让很多人记住了武汉。而最近5年，一场场大火，让汉正街再度被关注。如今，有人痛心地打了个比喻，脏乱差的汉正街，堵塞了武汉的“心脏”。汉正街仿佛成了武汉的“心肌梗”。
汉口北，最初叫“黄陂南”。2006年，武汉地产界首次提出“汉口北”，简单三个字，一下子拉近与汉口的距离。后来，头脑灵活的商人阎志将其注册成“汉口北集团”。最近5年多，汉口北板块上出现了10多个市场群、20多个楼盘。这些年，汉正街的老板一直是“汉口北”市场与住宅的主攻人群。
但这双方的明争暗斗，以前似乎是汉口北一厢情愿的“挑逗”。如今，这一切的命运，似乎一夜间因一条官方消息而被改写。
汉正街北迁
4年多的时间里，汉正街经历了三轮外迁：2006年9月，500多服装商户搬到汉川、东西湖与蔡甸；2007年，盘龙城佳海工业园也吸引了部分汉正街的商户；2008年，百余汉正街老板投资云梦……在汉正街打拼的黄陂人，很早就将产业搬回到“汉口北”。此外，位于三环线边、后湖的中环商贸城，涉及钢材、汽车与调料三大行业，拦截了很多前往“汉口北”的投资客。
但今年春节后，武汉市发布了汉正街限时搬迁令，像强心针一样注入了汉口北生的希望。
对于这次官方的意见，民间人士的解释是，主要是出于避免火灾隐患，缓解市中心交通压力，学习其他城市的专业市场外迁经验。该人士指出，各级地方政府对汉正街是又爱又恨，爱的是它的税收等带动的高GDP，恨的是火灾带来的“乌纱帽”危机。国内安全事件规定，火灾中死亡人数超过30人，为特大安全事故。各级相关负责人将被追责。
当武汉市民得知“汉正街搬迁”的官方消息后，汉口北的专业市场与住宅也跟着火了起来。
现在，很多人后悔两年前没有在“汉口北”买铺。2008年10月，汉口北批发第一城首期商铺开盘。均价在4800元/平方米左右。而2011年3月，该项目的商铺均价已经涨到2万元/平方米，“现在有些人买商铺，都不问商铺在哪里。”
汉口北批发第一城有关负责人介绍，他们的商铺目前只对汉正街内有营业执照的商户，而不对普通投资客卖铺。
眼下，即使武汉的限购令的背景下，成群结队的购房者到汉口北买房。香奈天鹅湖销售人士表示，汉正街的很多有钱人喜欢这种顶天立地的别墅。最近一天，他们可以接待400多组客户。
恒大名都销售经理李响说，春节前后，汉正街的买房人越来越多。他们的均价在5600元/平方米左右。现在每天都会有100多组来电来访，30多个售楼员都忙不过来。
2008年，F阳光城的价格在2000多元/平方米。2010年，房价涨到5100元/平方米。武汉杰宝地产总经理助理王莉介绍，汉正街的买房人有个特点：喜欢一起买房，买同一个小区。她介绍，他们开发的楼盘65%的业主来自汉正街。
与此同时，在汉口北出现了一个怪现象：“商铺”与“住宅”捆绑销售。比如在专业市场买了铺之后，专业市场会推荐其到对应楼盘买房。或者是，在某楼盘买房后，售楼员推荐购房者可以到对应市场买铺。
这种销售手法，也为“汉口北”房地产未来的发展指明了一条出路：商业与住宅两翼齐飞。
汉口北短板
“汉口北”，很多地产界人士对它有种“恨铁不成钢”的感觉。
在武汉的近郊板块中，富士康等光电产业催热了光谷，以东风、神龙为核心汽车产业带活了沌口。与光谷、沌口等区域相比，汉口北缺什么？
缺产业、缺交通、缺学校、缺大医院、缺菜场。以交通为例，湖北省客集团在汉口北有一块100亩的地，建设“汉口北客运总站”。该客运站将开通到到湖南、河南等地的80多条线路。如今，客运站还在磨磨蹭蹭地建设。一业内人士问省客集团有关负责人，“为什么不开通长途车？”对方说：“没有人坐，怎么开通？”
这种配套与人气的关系，好比“鸡”与“蛋”的关系，制约汉口北的发展。如果汉正街商户搬迁到汉口北，他们的吃住等问题，能否得到妥善解决？商户要在汉口北守上多少年才有如今的汉正街的人气？
据调查，目前盘龙城有24个楼盘，涉及别墅、高层洋房等多种物业形态。在汉口北，已有汉口北国际商品交易中心、四季美农贸城、中国家俱CBD、五洲建材城一期开业。今年1月20日，国际品牌折扣店——百联奥特拉斯落户汉口北。
有商业地产专业人士分析，此次汉正街北迁，是服装产业外迁，还是部分配套的生产作坊或者是辅料行业外迁。如果是前者，则代表汉正街的真正转型。因为服装产业是汉正街的根本。如果是后者，只能表明这种转移不是一朝一夕之功。同时，该人士对“汉口北”市场群的土地性质与未来市场的长期运营提出了质疑。特别是现在商铺的价格透支，对未来租赁经营带来瓶颈。
中原恒星总经理张方成表示，汉正街的北迁，绝不是从一个地方搬到一个宽敞的地方，而是还形成新的经营模式与产业孵化器，抛弃原有的批发模式，附加上电子商务等服务。
汉口北集团副总经理曹天斌对未来充满信心，“汉口北有希望与义乌一样，成为国家级‘新特区’，成为全国最大的商品交易中心。”
新汉正街
机遇总是给有准备者。从国内城市发展的规律来看，市中心的专业市场外迁，是大势所趋。
作为汉口北的代表人物阎志，6年前就看到了汉口北的价值。2008年后，在房地产经历多轮调控时，他埋头建设专业市场。2009年，很多人都担心汉口北批发第一城做不做得起来？但他却从未放弃。多年的培育，他也成为当前的最大受益者。
最近，盘龙城一楼盘打出了“新汉正街”广告语，用这四个字代替“汉口北”。此前，五洲国际建材城也打出了“汉正街北迁，汉西何去何从”，直接叫板汉西市场。一副“新汉正街”的图景，正在被汉口北板块内的楼盘所反复描绘。
与义乌380万平方米的市场规模相比，汉口北现在1800万平方米的市场群，堪称“中国第一市场”。汉口北的升级，将由市场、生产基地、物流配送，全面承接汉正街、沿海地区的产业转移。以中国家俱CBD为例，带动了沿海的家具产业向中部转移。
业内人士指出，即使现在的汉正街全部转移到汉口北，也仅仅占汉口北规模的25%。机场、编组站、深水港，这些都奠定了汉口北成为中部商贸物流枢纽的基础。
据说，黄陂区政府现在底气很足，甚至不欢迎中小房地产企业的入驻。同时，黄陂区投资25亿元，将轻轨1号线延长到汉口北地区。预计明年全线通车。
而目前的人气还在汉正街，硚口区将投入400亿元全面改造汉正街，将其建成商贸旅游区。汉正街的商业文化记忆，也并不会随着北迁而消失。
现在两者看似在相互竞争的“冤家”，但如果能加以引导，两者则极有可能实现优势互补的“亲家”。