谢逸枫：试问银监会“赶尽杀绝”刚需情何以堪
提要：紧缩的调控政策终于蔓延到首套房。2011年4月30日，有媒体报道，银监会很可能在5月份出台新规，将个人首套房贷的首付比例提高至五成，引发市场关注。为此，2011年5月3日，银监会辟谣，公开否认“首套房贷首付比例提至五成”的传言，并表示，目前贷款购买首套房首付款比例不低于三成，贷款购买二套房首付款比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍的监管要求未变。近日，在武汉、杭州、成都等地都对首套房贷开始收紧，部分城市甚至要求首付比例达到五成。针对首套房贷将提高首付比例的传言，银监会曾在上周表示，监管要求并未改变，首套房贷最低首付比例仍为三成。
但对于贷款利率，多个城市已经有所变动，9日有媒体报道杭州等城市的多家国有银行已经上调首套房贷利率。2011年5月9日，浙江当地媒体披露，四大行中除工行之外，建行、中行、农行浙江省分行日前首套房贷首付已上调至四成，利率为基准利率上浮5%-10%。不过，北京目前贷款购买首套房仍执行不低于三成的首付款比例标准。但首套房利率已全面调整为最低为基准利率。近日有媒体报道称，建行浙江省分行日前下发通知，从5月5日起，首套房贷利率在基准利率上浮10％，首付提高到四成；中行浙江省分行则从4月上旬已提高首套房贷利率至基准利率1.1倍，农行浙江有分行的首套房贷利率也普遍上浮10%，只有优质客户可享受基准或上浮5%利率。
国家密集出台“限购”、“限贷”等一系列房地产调控政策影响，全国各地楼市一度表现低迷。但近日全国多地楼市开始呈现回暖势头。“五一”小长假期间，有部分开发商为试探市场对价格小幅松动，多个楼盘涌现抢购风潮。目前尚未接到具体的通知，因此仍然还按照以往规定执行，但对于首套房首付比例提高这种说法已经有所耳闻。毕竟目前二套房的银行信贷政策已经相当严格，以投资为目的来购买二套房也已经十分少见，目前市场上申请二套房贷的绝大多数都属于改善型购房，仍然属于刚需范围。从购房的需求十分旺盛，接下来只能从首套房来入手加以调控了。
笔者认为，银监会怎么不去打压投资投机炒房需求，而把房贷收紧矛盾直指刚需或者改善性需求，是不应该将首套房贷收紧，不仅“误伤”刚需或者改善性需求，甚至把刚性或改善性需求拒绝门外，试问银监会情何以堪，难道非得把刚需购或改善性需求购房者“赶尽杀绝”方可罢手。
其实，在变相限价和严格控制涨幅的调控政策下，楼市的走势依然是稳中有升。房价有下降迹象不是质性下降，市场观望氛围较为浓厚。"限价房"被一抢而空，说明在政策频出，买方卖方市场博弈的楼市背景下，"价格"或许才是楼市"破冰"的关键点。各地出现房价大幅反弹的可能性并不是很大。
笔者认为，目前开发商捂盘现象越来越严重，完成是受到一房一价和价格控制目标及限购等新国八条系列调控因素，把开发商逼得手忙脚乱。只有通过捂盘的方式，逃避调控，等待市场时机，同时积累客户。另外一方面是虽然有10%左右下降幅度，但是，购房者不会轻易心动。主要是房价未实质下降，不买帐。毫无疑问，开发商捂盘说明市场买卖双方陷入僵持局面，只要房价未下降到购房者心理位置，很难打破这种局面。
显然开发商的资金链没有外界现象的那么紧张，否则价格下降的幅度必然达到15%-20%。当然，不排除部分开发商“死扛”或对赌调控会放松的想法，因此，开发商不会畏惧目前房地产政策调控，但是，很担心国务院会有新的政策出台，也担心地方政府会限售和一房一价出新细则及扩大房产税等严厉执行新国八条的政策。其中收紧首套房贷首付和二套房贷首付及停止高端楼盘预售许可证等加息的新政策，是开发商最害怕。
笔者认为，银行首套房贷利率的提高目的不是遏制房价上涨，或者是调控房地产，而是防止房地产金融危险发生和房地产泡沫扩大。但是，对于首套房的购买者，尤其是在当前如此严控的条件下购房，都是“刚需中的刚需”，如果对这部分购买者加以调控提高门槛，势必会造成“误伤”，出台楼市调控政策应保持更加审慎的态度，避免房价调控的叠加效应，从而成为房价上涨的推手。
毫无疑问，一旦所有银行将首套房贷利率的提高，必然提高购房门槛提高，最后影响到购房者的购买意愿。由于国内一季房贷已经下降，如果继续收紧房贷，市场将陷入被动的僵持局面，甚至导致销售成交进行下降，最后过开发商制造成资金紧张的压力。不排除开发商通过一次性付款购房增加折扣的幅度方式，或者是减少总价等策略，逃避新政策的影响，促进销售成交。
2011年5月9日，深圳房贷市场份额最大的建设银行对外确认，已经将首套房贷的利率提高10%，达到国家要求的二套房贷标准。尽管首套房的首付比例没有变化，但多家银行的房贷利率却悄然上调，而部分商业银行尽管没有明文要求，但也附带了购买理财产品、办理贵宾业务等条件。此前，深发展已经率先将首套房贷的利率提高到了基准利率的1.1倍，此外浦发、平安也陆续跟进上调。四大国有银行均表示目前对于首套房贷仍然按照以往的规定。
此外，部分商业银行提出了“变通”之道，如果想要拿到基准利率，就要购买理财产品。客户需要购买银行15万元的理财金融产品，即可以享受到基准利率，而另一家城商行则要求有20万-30万元存款。目前部分商业银行已经主动将房贷利率与理财产品绑定。
笔者认为，目前金融机构存款准备金率达20.5%的历史高位，各家银行普遍出现资金紧张的局面，因此贷款规模都已经被普遍压缩，房贷业务申请更为复杂和困难。在深圳市场上，建行的房贷份额最大，之前深发展的上调对市场的冲击不大，但此次建行的上调，将有可能引发其他银行的纷纷跟进。刚刚过去的“五一”小长假，较长一段时间低迷的楼市意外出现小阳春，多个开盘的楼盘被排队抢购，成交火爆。针对这种反弹局面，将有可能进一步出台紧控措施。将对楼市采取进一步打压手段，包括进一步收紧银行信贷，首付比例提高到5成。
这种苗头未必是好事，尤其是自2010年4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来，房地产调控政策已经满一年的时间，而国家先后出台众多调控措施，都是调控力度在一步步加大。而此时楼市转暖，无异于“顶风作案”，将以往的调控成绩毁之一炬。到目前，国家的调控根本没有结束，为巩固调控成果，势必还将出台更紧的措施来加以维护。
有消息流传称，银监会将于5月出台新规，进一步规范并收紧房地产信托业务，以防止房地产金融风险在信托业蔓延。此外，今年年初出台的国八条对二套房贷提高标准，要求首付提高到6成、贷款利率提升至1.1倍，而下一步将会对首套房“开刀”，个人首套房贷的首付有可能提高至5成。
目前，极少数还能申请到折扣利率的购房者，主要受益于银行和楼盘开发商之间签署的协议，或购房人是银行贵宾理财客户等。北京首套房贷款首付未上调，十余家内外资银行均按照最低30%的首付来执行，无首付50%的现象。目前，沪上中小银行大幅收紧个人房贷的同时，四大行首套房贷利率正面临吃紧。今年以来房贷吃紧，一方面源自房地产市场成交量整体萎缩，也出于银行对信贷额度紧张环境下收益率方面的考量。目前中、农、工、建四大国有银行在沪首套房贷均原则上执行首付比例三成、贷款利率为同期央行基准利率的政策。贷款利率“最低”为基准利率，没有利率折扣。
相比对第二套房贷首付比例和贷款利率的严格控制，监管层对首套房贷并无太多明文规定。去年底楼市调控政策收紧之后，银行方面曾接监管层口头通知取消首套房贷7折利率优惠，将首套房贷利率下限调整到基准利率的85%，首付比例则为三成；今年初以来，由于央行屡调存款准备金率并严控信贷规模，各家银行开始陆续取消首套房贷利率优惠，从8.5折上调至基准利率。对于第二套房目前至少首付六成、利率上浮10%，不排除一些银行会作出相关上调。值得注意的是，银监会曾在上周五否认首套房贷首付提至五成，但从中小银行开始的房贷收紧可能正在蔓延。
国家发改委、住建部等多部委为应对"五一"假期楼市可能出现的非理性反弹，已做好包括提高二套房首付比例在内的多项政策储备。"五一"节假日期间各地楼市交易情况显示，楼市反弹可能性不大。发改委等多部委的政策包括个人购房信贷、土地交易制度、地方保障性住房配套政策、房地产企业融资和房地产价格管理等多个方面，核心是围绕落实既有的中央调控政策。对于房地产价格控制压力比较大的城市，可以适时地在当地继续调高第二套住房的首付比例，比如到70%。
土地招拍挂可能会改变过去完全依靠价高者得之的方式，综合考虑各种因素来控制地价，并将出台一些控制地价的规范性文件。国土部也有意要求地方国土管理部门在完成保障性住房用地供应之前，不得供应商品住房用地的方式，逼迫地方政府确保保障性住房的配套土地供应。除此之外，中国银监会已经确定从5月1日开始，对房地产信托进行集中清理，而住建部则准备对各地执行限购政策过程中的"豁免"条款，进行一次集中的清理与规范。
笔者认为，从今年5月黄金周成交和房价数据看，房价并未出现实质性下降，而销售成交逐渐回暖，说明开发商的资金未的破裂边缘。从购买力看，投资客比例不到40%，说明目前市场上首次刚需和二次需求及改善购买力成为市场主力，而投资客减少。从市场供应看，市中心供应小而郊区供应巨大，导致整体市场供应不平衡，产生结构差异。
说明今年下半年的广州市中心高端产品将集中入市，而郊区楼盘必然继续加大供应。受到市中心产品稀缺和供应增加及高房价产品等占城市一流资源的因素，广州市中心房价会出现上涨的现象，而郊区楼盘受到交通和配套及产品等开发商资金紧张的因素，部分区域价格上会有10%左右的下降幅度，但是受通胀和人民币升值及地价上涨等热钱的因素，部分高端产品将出现价格上涨的情况。
笔者认为，今年广州下半年楼市隐藏着不确定性的因素，未来楼市发展态势完全取决于政府的政策和开发商的资金链及购房者的信心等市场的供应需求。一方面是广州下半的楼市依然受到新国八条政策调控和房价直接干预的影响及未来继续出新政策调控的威胁，开发商将面临着政策上不稳定的考验，而销售成交下降和房贷收紧及融资困难等贷款成本的提高，银根和地根的收紧，导致开发商利润下降和负债提高，直接影响到开发商的资金链。
另外一方面是广州今年保障房大量上市和商品房土地配建保障房及后续新增产品集中上市，市场形成供大于求的局面，竞争越来越激烈，不排除部分开发商继续延迟推货的策略。其他方面是市场上已经成为买方市场，如果开发商继续坚持死扛房价，购房者也会坚持不出手购买。
笔者认为，如果房价仅仅下降10%，等于没下降，至少下降15%-20%之间幅度才表示房价真降。事实上，房价下降10%依然让60%刚性需求和改善性购房者“望房兴叹”。尤其是房价上涨的幅度远远超过下降的幅度，例如广州去年房价上涨38%，下降10%况且不是单价下降10%而是均价。另外从4月百城房价和4月广州房价上涨的幅度看，依然保持1%以上和8%以上，说明平均价格下降不影响单价上涨。
从购房者月收入和可支配收入看，下降10%远远未超过他们是实际增长收入。当然，五一市场上销售的热火楼盘，主要是郊区楼盘价格相对市中心楼盘便宜一大半。另外是郊区项目的价格均价和单价都在一万以下，在10%左右下降空间内，自然可以称为销售冠军或销售火热，但是实质性下降房价是不可能的，除非下降15%-20%。
目前大部分刚性需求和改善性需求面对所谓房价下降10%无动于衷，主要是10%下降幅度不是他们心理期待的价格。同时，开发商的10%价格下降仅仅是平均价格，而不是单价实际下降10%。如果单价下降15%-20%，购房者才能够真正感受到房价下降了，他们才会爽快出手购房，才会买账。要不，大部分刚性需求和改善性需求会一直观望下去，不会轻易出手购房。
笔者认为，从今年广州4月房价数据和百城房价报告及开发商打的价格折扣看，房价上涨的城市和楼盘多过下降，并且房价下降的幅度非常有限，甚至出现部分区域房价上涨反弹的现象。为防止房价反弹上涨和完成价格控制目标，不排除今年下半年国务院将再出新的政策调控，例如贯彻一房一价的政策出细则，上调房地产项目资本金到35％，扩大房产税城市，开征空置税和暴利税，上调存款准备金率，加息，继续限购和限贷及限价等限外资购房，或者限售和收紧房贷，提高首套首付到40%，二套首付70%，改革土地出让制度和商品房预售制度，加大土地供应和保障房建设。
毫无疑问，目前开发商是在赌博未来调控和通胀上升及人民币继续升值等热钱因素，通过减少供应制造市场紧缺感，死扛房价，这是比较危险的做法。除非下半年无新政策出台和地方政府变通执行执行及货币政策放松，受到地价上涨和拆迁成本提高及城市化等收入增加的因素，开发商或者可以避免资金破裂的危险，否则继续扛下去必然是死路一条。