从产业园区自身发展过程分析，我国产业园区到了应该升级的关键阶段。
从目前中国产业园区的发展趋势来看，可分为四个阶段：
(1)空间集聚阶段：在产业园区的发展初期，园区基本上是来者不拒，只要有投资就可以进入产业园区，而且政府提供各种优惠政策。在产业上，产业类别混杂，没有规律；而产业主要以劳动密集型的为主，产业之间的关联性不强。中国产业园区早期发展基本都处于这个阶段。
(2)产业集聚阶段：中国产业园区发展进入90年代中期后，开始关注引进企业的规模、行业类别等因素，同时为了降低土地开发成本、提高专业服务水平，园区开发者开始努力营造产业集聚的环境。从那时起，中国产业园区开始逐渐形成产业的纵向垂直集聚和横向水平集聚。但是这个阶段园区关注的仍然是产业，而很少关注到园区的商业和生活等方面配套。
国务院发展研究中心产业经济部研究室副主任钱平凡在谈到开发区转型的时候提出了他的"拖拉机理论"：搞产业集群。无论国内还是国际，经济发展好的地方，差不多都有产业集群，美国50个州，起码有40个左右都有自己的产业集群。国内发展好的地方也是，比如珠江三角洲。产业集群就是产业价值链，产业集群能够产生一种集群效应，即集聚效应、联合行动和制度效应，为企业发展提供了良好的生存环境。因此，经济开发区能不能吸引多少跨国公司并不是很重要，重要的是如何让这些企业形成一个产业价值链，产生集群效应。
(3)人才集聚阶段：在这个阶段，园区经济开始向城区经济过度。产业发展和升级，需要大批优秀人才，产业园开始关注以"人"为核心的生产要素，并有意识建设使人安居的城市功能设施。如亦庄、张江、苏州工业园、长安科技园等在园区开发的同时，更加关注人本需求。
(4)多元融合阶段：即城市多种功能开始在园区内形成有机融合，园区发展跳出了单一产业发展的理念，在城市精明成长理念的指导下，园区融入了更多的城市功能，形成了产业、商务、居住、商业等功能的复合集聚区。在园区建设伊始，就从城市功能的角度主动营造人性化生活氛围，通过打造适宜人居的环境吸引产业投资的目标对象，以达到"引智招商"的目的。
目前，国内发达地区的产业园区已经开始有意识向第三阶段引导过度，而最新的园区规划，则直接以第四阶段的发展理念为指导进行开发，我国产业园区从第二阶段向第三、第四阶段迈进。