谢逸枫:踢爆广东从化市不限购内幕
别指望增城限购 从化增城今年房价上涨10%
核心：原本流传也在限购范围之内的从化、增城两市意外地暂不限购，并且将楼市调控细则留待当地市政府决定，从化最终会否限购充满悬念。3月31日晚公布的从化楼市调控《意见》中，并未提及限购，显示从化并没有被认定为“楼价过快上涨”区域，而从化的不限购政策很可能成为增城未来制定调控政策的有力参考。2011年3月31日晚，广州从化市发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》，同时增城市也发布了《关于贯彻落实房地产调控政策进一步做好我市房地产市场调控工作的意见》。
此次从化楼市落地细则共有八条意见，涉及税收、信贷、土地和保障房等各方面，大部分与目前广州执行的保持一致。但对于备受关注的限购问题，从化落地细则中并未提及。这意味着开发商在报预售价时，如果将房价报得过高将有可能被禁售。不过，如何去衡量预售报价是否超过年度新建住房控制目标，仍有一定的操作难度，形成一定的“讨价还价”空间。但这与此前市场预期基本相同，从化不进行限购但对销售房价有所限制。
从化市对外正式公布了调控细则，但是通篇没有提及限购政策，而房价目标也参照广州等大多数城市的做法。但从化在细则中有一大创举，提出“对申报预售均价超过年度新建住房价格控制目标的，不得办理预售许可。也就是说，楼盘均价超调控目标就不能卖了。此外，增城的调控细则还在报广州市政府审批，最终没能在3月底“揭盅”。从化调控细则公布，房价上涨要低于11%，首提推进建限价房。
从化楼市不限购,楼盘均价超标要“封盘”。
按照广州市楼市调控细则的规定，从化、增城两个县级市要在3月底前制订新建住房价格控制目标。从化对外公布的《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》一共有八条措施，与广州市调控细则不同的是，从化没有制订限购政策。无论是外地人还是多套物业持有者都可以在从化购房，不受套数和户籍的限制。
笔者认为，在3月房协研讨会和华南地产论坛上，我就曾经表示过，从化和增城没必要限购。首先，虽然两市投资客的比例多一点，但是从化、增城两市的房价犹如限价房的价格，限购的目的是抑制房价上涨过快，从目前两市的房价上涨历史数据看都是非常缓慢的。因此，这两市不属于房价上涨过快的区域市场，从现实的角度上讲是没必要的。其次是广州前面仅仅是代管两市，应该在限购政策上要区分。从化、增城两市的人口稀少，广州市中心人口拥挤，限购不利于人口转移。再次，限购不利房地产市场健康发展，容易出现过多的空置房和产生楼市泡沫。最后，从化、增城没必要限购，因为这两市不属于房价上涨过快的部分城市和房价涨幅过快的部分城市。
笔者认为，其实，由于增城从化属于广州的代管县级市，因此限购发布权在于两地政府，而不是广州市政府。因此，3月31日从化的不限购肯定是增城参考的样本。
从化不实施“伤敌一百自伤一千”的限购政策，完全是考虑到限购政策对从化经济发展和房地产市场有害无利的事实。主要是从化市政府迫于四个方面的因素，一是房地产是从化市重要的经济支柱产业，重要的经济发展火车头，重要的财政收入口。我们从房地产投资额和财政收入比例及GDP贡献率等解决部分贫苦家庭住房的角度上讲，不靠房地产支撑，从化市发展是空谈。
二是从化市不属于调控范围内的部分城市房价上涨过快和涨幅过快的城市，因此不限购也是符合政策规定的。2011年年1月，从化一手房成交均价为7019元/平方米，而今年2月为7798元/平方米，虽然上涨了10%左右，但相对广州市中心的楼价升幅，从化的楼价上涨速度并不快，其间还有几个月甚至低于7000元/平方米。另外是两市的投资客比例不到30%，但是个别楼盘的投资投机炒房客比例达到40%左右，大部分楼盘的投资客比例还是控制在30%范围内。
三是房地产税收是
从化市重要收入来源。一方面从化市为了保护环境控制工业发展，因此对旅游、房地产等产业依赖度很高。2007年，房地产行业税收比重占从化市税收总量近30%，成为拉动从化市地方税收增长的生力军。到2010年比重已经提升到40%。另外一方面从化市一旦限购，必然导致“人走房空”的恶性泡沫现象，甚至导致空置率走高的现象。不仅影响到地方政府收入和吸引投资及不利经济发展，对楼市也是极为不利的。其他方面，从化市的市政商业和生活及交通配套必须通过卖地的土地财政收入去解决。
四是从化市政府根本不想限购，不仅是因为房价上涨缓慢和房地产是支柱产业及对楼市不利，关键是从化市目前的经济发展处于上升阶段。一旦限购，毫无疑问，从化市的GDP和收入及发展都会陷入“历史倒退”阶段。
另外今年2月-3月，从化市和增城市近十家大型开发商主动承担政府的经济建设任务和扶贫工作，为两市政府解决老百姓的后顾之忧，同时为政府解决了最棘手的难题，对政府“扶贫”工作具有重大的贡献率。因此，政府考虑到开发商的功劳也是其中的因素。其他方面就是，担心受到一系列国务院凶猛的调控，担心今年从化市土地出让计划完成不了，甚至影响保障房建设任务。尤其是从化市2011年将推居住用地101.3万平，供应量同比猛跌60%，就是最好的证明。
不过广州的限购政策显然对从化的商品房成交量有着明显影响。今年2月份广州新限购政策出台前，从化曾一度因为传出即将限购而成交量激增，但伴随着从化未进入广州版限购范围，成交量又回落到正常水平。此次从化明确不限购，使得从化的楼市前景变得明朗，因此市场不会产生太大的波动。笔者认为，
从化市2011年将推居住用地101.3万平，供应量同比猛跌60%.广东省土地市场网公布的《从化市2011年国有建设用地供应计划公告》中获悉，2011年从化将公开出让居住用地21幅，合计101.3万平方米。其中城镇住宅用地12幅，共35.2万平方米；商住用地9幅，共66.1万平方米。在去年同期公布的《从化市2010年国有建设用地供应计划公告》中，2010年从化市的居住用地为53幅，供应量为259.4万平方米。相比之下，无论是推地数量还是推地面积，都同比下跌超60%。
从化市2011年将推居住用地21幅，面积约101.3万平，集中于今年二季度出让。其中，住宅地12幅，共35.2万平；商住地9幅，共66.1万平。与去年同期公布的2010年从化市居住用地供应量259.4万平相比，2011年从化供地量下跌了60%。从化市2011年将推居住用地101.3万平，供应量同比猛跌60%。
例如广东省土地市场网公布的《从化市2011年国有建设用地供应计划公告》中获悉，2011年从化将公开出让居住用地21幅，合计101.3万平方米。其中城镇住宅用地12幅，共35.2万平方米；商住用地9幅，共66.1万平方米。在去年同期公布的《从化市2010年国有建设用地供应计划公告》中，2010年从化市的居住用地为53幅，供应量为259.4万平方米。相比之下，无论是推地数量还是推地面积，都同比下跌超60%。
从化市2011年第二季度迎来拍地潮，四幅地块引人注目。在今年拟出让的21幅居住用地中，有4幅地块面积较大，引人注目。此外，有17幅地块的出让时间都定在今年3-6月份，这意味着今年第二季度，从化将迎来拍地潮。在9幅商住用地中，最引人注目的，莫过于江埔街九里步地块，宗地面积达35万平方米，占全年商业用地出让总面积52%。而在12幅住宅用地中，宗地面积最大的，是从化市街口镇石潭村地块，宗地面积9.3万平方米。此外，温泉镇乌土村地块与太平镇何家铺村地块也比较引人注目，宗地面积分别为8.3万平方米与6.8万平方米。
增城2011年计划推居住用地73.5万平 供应量跌18%。2011年1月25日，广东省土地市场网公布了增城市2011年全年土地供应计划，其中，住宅用地占9幅，共735760平方米。主要集中在荔城街、增江街、石滩镇，合计607192平方米。乐居记者调取了去年4月份公布的《增城市2010年宅地供应计划表》，发现2010年去年增城市的居住用地供应计划总面积为1346.618亩，约896847平方米，这意味着增城今年计划的居住用地供应量约比去年下跌18%。目前增城的落实调控细则尚未出台，与增城同样地位的从化决定不限购，对增城的调控政策将产生较大影响。增城很可能也会跟从化一样不把限购作为调控手段。上月广州市楼市新政落地前，曾传出新政制定过程中明确限购的增城从化两地，引起两地楼市异动。但最终两地限购问题，并未纳入广州市落地细则正式出台文件。由于增城从化属于广州的代管县级市，因此限购发布权在于两地政府。按照规定，3月底前增城从化政府要制定本地区贯彻落实意见，两地是否限购也可正式明确。市场各方也都认为3月底前，增城从化是否限购会正式揭蛊。31日已是3月最后一天，增城却仍“按兵不动”，未公布是否执行限购政策。增城市国土房管局表示，目前相关方案已报广州市政府，是否限购在方案未批准前还不能对外公布。增城最终是否限购，购房者认为会影响其购房计划。如果增城纳入限购范围，该楼盘的房价应该会调整降价，在限购因素未明朗前购房有可能会后悔，所以宁可再等等。但另一方面，担忧等待的结果是房价继续上升，因此十分焦虑。
从化还特别强调了推行“一房一价”政策，提出开发商的预售价格在3个月内不得调整，3个月后需调整的，应在执行调整价格前将有关价格变动资料送市国土房管局备案。对高于申报价格销售商品房的，一经发现，坚决严厉查处。根据《意见》，2011年，从化市将全面推行“一房一价”政策。开发企业要严格按照申报价格，采取“一套房一标价”方式明码标价对外销售。
而与广州市日前公布的调控政策不同的是，从化市房地产开发企业取得预售许可证后，应在10日内一次性公开全部房源。预售价格在3个月内不得调整，3个月后需调整的，应在执行调整价格前将有关价格变动资料送市国土房管局备案。对高于申报价格销售商品房的，一经发现，坚决严厉查。
从化还加强了对房地产开发企业商品房预告登记管理，对申报预售均价超过年度新建住房价格控制目标的，不得办理预售许可。对房地产经纪机构炒买炒卖团购房、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为依法严厉查处。
调控细则还明确，从化将在中心城区范围供应的商品住宅用地(含“三旧”改造项目)总量中，安排不低于15%土地用于建设或配建安居工程及保障性住房。加快制定从化限价房开发建设和销售管理政策，这也是从化首次提出要推进限价房建设。
对于今年的房价调控目标，从化的调控细则明确提出，2011年新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅。今年从化G D P预期增幅13%，城镇居民人均可支配收入预期增幅11%。这也意味着，从化2011年新建住房价格涨幅要低于11%。
《意见》中未明确将经适房和限价房纳入统计范围。目前从化基本也未有经适房和限价房。截取阳光家缘数据显示，去年从化一手住宅网签均价为6828元/平方米，也就是说，从化今年房价均价控制预期约低于7579元/平方米。
今年从化新建住房价格涨幅要低于全市年度生产总值增幅和城镇居民人均可支配收入增幅。从化市2011年预计GDP增幅和城镇居民人均可支配收入增幅分别为13%和11%，所以今年从化新建住房价格预期应低于11%。不过这只是一个设定值，最终今年广州GDP和居民人均可支配收入增幅是多少还得看今年的实际变化。
根据阳光家缘数据显示，2010年从化一手住宅网签均价为6828元/平方米，也就是说，今年从化一手住宅涨幅要低于751.08元/平方米。值得注意的是，在成交量的刺激下，今年2月，从化一手住宅网签均价已经达7798元/平方米，环比1月份上升了1147元/平方米，升幅已达17.25%，位居全市之首。《意见》的第七条规定，对申报预售均价超过年度新建住房价格控制目标的，不得办理预售许可。而阳光家缘数据显示，2011年2月，从化市商品住宅网签均价为7798元/平方米，其商品房住宅网签均价已经超过了今年的价格控制目标。根据阳光家缘数据，2010年1月1日至12月28日，从化市商品住宅网签均价为6828元/平方米，如果以居民人均可支配收入预计增幅11%作为设定，这样初步估算今年新建住房价格要低于7510元/平方米。
限套数、限价格、限涨幅，随着调控的更进一步，“限”字当头的政策，使广州房地产市场成为一片泥泞。3月前,目前作为不限购区域之一的增城，也被传言将会被拉入限购行列。此前3月16日在从化房管局与开发商的会议上，有消息透露出，从化铁定不限购。根据目前广州的房价分布，从化区域的价格最低，大量成交的话，一面可以拉低全市均价，另一面也可以完成地方政府刚出台的房价涨幅不超过GDP涨幅的限价目标。
所以看来，限字当头的广州房地产市场，只是从化楼市发展的一个重要契机。于购房者来说升值潜力是最看重的一点，目前，从化楼价火热，博得本地人追捧外，还有不少如天河、花都等邻区的市民纷纷置业从化。究其原因，除从化是目前广州唯一一个可以购房入户的地区外，其区位价值实力亦可圈可点。
限购下，广州天河洋房不断上涨，高昂的楼价让不少人望而却步，相比之下，至于从化即使是别墅的价格和天河白云等区域洋房售价相比只有三分之一左右，在不限购的最后机会下，颇吸引众多买家涌入。而相比较花都，在生活、景观及附加值上，花都难与从化相提并论，花都区域内的很多度假洋房别墅均在远郊，缺乏有效生活配套；随着华南快线、京珠高速、街北高速等多条路网覆盖，2015年广从轻轨通车，从根本上改变了从化与广州及花都、珠三角的距离，从化生活，20分钟花都生意，40分钟广州消费，珠三角1小时立体生活圈，相比花都，从化更易成为目前城市人心目中健康、幸福指数高的理想居住及投资之地。
不仅如此从化是目前广州唯一一个可以购房入户的地区，成为真正的广州市民，无论是医疗保险还是子女入学等方面都将获得更多方便，而在今年将随时取消购房入户大广州的优惠政策，机会难得。相比花都一早被列入限购的区域，从化3月最后不限购缓冲期，从化投资居住生活多重价值优于花都。
目前花都很多置业者都把目光投向从化，在不限购及购房入户的最后期限加紧了置业步伐，与广州这个大都市相比较，地处偏远的从化有交通不便的劣势，也具备有环境优美的优点；同时作为目前广州不限购区域之一，别墅在环境上是数一数二的，价格不菲，低密度、高绿化的洋房备受关注。从化洋房产品比较多，价格也相对便宜，逸泉山庄、珠光流溪御景、柏仑雍禾苑等在售的洋房单位均价在6500左右