一提到杭州的商圈，人们总是想到武林、吴山、湖滨这三个传统成熟商圈。它们围绕着西湖而发展。但随着大杭州规划概念的出台，城市发展升级，副城商圈兴起，杭州从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”，武林、吴山、湖滨这3个传统商圈能否还能屹立不倒？

    进入2011年，以这3个商圈为中心看，东南西北都有潜在的商圈在发展壮大，或者未来一个阶段能与老商圈与之分庭抗衡，最后替代。向西以沃尔玛为核心的闲林商圈、以西溪天堂为核心的西溪商圈；向西北以银泰中心为龙头的申花商圈；向北以远洋大商务中心为核心的大关商圈；向东北以新天地、银泰为代表的新天地商圈；向东以火车东站为代表的东站商圈，以新汽车东站为中心的九堡商圈；向东南以万象城、来福士广场为代表的钱江新城商圈；向南过江以星光大道为核心的滨江商圈。

    针对杭州新商圈的陆续出现，老商圈是自我调整实现升级质变，巩固老商圈霸主地位？还是固步自封，让新商圈替代核心地位？或者新老商圈一起发展、强大，让杭州的商圈格局由“一个点”向“多点”发展，使“大杭州”概念、“多核心”商圈深入人心。因此本次研究以针对武林、吴山、湖滨老商圈做比较、整理、分析为主，提出一些观点、想法，以待下阶段的论证。

一、武林、吴山、湖滨商圈发展历程：

对于老杭州人来说，杭州商业是以路为核心的。比如最早的是解放路，延安路为主的，平海路、国货路为辅的，以路带动周边的商业，虽然有大一点的百货商场，但老百姓平时还是更喜欢逛“街铺”，百货商店属于有钱人常去的地方。当时杭州的大商场、大百货，比如百大、杭大、解百、工联、二轻等等，普通百姓也只会在特殊的大件消费时光顾。当时的杭州估计没有什么“商圈”的概念，走的人多了，人气旺了，就自然形成商业氛围。另一方面，当时生活条件差，还处于“求温饱”的阶段，老百姓并没有那么多的时间花在“逛街”上。

随着改革开放的逐渐深入，吃饱穿暖以后，百姓的需求层次提升，逛街的人多了，消费水平提高了。而消费场所相对集中，商业配套设施开始饱和后又进行了扩容或升级。在有需求就有市场情况下，陆续出现毗邻西湖附近，贯穿延安路的3大商圈：

二、武林、吴山、湖滨商圈比较分析：

1、商圈地域划分：

武林商圈位居杭州城市中心，北向跨运河至文晖路，与朝晖大型居住区相邻，南至庆春路，东至中河北路，西至环城西路。商圈内从北到南海包括密渡桥路、环城北路、体育场路、百井坊巷、凤起路、孩儿巷和延安路交庆春路北段。武林商圈现在成为大型百货旗舰中心，是杭州人气最旺的核心商圈。

　湖滨商圈，北至庆春路，与武林商圈相连，南到解放路，东邻中山中路，西沿湖滨路。以旅游休闲、高档购物为主要消费特色，走高档化和国际化的商业路线。湖滨商圈经历了几轮动荡期后， 终于找到一条符合本商圈特色发展之路，抓住旅游、高端两类主力人群，辅以与武林商圈差异化消费人群，让湖滨商圈也走出一条比较有特色的路线，未来发展又快又稳。

吴山商圈：沿延安南路北至解放路，与湖滨商圈相连，南至吴山广场，东接清河坊街，西临南山路艺术街区，与武林商圈位居延安路两头，遥相呼应。吴山商圈既是传统文化的聚居地，又是现代繁华的展示中心，吴山商圈如何古今交融，是本商圈最大的发展动力。

2、武林、湖滨、吴山商圈的swot分析：

商   圈	Strength (优势)	Weakness (弱势)	Opportunity (机会)	Threat (威胁)
武林商圈	1、交通通达性强。 2、定位精准。 3、群集效应。 4、较为先进的管理模式。 5、较前的占领杭州消费高端份额。 6、日积月累的口碑效应	1、停车问题将是阻碍商圈发展的关键。 2、餐饮、休闲、娱乐发展相对较弱。	1、地铁的出现，让武林商圈的地位再次不可动摇。 2、国大的华丽升级，让本商圈整体档次提升有了很好的支持。	1、万象城及来福士这样类型的出现，是本商圈的经营业态也发生改变。 2、本商圈为了吸引或留住客户进行提升或升级所产生的后遗症
湖滨商圈	1、最大化利用西湖资源是本商圈的最大优势。 2、杭州最高端品牌比例最高的商圈。 3、是自然景观与商业及业态结合最完美的商圈。	1、由于近期拆迁力度加大，商圈内商业氛围有所下滑。 2、在经营的商业档次规模阻碍商圈的正常发展。	1、湖滨一期名品街的成功，让二期、三期的发展有了很有的信心支持。 2、湖滨商圈有机会成为未来全球顶级品牌聚居地。	湖滨商圈以“精、高、细”为核心，其风险与利润均等，加之外围新商圈的崛起，湖滨商圈外忧内患加剧，所以每走一步都很关键小心。
吴山商圈	1.以老杭州的历史商业文化内涵为重点。 2.旅游产品、特色餐饮已形成良好的经营状态。 3、百货、电器做适当的补充。	1.商业项目经营定位不明确，商圈内业态较为单一。 2.人流未能有效引导至吴山商圈。 3.因街面商业尚未有效经营，导致人流不旺，由此感觉路面过宽，不聚人气。 4.商圈内建筑形态各异，部分商业经营层次较低。	把历史文化、旅游、特色餐饮，三大核心动力做足、做纯、做好，是本商圈的最大机会。	吴山商圈应该是老杭州特色最多的商圈，由于地域限制，周边商业物业的限制，其最大的优势并没有发挥极致，反而会限制吴山商圈的自然发展

3、三大商圈的共性分析：

以百货业为龙头，发挥其最大功效

武林、湖滨、吴山商圈都是从最传统的百货公司带动商圈发展，随着老百姓的消费水平提升，带动百货公司发展壮大，百货公司在商圈中的作用是毋庸置疑的，百货公司是目的性消费，百货公司因为休闲娱乐设施的缺乏，消费者可以驾车而来，直奔目标，买完就走，他们有明确的购买意图和行动，可汇聚成庞大的人流，但停留时间却十分短暂。所以当银泰百货在七楼出现吃、玩的业态后，这不是在是传统的百货公司，而是在向购物中心转变，但由于银泰百货营业面积有限，它只能在螺丝壳里做道场，这一改变让传统百货公司慢慢的淘汰出局，新型百货购物中心陆续出现，也是老的商圈又了新的卖点。

4、三大商圈的个性分析：

武林商圈“做大而全”

 武林商圈以银泰百货、杭州大厦强强联手，既要提高营业额，又要让自身档次提升，都在四处出击，不发展就要挨打，所以武林商圈内的各家百货企业纷纷拿出自己实力，不让自己被淘汰出局，所以国大推到从来，做一个全新的购物中心；杭州大厦四处掠夺；银泰百货不仅拿下周边一块土地，还和百大联手；武林商圈有做大的基础，加之未来地铁开通，武林广场地下空间的利用，让银泰百货、杭州大厦、国大百货联手更是时间问题。对于武林商圈做大不是问题，关键是做大后能否提升本商圈的整体档次，满意消费者不同的消费需求。

随着生活水平的提升，消费者对购物也有从新的定位，从原来单纯的逛百货公司——目的消费到如今购物随时随地的消费模式的改变，这一模式的改变，创造了很多的商业机会，所以武林商圈做大的概念不仅仅是商业面积增大，而是从根本上满足消费者的消费方式，让更多的客户留在本商圈，吃喝玩乐在本商圈。

湖滨商圈“做精而细”

 湖滨商圈原本是做武林商圈的衍生商圈，武林商圈有的，湖滨商圈也有，但由于最初客户消费人群的目的性消费，很难把客户从武林商圈直接引导到湖滨商圈，所以在最初湖滨商圈不死不活，但自从有了西湖新天地之后，加之湖滨名品街（一期）出现，湖滨商圈的定位就开始改变，有自己商圈的特性，有自己商圈的特殊客群。

世界级精品，世界品牌的聚居地，不在是奢望，加之二期、三期的开工建设，是湖滨商圈这个目标在不久的将来可以实现。如今的杭州高端消费者不是不会消费，而是什么品牌，什么东西能让他们乐意去消费，去关注，湖滨名品街的出现，让老端消费者有地方，有品牌让他愿意消费。

 吴山商圈“做特而纯”

吴山商圈应该算这3个商圈底气最不足，由于商圈内几个商业地产项目的前期销售火爆，后期运营惨淡，导致很多消费者对本商圈不感冒。特别是在延安南路开通以后，让很多开发商在做商业项目看到了希望，看到了利润，但现实是残酷的，由于前期定位不足，招商难度增大，加之商圈人气没有想象中的旺，虽有吴山这个商圈，但没有人气，没有人流，也就没有商业氛围。在政府多方面的努力下，吴山吴山商圈经历多少风雨，才慢慢形成现在氛围，以历史文化（清河坊）、特色餐饮（高银街）为很核心，带来了人气，带来了商业氛围，加之解百的稳步扩展，银泰百货西湖店锦上添花，让吴山商圈从低谷往上爬。

三、武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈未来设想：

武林商圈——升级换代能否继续做杭州商业的NO1

武林商圈的百货业经营秩序良好，定位清晰。百大、银泰、杭州大厦三家商场定位错位，互相烘托，犹如一个三角形，使武林广场商圈更加稳定。在加上未来国大综合体，武林商圈在杭州武林霸主的地位还是相对稳定的，相反商圈内各家百货公司固步自封，不求进步，自然这个武林霸主的地位自然被淘汰出局；如今随着地铁的开通倒计时，武林商圈原有的优势在弱化，不升级不换代、不突破不变化，用什么吸引客户，只有在升级变化中才能抓住客户，才能最大化满意客户的需求，最终让武林商圈在杭州商业处于领先地位。

湖滨商圈——精品能否被本商圈垄断

湖滨商圈一期湖滨国际名品街改造项目从初期也有诸多的不足之处，比如流线混乱，招商不利等现状，但经过多方面及结合商圈的发展，提出品牌经营，着力发展精品消费品聚集效应，最终取得不错的效果，所以湖滨国际名品街找对了有了自己特色商业模式，也就找到不可代替、不可复制的优势，如今二期，三期的建设让湖滨商圈做精品垄断更有信心，更有实力，更有机遇。

吴山商圈——一个让历史传承不可遗忘的商圈

“命运多舛”的杭州吴山商圈，曾是很多人眼里“黄金地段＋黄金旺铺”的组合，对于这个地段是很多投资客是又爱又恨，希望越大失望越大，虽然近期有很多的利好消息，让更多人看到了商圈未来的发展，特别是银泰百货西湖店快速上马，带来客流，人气。周边业态必将出现升级的过程，但对于一些品牌想借此“混水摸鱼”，将会成为商圈升级的牺牲品。

吴山商圈历史文化打基础，差异化百货业态为商圈转变之路，到未来历史传承、现代时尚相辅相成的发展模式，还是以历史文化作为精髓，让历史文化为吴山商圈核心发展动力。我感觉还是从历史这个角度突破，应该是吴山商圈的必经之路。

武林、湖滨、吴山相互弥补从而形成大延安商圈

杭州城市发展，从西湖时代向钱塘江时代发展，商圈也在发展壮大未来钱江新城商圈，东新商圈、申花商圈都是多核心型商圈的代表，老商圈要再未来立于不败之地，必须整合共性，发展个性。这样才能真正以延安路为核心，贯穿武林、湖滨、吴山商圈，最终形式主城区最大的，或者是不可替代，不可复制的延安商圈。所以我个人比较看好脱变后的延安商圈。

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