《资本论·第五卷》附录二
《2010：中国居住类房地产神话的终结》5
三：中国房地产业现在（2010年）的市场状况
有了上面的基础，现在我们来看一下2010年我们的居住类房地产市场的状况。
3-1，福利保障房市场、廉租房市场和经济适用房市场。
3-1-1，产品价格
由于福利保障房和廉租房属于应该完全由政府控制价格的产品，加上现在我们中国的福利保障房和廉租房市场基本上未成形，没有统一的标准和具体的国家规划，因此在这里我们暂时不予考察它们的市场产品价格。
关于经济适用房，根据国家统计局《各地区城镇居民家庭收支基本情况(2010年1-3季度）》公布的数据，2010年前三季度，中国全国城镇居民的平均每人可支配收入为人民币14334元，按照这个数据折合全年的平均每人可支配收入为人民币19112元，那么，对比2008年全国城镇居民的平均每人可支配收入人民币15780.76元，全国城镇居民的平均每人可支配收入增长率为21.1%。（为了增强房地产市场消费能力对比的可信度，这里我们不考虑物价上涨因素的影响，就以这个增长率为房地产市场消费能力的增长率。）根据我们在本文第四节中将给大家解释的计算方法，于是我们得出2010年城镇社会经济适用房的全国限价标准：2339.86元/平米。这个价格标准是全国范围内的平均数据，各地区根据自己的市场标准核定的具体价格会有不同。总体而言，在我国经济发达的地区，各城镇自己的经济适用房均价肯定会高于这个价格，而在经济中等发达区域，比如我们的大部分中东部二三线城市，经济适用房均价会和这个价格相当，而在经济欠发达的地区，比如西部地区的二三线城市和我国大部分城镇，经济适用房均价会远远低于这个价格。具体的情况根据各个城镇自己的阶级结构和经济水平而定。
根据上面的2010年全国限价标准，加上现在中国市场上游资炒作非常活跃，有一点现在恐怕是我们全体国民的共识，那就是，在目前的中国房地产市场上，本地区经济适用房均价低于其本地区正确的经济适用房限价标准的，这个数量恐怕非常有限，而要找到低于全国标准的就更困难。以广州市2010年推出的最大宗的经济适用房芳和花园的售价为例：广州市2010年9月推出芳和花园经济适用房1036套，10月27日又推出芳和花园经济适用房2952套，根据广州日报的报道数据，我们以每套70平米粗略估算，两批合计均价大约为3900元/平米，为全国均价的1.68倍，而其中售价高的达到31万每70平米，折合每平米4428,57元/平米，是全国合理标准的1.89倍,根据广州统计局广州统计信息网（http://data.gzstats.gov.cn/gzStat1/chaxun/jdsj.jsp）公布的广州市2010年前三季度居民人均可支配收入23309.66元推算，广州市2010年全年居民人均可支配收入大约为31079.55元，是全国平均水平的1.63倍，由此可以看出，广州市全国均价1.68倍的经济适用房价格，已经高出了它应该的价格5%，而我们所得到的芳和花园的售价，是按照全部为70平米的方式来计算的，实际上芳和花园绝大部分的经济适用房房屋面积都在68平米以下，其中很多更是在60-62平米， 因此广州市2010年经济适用房的价格比它应该的正确价格高出了远远不止5%。鉴于到2010年为止中国城市的经济适用房供应量并不多，于是在全国范围内要找到低于其本地区合理价格标准的经济适用房，恐怕就相当困难了。
3-1-2，产品的市场供应量
这三者之和占了中国城镇社会居住类房地产总市场的59.79%，几乎60%。可是现在，我们的城镇社会中已经建成和在建的福利保障房、廉租房和经济适用房的总和，在整个市场中的占比是多少呢？
大家可以肯定的一点是，目前的中国市场里，这三者的比率一定是远远低于其需求者的市场比率的。这个结论不会有悬念，唯一的悬念是，这两者之间的差距有多大。
具体的数据，有赖政府的进一步统计我们才能得到一个比较准确的结果。靠个人的调查或者民间的粗略统计，是很难拿到可信的资料的。但是我们可以通过计算这三个市场现在的需求量来评估一下它的市场缺口。
3-1-2-1，福利保障房市场：
15-18岁的高中在校学生，占比1.874%，合1544万人，居住类建筑面积需求按每人5平米计算，总共0.772亿平米。
初成年但仍然处于脱产继续教育状态的人群，2.85%，合2348万人，居住类建筑面积需求按每人5平米计算，总共1.174亿平米。
收入水平在贫困阶级范围内的成年低收入人群，占比2.93%，合2414.7万人，居住类建筑面积需求按家庭人均14平米计算，总共3.38亿平米。
贫困阶级中的老年人口，减掉福利养老院收养的部分，合3095万人，居住类建筑面积需求按每人12平米计算，总共3.714亿平米。
以上几项合计，福利保障市场的居住类建筑面积需求总计9.04亿平米。
其中，15-18岁的高中在校学生，根据目前全国各地流行全封闭式管理办学的特点，加上外来务工子女住校的比例也比较多，估计有高达35%的学生住校，剩余65%随家庭住宿，而35%住校生的住宿是已经解决了的，其数量为0.27亿平米，剩下的0.5亿平米由家庭提供，我们也当它是已经得到解决的，因此这部分需求的产品缺口基本为零。
而初成年但仍然处于脱产继续教育状态的人群，通常学校都必须提供住宿条件，因此这部分需求也已得到满足。
最后，剩下收入水平在贫困阶级范围内的成年低收入人群，我们可以认可的他们的居住满足程度最多60%，而贫困阶级中的老年人口，由于家庭的经济不宽裕，绝大部分都是被子女占用了房屋或者被迫与子女挤住在一起，因此我们可以认可的他们的居住满足程度最多20%。
归纳起来，中国福利保障市场现在的状况：总需求9.04亿平米，估计市场存量居住面积4.72亿平米，缺口达4.32亿平米，为整个福利保障市场的47.8%。
3-1-2-2，廉租房市场：
根据2008年的温饱阶级人口统计估算，2010年中国城镇社会的的温饱阶级人口大约为4874万人。我们在第四节中会详细为大家分析这个阶级的构成。简单说，这个阶级包含两个部分：
首先，19-25岁的低收入单身青年：大约占本阶级人口的40%，合1950万人，居住类建筑面积需求按每人12平米计算，总共2.34亿平米。这部分人口的居住通常都由工作单位提供，预计最多只有不足四分之一的人居住在工地或者临时借居地等场所，保守假设比例为20%，那么市场缺口大约为0.47亿平米。
其次，25周岁以上（不含25周岁）、家庭收入属于温饱阶级范围内的家庭，大约占本阶级人口的60%，合2924万人，居住类建筑面积需求按每人20平米计算，总共5.85亿平米。这部分人的居住环境相对比较恶劣，其中具有相对而言比较安全和体面的房屋的人口最多50%。因此保守估计市场缺口为2.92亿平米。
归纳中国廉租市场现在的状况：估计居住面积需求8.19亿平米，缺口达3.39亿平米，缺口比例41.4%。
3-1-2-3，经济适用房市场：
根据2008年的储蓄阶级人口统计估算，2010年中国城镇社会的储蓄阶级人口大约为3.77亿，居住类建筑面积需求按每人28平米计算，总共105.54亿平米。
由于经济适用房的全国标准还没有制定，我们采用这样的统计方法：凡是现在的储蓄阶级家庭居住的房屋，我们都统计为经济适用房。这样，根据中国是1993年起从公有制房屋开始改制的，而当时的有房家庭基本都会保留低价购得的公有制时期的房屋使用权，同时，当时的老房屋经过18年的使用，肯定已经不会是小康阶级和富裕阶级的住房选择，而且，就是有拆迁置换，获得的房屋也必定不是高价房，故此，根据《中国统计年鉴2009》表9-35及表3-1的数据，我们可以统计出这批房屋的数量为50.42亿平米。同时，虽然经历近几年的房地产快速发展，改制时期的大部分房屋已经被拆得七七八八，不过由于拆迁补贴和政府补贴，这个住房拥有率应该会有所保持，发生萎缩的可能性不大，因此我们采纳其为当前中国城镇社会的储蓄阶级人口的继承性经济适用房住房面积，共50.42亿平米。
另外，根据《中国统计年鉴2009》表5-35的数据及2009-2010年的国家统计局《全国房地产市场运行情况》的数据，1997-2010年新建经济适用房为6.9亿平米。综合考虑，我们采纳这两部分为2010年中国经济适用房市场的房屋存量，总数为57.32亿平米。
（根据《中国统计年鉴2009》表5-35的数据，我们可以拿到1997-2008年为止的新建经济适用房数据为5.35亿平米，由于缺乏2009-2010年的统计数据，粗略估计这两年的新建面积分别为2008年的1.35倍，得出的数据是6.9亿平米，远远小于我们的估算值。考虑到经济适用房市场存量统计必须要考虑1993年之前的房屋沿用至今的真实性（特别是在中小城市和城镇里），因此我们采用我们的计算数据。）
除此之外，由于1994-2003年之间的房屋价格并不是很高，特别是大城市外围的郊区以及中小城镇。加上集体建房（即现在所谓的小产权房）等因素的作用，在2010年的储蓄阶级的人群中，处于阶级阶梯顶端的20%的家庭，是完全有可能在那段时间里获得银行的支持而买到住房的，尽管房贷压力可能比较大。因此我们有理由相信这部分人口的住房可以纳入2010年中国经济适用房市场的房屋存量范围，数量为21.11亿平米。
根据上面的分析，我们估计：2010年经济适用房市场的需求总量为105.54亿平米，市场的房屋存量为78.43亿平米，缺口为25.69%，达到27.11亿平米。
上面的数据严肃地反映出，我们现在的福利保障房市场、廉租房市场和经济适用房市场的状况相当严峻。而这个严峻的结果就是，作为一个社会主义国家，我们背离了对中下收入人群应该加以保护的基本原则；而从市场经济的角度，我们也由于对占总市场比例达的59.79%的中低端市场的严重剥削，而直接造成了中国市场的内需疲弱，市场结构不均衡，从而导致了我们现在的国家经济发展严重依赖出口、严重依赖投资拉动，严重依赖少数几个寡头产业支撑的局面，从而加重了国家经济发展的风险和不稳定性。
3-2，普通商品房市场
3-2-1，产品价格
2008年，普通住宅类商品房市场的正确限价应该是3404.97元/平米，那么按照21.1%的增长率，2010年的普通住宅类商品房的全国平均限价应该是4123.42元/平米。（同理，具体的城镇社会宅类普通商品房的全国限价标准的计算方法请见本文第四节）。
由于国家统计局只定期公布商品房销售的价格指数，而没有均价数据，为了能获得比较真实的2010年全国商品房的销售均价，我联系过国家统计局，希望能得到2010年前三个季度的全国商品房的销售均价数据，但是我得到的答复是，“ 抱歉，我们只公布价格指数：http://www.stats.gov.cn/tjsj/”。为此我只好对我们国家的统计信息公开制度表示我个人的强烈遗憾。恐怕这也是绝大部分中国人共同的遗憾吧！（到2011年1月17号，国家统计局公布《商品房销售面积和销售额增长情况(2010年)》，终于可以计算出2010年全国商品房的销售均价为人民币5029.12元每平米，但是其中仍然无法分离出住宅类和经济适用房类的具体均价）。
那么我们只有通过我们自己的努力，用近似数据来解决这个问题了。
根据《中国统计年鉴2009》表5-38公布的数据，2008年全国住宅类商品房的销售均价为人民币3576元每平米，（我们在前面分析过，这个数据明显是低于实际成交价的），同时当年的住宅类商品房销售面积为59280.35万平米。而根据国家统计局的进度数据《全国房地产市场运行情况》中的披露，2009年，住宅类商品房销售面积为2008年的143.9%，全国住宅类商品房的销售额为2008年的180%；到2010年，住宅类商品房销售面积为2009年的108%，全国住宅类商品房的销售额为2009年的114.4%；由此我们得出2010年全国居住类商品房的市场销售均价为人民币4738.18元每平米，整整比它应该有的全国均价高出了14.9%，而这还没有将阴阳合同泛滥造成的售价统计损失计算进去。
单单这一点已经说明，现在我们的小康阶级每买一套房，就必须多付出15%，如果按揭买房，按揭不是按照30年期，而是15年期，那么他们就必须多付出30%，这是一个什么概念呢？假设一套房90平米，按照30年期按揭，除30%首付外，月供为829.18元+利息×1.149，每个月需要多付107.58元+利息×0.149，即每个月至少必须多付大约113元；而按照15年期按揭，除30%首付外，月供为1658.36元+利息×1.149，每个月需要多付215.17元+利息×0.149，即每个月至少必须多付大约226元，每买一套90平米的房屋，就必须比市场正价要多付出55328元，这个数据还不包含需要多付出的房贷利息。
而这还是从全国均价的角度来考虑的，具体到一线城市如北京、上海、广州和深圳等，由于计算全国均价时他们永远处于价格的高端，就算只是14.9%的比例，它们的房价的币值水分也必然会更多，更何况现在这些城市售价虚高百分比的实际情况远远不止如此。
3-2-2，泡沫指数
我们上面得出的14.9%，是2010年全国居住类商品房的市场销售均价高出2010年的普通住宅类商品房的全国平均限价的比率。这个比率说明了一个问题，2010年，从全国范围来看，我们的居住类房地产的泡沫达到了14.9%。我们把它称之为居住类房地产的泡沫指数。
这里，我们提到到一个概念：产品市场价格的泡沫指数（Bubble Index of Market Price）。
它的计算公式为：
条件：在正确市场分级的基础上：
产品市场价格的泡沫指数BIP=（市场销售均价-市场平均限价）÷市场平均限价×100%.
（关于市场平均限价的计算方法请见本文第四节。）
08年以来，我们都知道我们的居住类房地产市场存在比较大的泡沫，但是这个泡沫有多大呢？现在我们知道了，如果仅仅考虑小康阶级市场，那么我们全国居住类房地产这只气球，到2010年，已经被吹大到了它本来尺寸的114.9%。如果按照货币值计算，根据我们上面的推算中得到的数据，2010年全国居住类商品房的市场销售额大约为人民币43646.81亿元，那么14.9%就意味着6503.38亿元的泡沫，这个泡沫数据意味着什么？如果根据国家统计局的数据，2010年全年国内生产总值397983亿元，那么这个泡沫是全年国内生产总值的1.6%；如果按照全国城镇居民人均可支配收入19112元计（注：2011年1月20号国家统计局公布数据是19109元），根据中国社科院城市发展与环境研究所和中国社科院社科文献出版社发布的2010年《城市蓝皮书：中国城市发展报告No.3》，2009年中国城镇居民人口数为6.2亿，而且最近几年以每年1500万人的速度增长，以此估计，中国2010年的城镇居民人口数将达到6.35亿，那么2010年全国城镇居民可支配收入总额为121361.2亿元，居住类房地产的泡沫值将达到全国城镇居民可支配收入总额的5.36%。从我们之前的分析中，大家可以看到，城镇居民人口的收入在全国阶级等级的分布中大部分集中在储蓄阶级和小康阶级，由这两个阶级为主体构成的中端市场和中高端市场，占了我国国内市场的55%，而且是消费力最强劲的55%，可我们的居住类房地产直接将他们的购买力劫走了5.36%，他们只能压缩其他几类的开支来补这个巨大的窟窿，这就解释了为什么我们的内需总是需要政府想方设法去拉动，更可怕的是，尽管政府想方设法去拉动了，效果还是很微小。
为什么会出现这样的情况呢？在健康的市场里，市场需求应该是主动的和有效的，是不需要象诸葛亮扶阿斗这样的做法的啊！
原因就在这里了：我们的居住类房地产，由于它是居民家庭生活的基本物质基础，因此它与民生之间是骨肉相连的关系，它的血管与民生的血管本就是一个血液循环系统。一旦它发生了病变，它就不再具有了保民生的功能，而变成一只大大的吸血虫，吸附在市场身上，政府没有介入市场拉动内需的时候，它靠吸取市场的资金来生长，尽管市场被吸得皮包骨，它自己也只能保持一个缓慢生长的姿态。2008年之后，为了应对金融海啸，政府投入大量资金介入拉动内需，于是我们看到，2009年，居住类房地产的销售额一下攀升到2008年的180%，2010年，尽管政府意识到了泡沫的存在并大力控制，可是由于没有切断这只吸血虫与市场的血管连接，它的销售额仍旧逆势上扬，为2009年的114.4%。而我们的国内市场依旧疲弱，中低收入人群，甚至包括小康阶级的无房人群，依旧气喘吁吁地生活着。
如果我们简单地用颜色灯来给中国居住类房地产市场的售价做一组警示灯的话，可以这样来制作：
泡沫率5%，亮白色灯，需要加以关注；
泡沫率7.5%，亮蓝色灯，三级警戒，市场异动；
泡沫率10%，亮黄色灯，二级警戒，市场病变；
泡沫率15%，亮红色灯，一级警戒，市场癌变；
泡沫率20%，熄灯。泡沫破裂、市场崩溃。
14.9%的泡沫率，还是没有计入阴阳合同因素的毛泡沫率,同时还是仅仅按照小康阶级的购买力来进行的对比，如果我们认真剔除阴阳合同和统计缺陷等因素，情况恐怕比大家能预想的要严重得多。如果我们再认真分析一下经济适用房市场和廉租房市场的泡沫率，就目前中国居住类房地产市场70%以上的产品是普通商品房的现状，我们不难看到，这两个市场早都已经崩溃了。这充分说明了一个问题：我们中国居住类房地产市场的危险程度已经达到了最高的警戒级别。
3-2-3，产品的市场供应量
根据我们在第二节中的估算统计，2010年中国城镇小康阶级的户数约为90317187户，如果按照平均每户的住房需求为建筑面积100平米计算，2010年的普通商品房需求总量为90.3亿平米。
由于小康阶级的人群都有积蓄首付和获得银行房贷的能力，其是否买房取决于他本人对房屋的市场价格的判断并因此而产生的购房欲望，因此我们无法通过判断来检测普通商品房市场的本阶级既有房屋存量。我们就直接采用国家统计局的统计数据：
根据国家统计局《中国统计年鉴2009》表5-35及 2009-2010年《全国房地产市场运行情况》的数据，1997年-2010年，各年的新增房屋建筑面积（除别墅高档商品房及经济适用房之外），总和为68.46亿平米。
由于1993-1997之间存在新建房、改制房和改造房等的混杂，而我们在1997-2003年之间新增的普通商品房中，有一部分是销售给储蓄阶级并计入经济适用房存量的，因此1993-1997的房屋增量就不计入这里。
归纳：2010年中国中高端市场的普通商品房需求总量为90.3亿平米。市场存量为68.46亿平米，缺口为21.84亿平米，达到24.19%。
3-3，高消费商品房市场
根据2008年的富裕阶级人口统计估算，2010年中国城镇社会的富裕阶级家庭户数大约为3230万户。
他们的居住类消费产品是高消费商品房。由于高消费商品房是完全由市场交易主导价格的产品，在这里我们就不讨论其价格，而只考察富裕阶级对高消费商品房的合理需求量。
在本文的第四节，我们会讨论到，高消费商品房包含以下三种产品种类：第一类，别墅类；第二类，豪宅；第三类，高附加值区域的普通商品房。其中：
3-3-1，别墅类产品的平均建筑面积约为300平米每套，且由于土地资源限制的关系，全国总建筑面积不得超过本市场总需求量的10%。因此2010年别墅类产品的市场总量需控制在323万套左右，大约合9.69亿平米；
3-3-2，豪宅类的建筑标准同普通商品房相同，平均每户的住房需求也大约为建筑面积100平米每户，唯一不同的是建筑材料、建筑工艺和成本、室内装潢投入成本的昂贵，这类产品不会对土地造成需求压力，相反，它还会对房地产的关联产业产生强大的带动作用，能很好地促进其他相关市场的良性需求旺盛，促进社会财富的再分配，因此在本市场总量的范围内，数量上不需要限制。但是由于别墅类产品与高附加值区域普通商品房产品具有很高的低投资高保值高回报功能，在投资市场受到追捧，开发商必定会以达到其最大的市场限额而后快，因此留给这个市场的空间只有30%。另外，还有一个因素是我们必须考虑到的，那就是中国人的消费习惯。中国人一般不愿意过度铺张浪费，特别是靠劳动致富的大部分富裕阶级的人更是如此，（当然，通过其他途径致富的人群，比如贪污或者其他违法所得者，他们是不吝奢侈的，不过由于他们的钱见光死，所以一般他们不会选择到跑不脱的豪宅上消费），因此短期内不可能指望这30%的富裕阶级都去消费豪宅，（只有等富二代接管财富后情况才会改变），所以对于2010年的豪宅需求量，客观估计最多只有15-20%的富裕阶级家庭会去消费，因此最多只有646万套，约为6.46亿平米。而2010年的房地产现实是，豪宅类的产品供应甚至不足本市场的10%。
根据《中国统计年鉴2009》表5-35的数据，国家统计局2009-2010年《全国房地产市场运行情况》的数据，以及中国指数研究院《2010年1季度中国别墅市场形势分析》中的数据综合，从1997到2010年末，中国高消费市场上别墅类房屋和豪宅类房屋的总共存量仅为3.59亿平米。为两者市场需求总量的22.23%。缺口达12.56亿平米，占两者市场的77.77%。
3-3-3，高附加值区域普通商品房建筑标准与普通商品房的标准相同，平均建筑面积按100平米计算，由于这类产品多出现在人口密集、商业价值高昂的区域，而这样的区域一是土地紧缺，二是普通住房需求高度膨胀，如果允许这种产品无限量地投放，势必破坏整个市场的结构，导致普通住房需求得不到满足、物价虚高、泡沫膨胀，购房成本上升的同时却对房地产市场的关联产业毫无更大的带动作用。中国房地产市场目前的状况正是这样。因此这类产品的市场投放量必须控制在一个合理的范围，通常必须控制在高消费市场总需求的50%以内，那么2010年的市场总量需控制在1615万套左右，大约合16.15亿平米；
目前，在国家统计局的统计项目中，没有“高附加值区域普通商品房”这一项，它被完全统计进普通商品房的范围里，因此关于这一项的市场存量，我们必须先求出2010年中国市场上的居住类房屋总量，再减去其他所有项的房屋存量，才能知道这个项内的房屋存量是多少。
那么，从整体市场的角度来看，2010年中国市场上的居住类房屋总量是多少呢？
3-4，2010年中国市场上的居住类房屋总量
根据《中国统计年鉴2009》表《9-35 城乡新建住宅面积和居民住房情况》的资料，2006年，城市人均住宅建筑面积27.1平米，而2006年的城镇居民人口为57706万人，因此2006年的城镇住房总量为156.38亿平米，加上2007-2010年的居住类房屋竣工总面积21.64亿平米（根据国家统计局2008-2010《全国国民经济和社会发展统计公报》及《全国房地产市场运行情况》整理），这还不算2010年内在建未竣工和已批待建的面积，那么2010年城镇住房总量大约为178.02亿平米。
这样，我们同时得出了高附加值区域普通商品房的房屋存量，178.02亿平米减去其他各项的存量后，余额为18.02亿平米。我们发现，它已经比高附加值区域普通商品房2010年的市场控制总量超出了1.87亿平米。
到这里，我们终于可以得出2010年中国居住类房地产业的一个市场状况表：
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需求量（亿平米）
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市场存量（亿平米）
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差额（亿平米）
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市场缺口（%）
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福利保障房
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9.04
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4.72
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-4.32
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-47.79%
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廉租房
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8.19
|
4.8
|
-3.39
|
-41.39%
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经济适用房
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105.54
|
78．43
|
-27.11
|
-25.69%
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普通商品房
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90.3
|
68.46
|
-21.84
|
-24.19%
|
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高消费房（别墅）
|
6.46
|
3.59
|
-12.56
|
-77.77%
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|
高消费房（豪宅）
|
12.92
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高消费房（高附加值）
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16.15
|
18.02
|
1.87
|
11.58%
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总计
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245.37
|
178.02
|
-67.35
|
-27.45%
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表1-35 2010年中国居住类房地产业市场状况估算表
3-5，2010年中国居住类房地产市场上的真实状况
表1-35的产生，有一个前提，即各个不同市场上的消费者都安分守己，不过度跨界消费。但是在现实生活中这是不可能的。
3-5-1，首先，富裕阶级中30%的别墅和豪宅消费者由于市场缺口达到77.77%，他们不可能抱着钱睡大街。那么最简单的解决办法就是，先买普通商品房。于是他们对高消费房产12.56亿平米的缺口就转化为6.1亿平米的普通商品房消费，完全由普通商品房来满足。而且，由于他们的购买力超强，这部分还是优先被他们获取。因此他们不仅获得普通商品房，而且是低价区间获得。但是这个数量的房屋一旦到了他们的手中，性质就发生了根本性的改变，即由普通商品房变成了“高附加值区域普通商品房”，从而使普通商品房的市场存量减少6.1亿平米，真实缺口进一步扩大。
3-5-2，其次，1997-2009年，中国的房地产市场对购买行为是没有系统化的明规则的，潜规则之一是“先到先得，多捞多得”。那么在抢房市场上，富裕阶级人口由于有资本优势，自然比小康阶级动手速度要快，因此这个阶级的家庭平均拥有房产最低限度两套，这还是非常非常保守的估计。以2006年的广州市花都区为例，一位原籍山东，在芷兰苑购首套房后入籍花都的房主，之后又分别在杏林花园买房一套，城邺楼买房两套，阳光家园小区买房4套（其中一套是帮他的亲戚代买的）。再比如，2007年初花都区狮岭镇狮峰花园一期开盘的时候，作者本人亲自看到的，就有2个买家每人购买了4套，而且都是一次性付款。另外，在房屋哄抢效应的带动下，处于富裕阶级底层和小康阶级顶层的人口，也加入到超量购房的队伍，通过公积金贷款和银行贷款来炒房，从而在中国形成了高端阶级人人炒房的局面。基于这个原因，我们可以保守地判断，富裕阶级家庭人手握有两套普通商品房。这个数量高达64.6亿平米（合6460万套）。
2010年富裕阶级的总家庭数不过3230万户。他们手中就最低限度握有房屋6460万套，现实的状况是，如果我们把经济适用房暂时按照80平米/套计，那么所有经济适用房+普通商品房+高附加值区域普通商品房的市场存量总量也不过18451万套，富裕阶级超量拥有的3230万套，造成的空置率就已经是17.5%，这还没有把小康阶级顶层家庭的超量拥有量和开发商捂盘惜售造成的空置量计算进去。因此在现在的中国普通房地产领域，20%的空置率是基本的。这就解释了为什么中国的大中城市的新建房区域黑灯率为什么那么高了，而同时却有巨量的人群因为没有房住而发着牢骚。
3-5-3，以上还只是个人炒房的案例。从1997年到2007年的“温州炒房团”现象，到2008-2010年的开发商捂盘惜售、设计虚假销售合同骗贷回本进而捂盘抬高房价、以及国外资本进入房地产市场搅局、国有企业掌控的公共资本加入哄抢蛋糕的行列，大手笔竞拍土地，哄抬土地成本导致房价攀升、地方政府的“土地财政”现实造就了地方官员“坐吃土地渔翁得利”的德性，积极鼓励哄抬地价、再到银行放贷部门在“奖金与放贷量挂钩”的收入政策指引下也加入到普通房地产市场上来分一杯羹，于是普通房地产市场的价格想要不涨，只怕对得起良心也对不起自己了。
所有以上因素，直接导致了普通房地产市场存量房价格的普遍上扬，使得所有处于炒作当中的房屋由普通商品房被抬升到“高附加值区域普通商品房”的高消费地位。这就解释了14.9%（至少）的价格泡沫的来源。
3-5-4，还有一点我们必须看到的是，对于富裕阶级占用普通商品房存量的部分造成的市场缺口，小康阶级是不可能完全到公共租赁市场中去消化掉的。毕竟公共租赁市场是一个相对较小的市场。那么这中间增加的缺口，80%左右必须由小康阶级占用储蓄阶级的经济适用房来消化，因此这里扩大的需求缺口实际上被转嫁到了中端市场。可是储蓄阶级的下面就是本身规模不大却缺口巨大的廉租房市场和福利保障市场，这两个市场本身还带有严格的准入条件。这迫使储蓄阶级退无可退，因此经济适用房市场的缺口只有痛苦地被动扩大。于是我们便听到了他们在网络上的一片哭声，看到了他们在电影里的“蜗居”。
3-5-5，基于此，我们得出中国房地产市场目前的真实状态：
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需求量（亿平米）
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市场存量（亿平米）
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差额（亿平米）
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市场缺口（%）
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福利保障房
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9.04
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4.72
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-4.32
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-47.79%
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廉租房
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8.19
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4.8
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-3.39
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-41.39%
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经济适用房
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105.54
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41.12
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-64.42
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-61.04%
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普通商品房
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90.3
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59.1
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-31.2
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-34.55%
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高消费房（别墅）
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6.46
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3.59
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-12.56
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-77.77%
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高消费房（豪宅）
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12.92
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高消费房（高附加值）
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16.15
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64.6
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48.45
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300%
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总计
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245.37
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178.02
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-67.35
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-27.45%
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表1-36 2010年中国居住类房地产业市场的真实状态
这个表更直观地告诉我们，如果不考虑其他市场对普通商品房和“高附加值区域普通商品房”市场的需求交叉，单就这两个市场而言，我们现在的名义市场存量123.7亿平米（含小康阶级占用储蓄阶级房屋份额的部分）已经远远超过了这两个市场的需求总量106.45亿平米。可我们目前（到2011年1月为止），中国房地产市场的建设面积百分比仍然是偏重普通商品房产品，而它的真实缺口却只是24.19%。这已经是我们的房屋建设规划的大问题。
表1-36无疑是2010年中国居住类房地产市场癌变的临床诊断书。通过这个表，我们一目了然：咱们该有的都严重不够，而不该有的却达到300%的剩余。“高附加值区域普通商品房”本身是高消费产品，其价格不是小康阶级及以下的家庭能够消费的。300%的剩余同时凸显出我们当前的房屋价格已经高到了一个不能容忍的地步了。令人遗憾的是，这严重剩余的部分，我们现在的市场还在继续趋之若鹜地去制造。
面对这样的结果，今天，如果大家看到有哪位大家，或者哪位研究机构，或者哪位社会要员，还敢扯着嗓子不分青红皂白地胡乱叫嚷“供应严重不足、房价还有上升空间”，您基本可以肯定他是这三类中的一种：要么不是人、要么就心怀不轨、否则就是个拿几万亿人民币错误使用、几亿人的住房痛苦不当回事的纯粹的白痴！您大可以脱下您的右鞋,(当然，您要脱左鞋也可以)，然后大力地去抽他丫的嘴巴！
分析到这里，我终于也忍不住“孔乙己”起来，怕是有些生气了的··· ···
现状总结：市场统计监察不足，市场分级不存在，产品标准不清晰，宏观经营管理欠缺规范。对福利保障房、廉租房、经济适用房的建设标准和市场价格缺乏合理规范和引导，导致经济适用房的建设甚少有企业问津，建设量严重不足，市场供需差距严重，就算已建成的经济适用房，普遍存在与普通商品房标准混淆、售价偏高的问题。普通商品房被异化，高消费商品房结构严重倾斜。市场严重泡沫化。
问题：究竟是谁造就了中国的“高附加值区域普通商品房”这只巨型吸血虫？
（下接6）