广州地下商城之困 专家质疑地下造城不合时宜


编者按:流行前线、地王广场、动漫星城、江南新地,还有天河又一城……广州的地下商城非常多。近日,新中轴线发布一则招标公告,对白云新城、琶洲员村地区等六大地块的地下空间项目发布项目研究招标,这意味着继体育中心地下空间和花城广场地下空间开发后,广州将迎来更大一轮的地下“造城运动”。

  不过,连日来记者走访了广州不少的地下商业项目,发现经营状况喜人的少,不理想的多。而三名广州本土有影响力的地产界专家也不约而同指出,当下的广州,地上商业的发展空间仍然巨大,大力开发地下商业不当时。

  看来,无论是开发商还是小投资、经营者,要搞地下商城都要三思而后行了。

   地下商业成功的例子少

  近年来广州地下商业层出不穷,但广东流通业商会执行会长黄文杰对此并不乐观,他指出,除了流行前线、动漫星城等少数商业项目做旺以外,大部分的地下商业项目仍然不火不热。像广州东站的地下空间商业项目,已经经过了近十年的调整了,现在才刚刚有起色,负三楼仍然不理想。

  此外,记者调查也发现,东山口地铁站近 3000平方米的地下商业也是做过超市、卖过家电,现在仍然不温不火;康王路地下商业城,虽然临近新光百货,连通地铁,但由于商圈本身体积不大,辐射力有限,人气不足,项目至今未见大起色。

  一个好的地下商业项目,并不是身在旺地,交通便利就能够旺的,它的成功必然是多方面因素作用的结果,可以说是缺一不可。黄文杰说,人们没有地下消费的习惯,只有通过人流导向才能旺场。像流行前线,就是哑铃状的分布,一头是地铁,一头是中华广场。若光是一头,往往无法实现人流导向。其次,地下商业往往要依附于地面商业项目和商圈才能更好地生存,做得好的地下商业项目,地上商业往往也十分发达。此外,项目本身的特色定位、经营管理也至关重要。

  广州欲大造地下商城

  尽管眼下不少的地下商城经营不善,但有关地下空间开发的消息却不断传出。日前,新中轴公司发布的六地块地下空间项目可研究性报告招标,也代表着未来广州将出现更多的地下空间的商业项目,当中包括早已经计划实施的白云新城和海珠广场地下空间,还有员村、琶洲、省机械厂地块、广州塔南广场地下空间等等。其中,未来广州塔南广场地下不仅设集运站台,还可能被开发成以文化类商业和旅游休闲、高科技娱乐等主题性活动为主地下四层的新洞天

  地产专家纷纷泼冷水

  不过,面对地下商城发展的燎原之势,接受记者采访的专家们却大泼冷水——广州受自身地理条件、城市发展阶段的限制,当下并不适合大力发展地下空间。对于开发商而言,地下空间的开发、维护成本都高于地上,应该谨慎选择。

  知名地产专家韩世同认为,广州的自然环境、地质条件并不适合大力开发地下空间。广东商学院流通经济研究所所长王先庆也表示,广州商业发展不均衡,中心区商业繁华拥挤,周边的商业则面临发展不足。整个广州的城市发展阶段,尚未达到大力发展地下空间的程度。

  黄文杰则认为,一个好的地下商业项目需要具备多种因素,此次招标的六个区域商业氛围本身还不浓厚,项目如何定位开发还值得好好商榷。

  对于自营的商家而言,也有业内人士指出,目前广州地下商业的经营业态还比较单一,都是潮流百货,档次也不高,自营者应充分结合自己的产品定位来选择项目,并且不应盲目相信地铁效应。 

               广州部分地下商业及周边街铺租金一览表

  地下商业名称                   租金                  周边地上街铺租金

  东山口地铁站商铺         300/平方米/          500-800/平方米/

  江南新地                600-1000/平方米/         1000/平方米/

  流行前线                1500/平方米/月左右          1000/平方米/

  正佳瀚森商业街            200-300/平方米           350-1000/平方米/

(同一区域不同质素的商铺租金差异很大,以上租金水平仅为参考,数据由合富置业提供)

 

  专家讲嘢

  韩世同:广州不适合大力发展地下商业

  面对各界对地下空间商业开发的关注热情,韩世同并不看好。他表示,广州地下潮湿,通风采光不好,建筑成本高,维护成本高,并不适合大力发展地下商业。现在大家觉得流行前线做得很成功,因为是人防工程改造的,初始投资没有计入成本。天河又一城也是通道式的商场,有着不可复制的交通优势资源。

  王先庆:不符合城市发展阶段

  根据一般的规律,城市发展到后期,地上空间不足,才会考虑发展地下空间。广州的情况并不是这样,目前还没到那个阶段。广州现在发展不均衡,中心城市拥挤,周边则发展不足。而大众的消费习惯,并没有往地下消费的习惯。改变这种习惯,地下商业项目需要提供几个动力,一是交通必行二是更方便,三是弥补地上的不足,有特色吸引力。

  黄文杰:地下空间商业开发难度大

相比地上商业,地下商业的打造难度要大很多。一个好的地下商业项目,都是重要的交通接点,依附于一些大的商圈生存。并且,现在很多地下商业的经营业态都是潮流饰品、服装、鞋帽,档次比较难提升,租金升幅空间也不大。一般来说,商业地产的开发,如果地上有选择,就不要选择地下空间开发。

 

 

         (本文有部分删节)           

                                     2011-4-8   来源:新快报