理财周报零售银行实验室研究员 记者 张慧宇

　　中融-赛丽绿城亟待回笼735万还款资金，3月到期产品中杭州工商“飞鹰3号”收益11.5%最高

　　近日，随着多家银行贷款利率的上调，开发商纷纷涌向信托公司，地产信托开始火爆。信托公司可谓是门庭若市，地产信托同时带动了其它类型的信托产品的发行。

　　“你不知道现在信托融资多么活跃。”华东地区一家信托公司的投资总监惊讶地向理财周报记者表示。

　　记者调查发现，今年发行的地产信托预期收益率普遍比去年高，去年上半年预期年收益率为8.5%，下半年为9%，而今年以来发行的地产信托产品收益率基本都在10%以上。“现在信托融资成本都在不断上升。”上述人士称。

　　地产信托利率普遍上升，中融拒绝高风险产品走稳健路线

　　据理财周报零售银行实验室监测，截至2011年3月2日，今年已发行信托产品高达289款，产品类型多为股权投资信托、权益投资信托和贷款投资信托，而房地产投资信托仅有11款。

　　一般来说，贷款类和房地产类信托产品是属于高风险、高收益型的产品。对于中融信托来说，虽然贷款类信托产品数量较少，但是其产品收益率依然比较高，而且非常集中。中融的24款产品中，预期收益率几乎全部为8%或者9%，只有1款产品的收益率是8.5%。

　　“中融信托的产品收益率一般在8.5%左右，我们有推出过一款年收益率为11%的产品，这在中融的产品中已经算是收益率较高的了。”中融信托的一位销售人员介绍道。

　　相比中融，中信信托的产品收益率则相对比较分散，主要位于6%-11.5%之间。而中信的这款年收益率为11.5%的信托产品也是今年以来发行的所有产品中收益率最高的。

　　在中融信托所发行的产品中，房地产类信托产品大约占到三分之一。即便是这类高风险的信托产品，预期收益率也没有超越10%。“例如，今年3月17号即将到期的‘中融-赛丽绿城股权收益权集合资金信托计划’收益率为9%，不过这个项目确实不错。”上述中融的员工续道。

　　中融发行的大多数产品收益率都集中在8%—9%之间，一个项目还不错的地产信托产品预期收益率竟然不足10%？理财周报向中融销售人员抛出了疑问。“虽然中融的信托产品预期收益率没有其它信托高，但是在风险控制上，中融相对还是比较严谨的。例如，今年有一家企业找我们融资，经过风险评估后，我们认为风险高，推掉了。结果这家公司去找新华信托，却通过了。”中融的上述销售人员向理财周报记者透露。由此可以想象中融信托对风险和收益之间的价值评估相对还是比较稳健的。

　　今年以来，一些地产类信托产品的利率普遍上升。例如，1月29日，荣盛发展(12.88,0.12,0.94%)发表公告称，将通过中粮信托单一信托计划融资5亿元，利率为10.5%。“有的信托产品收益率甚至高达15%，因为现在银根紧缩，房地产通过信托融资的成本就比较高些。”

　　与今年刚开始发行的高利率地产信托产品相比，3月份即将到期的产品收益率普遍在10%以下，只有杭州工商信托发行的“飞鹰3号房地产投资信托”收益率最高，为11.5%，而中融的“赛丽绿城股权收益权信托”则以9%的预期最高收益率名列第二。

　　还款日期将至，赛丽绿城亟待回笼资金约735万

　　和今年新发行的地产信托产品相比较，虽然3月份即将到期的地产信托类产品收益率稍低，但对其潜在的风险依然不能掉以轻心。

　　今年3月份将有10款投资于房地产领域的信托产品到期，而这其中最引人注目的莫过于由中融信托公司发行的“赛丽绿城股权收益权信托”产品。

　　理财周报记者曾从一家大型信托公司的私人银行部的投资总监处了解到：“绿城的负债率不是你能想象的，绝对不只200%。它差钱的事在业内其实不算是什么新闻。”所以，它备受关注的原因，你懂了。

　　中融对“赛丽绿城股权收益权信托”产品的信息披露不完整，理财周报记者在网上看到的关于该产品的所有信息都缺乏关于预期年收益率、资金运用、担保情况和投资领域的描述。

　　据悉，该产品是由工行代销，募集资金规模大约在1.6亿，主要用于赛丽绿城的一二期的开发建设。预计年收益6.5%-7%。而如果直接在信托购买，预期收益率则有9%。该产品成立于2010年3月23日，期限1年，绿城须在2011年3月17日前偿还贷款。

　　该产品在2010年的销售初期曾引

　　来部分网民的一阵嘲讽。“这不是缺钱，这是再套钱”，“嘿嘿，资金链会再次紧张”，“他们都是一直缺钱的嘛”，“绿城铺的盘子太大了”，“绿城要把更多的人都绑在一起减低自己的风险”……

　　2010年9月14日，赛丽绿城·丽园首期公开销售，其推出的114套高端法式公寓房源当日即热销逾80%。

　　据该楼盘的售楼人员介绍，赛丽绿城已经进入二期的尾盘销售时期，项目两期共计约235套房，而现在只剩约25套未销售。

　　赛丽绿城的户型面积有140㎡、160㎡、200㎡、300㎡等，均价在49000元/㎡。如果按照平均每套200㎡来计算，赛丽绿城已经获得20.58亿的销售收入，还需回笼资金约735万。

　　但是目前，赛丽绿城还不能即时入住，因为二期工程还处于建设中，入住还需再等一年。

　　“该产品也快到还款日期了，我们前一段时间去查过借款方的账户，他们现在账上约有1.6亿，加上这个项目也很受购房者的追捧，到时还客户的本金和利息是没有问题的。”对于此项目的进展情况，中融信托的相关人士似乎一点儿都不担心

　　据悉，绿城当时是采取股权质押的担保方式获得融资。接触到该信托计划的中融的有关人士回忆道：“该项目有90%左右的股权质押。在信托结束半年之前，我们会参考借款方账户的情况，如果资金是基于我们客户本金和收益的60%，我们会给他们提出降价销售策略，或者出售项目公司所对应的股权，再不行，我们就解散项目公司，把项目公司所对应的资产进行拍卖。”

　　“如果他们还不了1.6亿，我们会把它这块土地拿过来，土地估值大约3个亿，我们打四五折总可以卖出去吧，总会卖到1.6亿，客户的本金和收益就可以拿过来。”

　　“虽然绿城的现金流比较紧张，近来它们也在坚持合作开发模式，从以大中城市为主，转向中小城市、中小城镇发展。不过，绿城集团的品牌效应还是存在的，但中融最关注的还是项目的情况，只要不存在实质性的风险，我们就会考虑。”

　　新华拾中融“破鞋”，中小型信托力求创新

　　“因为国家在楼市的调控和地产信托上的一些监管限制，今年中融做的地产信托产品不是很多，以保证客户收益为主。而今年，中融上海这边没有一款地产信托产品，地产信托都在北京销售，现在正在发行的有五六款。上海主要追求稳健类产品。”中融信托的一位中层员工说道。

　　“现在楼市行情不是很好，万一没有人来买，还款来源就有问题。但是新华信托则比我们激进些，它们的产品收益率相对比我们高些，但是风控控制得一般。”她续道。

　　据悉，新华信托发行的“新华信托·珠海中邦股权投资集合资金信托计划”，募集资金约3.4亿，投入“中邦城市花园”一期开发建设项目。

　　据悉此前该信托计划的借款方珠海中邦曾先找到中融信托，但其风险评估却没有通过，“所以它们又去找了新华信托，结果风控通过。相比而言，中融比较稳健。”

　　而新华信托通过办理股权质押，100%控制项目公司股权。新华信托评估显示：一期住宅预计可实现销售收入5.2亿元；信托资金增资后，通过控制项目公司，实际控制整块土地的使用权。该地块目前市场价值在6.6亿元以上，信托募集资金2.4亿元(优先受益人部分)仅占市场价值的36%。

　　至于中融信托评估的该信托的风险点，该人士不愿透露。

　　在警示信托产品风险的同时，孙飞博士谈及到信托产品当前的创新。他表示，收益率比较高的房地产信托产品，主要由大型信托控制。中小型的信托公司由于缺乏规模和营销能力，暂不能与大型信托公司抗衡，需要从信托产品入手，不断创新。

　　例如上海国际信托力推PE股权投资基金，赢取多元化的收益；而重庆国际信托则推出以收益权转让为基本销售模式的渝涪高速公路股权转让等。“我们也还在探索中，到目前为止还没有发行过产品，过程比较艰难。”去年11月份刚成立的紫金信托的产品研发部人员感叹道。