李晓鹏：第一座性别主题综合体

(2010年3月4日《齐鲁周刊》)

    伊势丹、女人街、女人世界、金街女店、女饰城等相继在济南消失，而在北京、上海、沈阳、香港等地，女性消费场所却经营得十分红火……女性购物缘何在济南水土不服？本刊记者专访了刚刚落户济南的北京世纪万邦投资顾问有限公司常务副总经理兼中泉置业营销总监李晓鹏。

□     本刊见习记者 梁霄

脱离了商业地产的平台功能，其价值就会变质、贬值

   《齐鲁周刊》：中泉新都汇是中泉置业在济南的第一座商业地产实体，与济南其他商业地产相比，它有哪些不同的特质？

　　李晓鹏：中泉新都汇LADY’S名品城是山东省首家高端女性主题名品城。位于济南“东部金街”花园路东，占地4300平米，建筑面积8000平米。综合体以女性体验式消费为经营主题，以购物、休闲、餐饮为经营内容，项目由地下一层和地上四层组成，涵盖高档服装、珠宝首饰、化妆品、女鞋、箱包皮具等女性精品，并提供尊享私人会所、特色餐饮、咖啡吧、书吧等休闲服务。

　　在具体的区域选择上，我们经过充分的市场权衡定位于花园路东口，目前济南市场消费力最强的区域就是东部洪楼花园路商圈，涵盖整个东城区域100万中高端消费人群，无论人流量还是消费能力都已经远远超过济南的其他地方。

   《齐鲁周刊》：目前商品房住宅市场逐渐呈现冷清态势，游资都将目光投向商业地产，这对商业地产有何影响？为什么中泉选择女性高端主题进行投资？

　　李晓鹏：现阶段很多人总会把商业地产看作成“投资+地产”，我认为这样的看法稍显狭隘。商业地产最主要的功能还是为公众提供商业贸易平台，通过平台交易达到双赢和多赢，如果脱离了这个方向，商业地产的价值就会变质、贬值。

　　中泉投资济南是看中了本地市场拥有的巨大发展空间，虽然有很多新的城市综合体在近期登陆济南，像万达广场这样的项目也已经投入运营，但迅速成长的高端群体的消费需求旺盛且难以跟进满足。

　　总体来讲，在日益开放化的市场环境下，越来越多的人开始关注自身的生活品质与档次，尤其是成熟女性。她们大都讲究品位，注重养生保健，懂得将创造的财富合理消费，但由于周边环境无法满足瞬间膨胀的高端消费需求，因此大量的女性消费群体只能涌向济南以外区域，北京﹑上海﹑广州等一线城市，甚至国外知名城市，不惜重金满足购物需求。在这种情况下，性别主题综合体尤其是女性消费商业模式就呼之欲出了。

伊势丹在济南仅是突出了百货的功能，却没突出它的会所功能

   《齐鲁周刊》：据我所知济南过去也出现过女性主题的商业体案例，当时外资企业伊势丹高调进入济南，不过两年就关门停业。中泉新都汇如何避免与之相同的结果？

   李晓鹏：入乡但不随俗是伊势丹失败的主要原因。济南是个特殊的城市，它有开放的一面也有保守的一面。从九十年代中后期到二十一世纪开头前几年的这段时间里，包括银座、贵和在内的鲁资占有市场的主要份额，想进入济南市场必须把握好大众的购物心理，才能争取已经形成惯性的消费人群。伊势丹在济南仅是突出了百货的功能，却没突出它的会所功能，忽略了运营模式落地过程中本土化的改良，必然导致整个投资的失败。

　　中泉不与银座、贵和比，中泉更不会去做小银座小贵和。中泉新都汇定位女性主题商业，并不是说济南没有，而是中泉有自信能以自身软实力的独特性创造性站在行业的顶端。中泉做的的是会员制、一站式高端女性消费场所，靠顶端全方位的会所模式聚集高端人群。主题商业的选址对地段的要求次之，消费者关注的更多的是交通的通达性和车位的满足，中泉新都汇的项目规模正适合与精专，为高端客户量身定制才是中泉最擅长把握住的，我们的整体业态以会员制来支持，一站式的服务体系会为客户提供完美的身心享受，这一功能的实现基于对济南女性高端市场的充分调查和统计。核心理念采用非竞争战略联盟的方式加以体现，通过招商品类的唯一性排他性策略，将客户资源进行等量交换，共同融入会员库，从而达到客户资源共享,激活释放潜在价值，实现资源的效用最大化。

   《齐鲁周刊》：最近讯息显示，部分商业地产已经投入运营，这是否会对还未竣工的新都汇的招商以及运营造成压力？

   李晓鹏：他们不会对我们有什么压力。济南大部分商圈仍然存在分布不均的问题，大众的商业消费意识需要被唤醒，这不是几个商业体就能做到的，需要不同层次不同形式的综合体一起发力。当然纯技术层面的竞争是存在的，但从市场层面看更需要共同去挖掘唤醒。未来国内从外销向内销的逐步转移，大众消费能力的迸发势不可挡，商业地产大蛋糕将越来越大！