自去年4月起，北京已开始实施“一房一价”政策，开发商的基本对策为以“明码高价”来抗衡“明码标价”，致使该政策在现实操作中基本沦为虚政。

　　有专家指出，明码标价不如明码标本，此举可以直指开发商的“七寸”：地产开发中的开发成本。然后通过规范成本与房价间的定价规则，一举击中高房价的顽症。

　　预售价高企有猫腻

　　去年4月，住建部通知要求“开发企业应将取得预售许可的商品住房项目，在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。”紧接着，北京携手厦门、济南等地开始落实“一房一价”政策。

　　在实施过程中，开发商的主要应对之策就是以“明码高价”来化解“明码标价”。如北京楼盘北京ONE就存在这种嫌疑。

　　去年10月24日，北京ONE以均价26000元/平方米开盘，并于今年1月27日将均价上调至33000元/平方米。5日，北京市房地产交易管理网上的数据显示，该楼盘共有2、3、4、5栋住宅楼正在预售。拟售价格分别为35093元/平方米、33000元/平方米、35907元/平方米和31356元/平方米。本报记者逐个去销控表进行查找时也发现，每套房的销售单价，皆在2.9万元/平方米以上。但奇怪的是，在“期房签约统计”一栏中显示，目前该楼盘住宅已签约134套，成交均价仅为25874元/平方米，与拟售价格区间31356元/平方米-35907元/平方米相比，低了近5500元/平方米-10000元/平方米。

　　对于北京ONE的实际成交均价与预售价间相差较大一事，一位不愿透露姓名的行内人士分析认为，北京ONE存在先行以高价申报，后期销售过程中，开发商通过优惠措施再二次定价的嫌疑，以规避一房一价政策对自身的束缚。

　　实际上，北京ONE的做法并非个案，而是普遍性事件。

　　本报记者根据北京市房地产交易管理网上的数据统计后发现，截止5日，2011年北京共有24个预售住宅项目入市，其中21个有成交纪录，3个零成交。在21个有成交纪录的新盘中，13个楼盘的实际成交价低于预售价，占比高达近62%。

　　这位行内人士解释说，这种情况的发生，可能主要有两个原因，首先是“京15条”后，楼市陷入僵持，楼盘打折广度与力度加大，可能导致成交价低于预售价；另一种可能就是开发商为了规避一房一价政策，在申请预售价时，有意以高于心理价申报，如开发商预计以3万元/平方米向外销售，在申报时，会有意以3.2万的价格申报，然后在销售过程中通过折扣、送装修、提升得房率、送物业费等促销手段二次调价。这样做的话，可以让自己在后期的销售过程中掌握一定的定价空间。

　　全经联研究院副院长陈宝存向本报记者补充说，除了通过高报价来规避“一房一价”外，针对《商品房销售明码标价规定》中要求“商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源”，开发商还可以通过化整为散，少量、多批预售上市来降低该政策对开发商定价的束缚。

　　“标价”不如“标本”   

　　本次打着防止开发商哄抬房价的旗号而出台的“一房一价”政策，其实并不是新政。

　　据记者了解，早在2002年1月1日，开始在上海落地实施的《房地产市场明码标价实施细则》便明文规定：“买卖或有偿转让房屋应当明码标价，采用一房一价或基价及其增减幅度等方法公开标示价格”，标志着中国楼市首个“一房一价”政策面世。同年年末，广州出台的《房地产明码标价实施细则》中也规定：“房地产经营者提供房屋买卖、有偿转让、租赁和服务，应采用价目表（册）或价目牌(附式样）的方式，在经营场所或收费地点的醒目位置公开标示价格和服务收费标准。买卖或有偿转让房屋应当明码标价，并按房号逐一标示房屋价格，”加入一房一价政策实施的行列。此后两年，马鞍山、福州、济南等城市也相继实施了“一房一价”政策。不过到了2008年，处于救市的需要，此前实施“一房一价”政策的城市，又先后取消了该政策。直至去年4月，住建部重提“一房一价”政策。

　　不过令人感到奇怪的是，去年提到“一房一价”政策的机构是住建部，而今年重提此事的机构却变成了国家发改委。这不禁让人发问：“一房一价”政策的监管者到底是谁？在本次国家发改委所发的《商品房销售明码标价规定》中对此也只是模糊地提到“各级政府价格主管部门是商品房明码标价的管理机关”，监管者不明确，致使人们怀疑该政策能否可以得到有力执行，且获得预想中的作用？比如北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋就认为，“一房一价”政策不会对房价起到任何作用。

　　地产评论人贾卧龙也认为，“明码标价”并不能击中开发商的死穴。治末的“标价”不如治根的“标本”，即公布地产开发成本，并在此基础上加上合理的利润率，合理的定价便呼之欲出，这才是治理房价的良药。