据媒体报道，5月15日南京楼市出现了前所未有的万人争购场面：备受瞩目的碧桂园凤凰城震撼价倾城发售，数万市民疯狂抢购。该项目开盘首日销售近2000套房源，实现认购额逾10亿元。南京地产名人“石城大萝卜”在现场激动地发出微博感叹“我在碧桂园现场，春运潮再现？”
凤凰城毛坯均价约5000元/㎡，精装均价约6280元/㎡的价格的确为房价居高不下的南京市场注入一剂强心针。也成为继碧桂园在五一期间在广州推售凤凰城、豪园、清泉城之后，该集团在广东省外打响的第一枪。笔者留意到，自4月提出“建老百姓买得起的好房子”的营销策略后，碧桂园在各地市场屡屡制造抢购潮。据《第一财经日报》报道，预计碧桂园共有41个楼盘在第二季度推货，以5、6月最为集中。
近期让我们关注碧桂园的还有部分媒体对其低价拿地模式的质疑。受国土资源部公开通报安徽和县政府违法批、占地案波及，部分媒体将矛头指向违规地块的开发商碧桂园。有媒体尖锐地撰文称此案件暴露出地产商与地方政府“相互勾结、通过违规手段以超低价拿地”，更做出“官商勾结”、“零地价拿地”、“圈地万亩”等耸人听闻的“审判”。
一边是老百姓眼中“非暴利”的好房子，一边是媒体笔下“违规”、“官商勾结”的黑心发展商代表，到底哪种判断准确？或者，拨开各自的表象后，我们可以看到一个更加真实的碧桂园。
据笔者了解，碧桂园尽管在全国十大开发商中均价最低，却也并非无利可图。数据显示，碧桂园2010 年全国范围内的产品合约销售均价为5483 元/ 平方米，净利润率也能达到16.6%的行业中等水平。笔者相信，即便南京凤凰城“毛坯均价约5000元/平米，精装均价约6280元/平米”的“白菜价”也和曾经彩电业那种自杀式的的降价倾销有着本质上的区别，开发商都明白低开高走的道理，碧桂园终究是一家以营利为目的的企业。
但为什么碧桂园能够做到为市场提供低价格却仍然具有相当品质的大众化产品呢？这就不能不把目光转向其拿地模式和成本控制理念了。对碧桂园模式略有了解后会发现，与多数房企注重一二线城市的战略不同的是，碧桂园其实是一家通过在二三四线城市外围大规模开发的行业“异类”。
从杨国强先生此前对于项目选择的一番解释中可以看出，碧桂园对于土地选择有着明确的判断：“有快速路与城市连接，20多分钟就可以到达市中心，风景优美，空气又好，建造一个配套齐全、自成体系的大社区，房价远低于市中心，让每个人都能在这里享受幸福生活。”不难发现，无论在广州、南京还是安徽和县，纵观碧桂园的项目选址，都有着跨市甚至跨省吸引大城市人口向中小城市移居的导向。
换句话说，碧桂园布局二三四线城市多数还是看中了与其有关联（通常是附近半小时车程以内）的大城市居民。毕竟单靠区区中小城市的市场无法满足碧桂园大体量开发模式的惊人供应。所以就出现了让市场屡屡发出惊叹的碧桂园让广州人到增城、清远买房，南京人到句容、和县买房，广东人到湖北咸宁买房（回乡置业）的奇特景象。
另一方面，碧桂园在所进入的二三四线城镇中，一般都是最早进入该地区的大型房企（在广东个别地方甚至深入到镇一级），这样的市场多数还是没有大型开发商涉足的“处女地”。碧桂园往往需要在前期投入大量资金进行市政配套建设，这种配套往往不但要满足未来业主的生活需求，还要弥补所在区域公共设施的不足——所以碧桂园很多项目都有商业广场、五星级酒店乃至学校、交通枢纽。
碧桂园模式最容易被误读的地方在于——由于我国多数三四县城市财政吃紧，不少地方政府面对大量荒地无力进行土地平整后像大城市那样吸引大批开发商竞拍谋求高价出让，而此时拥有房地产全产业链的碧桂园就可以发挥其特点。例如在张家界发生的所谓“零地价拿地”，其实就是碧桂园通过其下属的高骏公司先借钱给政府进行平整土地的一级开发，在一级开发完成后碧桂园用高于评估价的11万元/亩摘牌成交，然后政府将部分土地款按一级开发成本划还给高骏公司。
认为“零地价”的人忽视了一个简单的事实：就像大伙要吃肉必须先养猪再屠宰再烹饪一样，房地产开发其实有类似于“养猪”的一级开发和“屠宰”的二级开发之分，而把生地改造成熟地的过程就是一级开发——而这无疑也是需要投资的，但显然以我国许多基层地方政府的财政状况是没有资金来完成这项工作的。
通过市场化运作，引进企业参与土地一级开发既能满足政府融资需求，又符合市场规律，已经成为当前一级土地开发的普遍做法。土地熟化完成后，政府从土地招拍挂所得土地出让收入中返还企业所投入的土地一级开发成本，是一件再正常不过的事情。持“零地价”观点的人其实显然并不了解这个过程。
就本质而言，碧桂园其实对张家界这块土地一共是投了两次钱——第一次是资助政府进行一级开发，第二次是拍得经过一级开发后的土地——然后得到了一级土地开发成本返还，并继续承担着项目开发和后期运营的商业风险。如果碧桂园在公开竞拍中没有竞得这块土地，碧桂园一样有权利向政府要回那笔借款。
和县如山湖城事件也是类似的情况：碧桂园在2007年和2009年拍得的土地（已被认定为政府违规出让）都是荒地，如果没有碧桂园恐怕若干年内都没有其他企业会想到到这个中部贫困县去投资。随后碧桂园开始对其进行一级开发，包括建设市政道路、水厂、燃气站、污水处理站等。而当碧桂园今年初再次获得同一块合法出让的土地时，所谓的“73元/平方米”地价已经升到折合单价约252元/平方米。碧桂园方面则声称在此地块的累计投入已达525元/平方米，加上建筑、人工、税费等成本，如山湖城项目曾经“3”字头的洋房价格的确也属于“非暴利”的范畴，但这足以吸引不少60公里外的南京人去买房。
说到这里基本可以得出结论：碧桂园一直追求的显然不是那种被无数人痛骂诅咒过的“高地价——高房价”获利路径，而是试图将郊区荒地“变废为宝”，让这些千百年来从未发挥过农耕作用却有山林野趣的荒山野岭成为城里人远离喧嚣和污染的宜居之地。而这条路，尽管一直被行业内的人所熟识，此前却很少有媒体将其表述得清楚。
碧桂园执著于“荒地造城”也并非仅仅是发扬雷锋精神或是像杨国强做慈善那样只是为了回报社会，其实这种模式同样拥有骄人的利润空间。据中航证券首席地产分析员杜丽虹的研究，作为大众化定位房企中的另类，碧桂园一直在努力追求低成本土地上的高附加值。据其测算，万科、保利每平方米土地的利润贡献约相当于其土地成本的50%-60%，恒大地产约为100%-120%，碧桂园则接近200%，其每平方米土地成本仅为465元，但每平方米利润贡献约为900元。可见，碧桂园的“变废为宝”、“荒地造城”模式走得还颇为成功。
杨国强及碧桂园高层对外介绍说，结合碧桂园开发的华南碧桂园、广州凤凰城等项目来看，碧桂园均是当地最先进驻的房地产开发商之一，而在打开市场以后，其他大型开发商纷至沓来，一度形成闻名全国的华南板块和增城板块。尤其是碧桂园•凤凰城（广州），曾被各大房企视之为鸡肋荒地。如今，已然是一座成熟的郊区大城，形成具有辐射力的商业圈，成为深受珠三角市民喜爱的楼盘。中共中央党校主办的《理论动态》中，一篇题为“科学发展的‘增城模式’”中提到：“碧桂园凤凰城原地块因拖欠农民征地款等各种债务10多亿元被长期闲置，2001年引进了碧桂园公司，既解决了历史遗留问题，又盘活了土地，取得了很好的效益，每年的税费贡献达3亿多元，仅凤凰城五星级酒店每年税收超过3000万元……
除了通过购买郊区荒地达到控制土地成本目的外，碧桂园还拥有令同行都艳羡的成本控制能力。万科曾由王石、郁亮亲自带领庞大的考察团到碧桂园取经，总裁郁亮多次很直接地请教杨国强“是如何实现高效的成本控制的”。众所周知的是，碧桂园采用全产业链开发模式，将设计、建材、建筑、园林等诸多高昂的外部成本由企业内部消化，并通过垂直化管理和高效率的执行加快资产周转效率。
应该说，碧桂园这种高举高打的“荒地造城”、“变废为宝”选地开发模式和一天推出2000多套单位的疯狂营销模式，在当前乃至未来的中国房地产业势必将越来越受到瞩目和探讨。碧桂园大盘模式在广东的番禺、增城、顺德、清远等地已经证明，如果大盘开发运用得好，可以有效带动当地土地升值、提供就业、改善当地投资环境、增加当地税收、拉动区域经济发展等，形成具有较强辐射力的商业圈，推进城镇化建设。当然，也有一些开发商借助大盘模式圈地囤地，或者运作失败而沦为“鬼城”，这些都是这一模式所需要规避和防范的风险。
杨国强曾将其模式进行过一次非常精辟的总结：“中国要发展不能只把眼光放在大城市，除了北上广深，还有很多的县城也要发展。我们有这样的经营能力，为当地提升现代化生活水平，加快当地的城镇化速度，提供老百姓买得起的好房子，这才是碧桂园的生存之道”。
据说，杨国强经常到外地考察，看到很多地方还很荒凉，就想着如果政府只要把水电通了，碧桂园就可以建一个大社区，把配套、交通和环境都改造好，在环境优美的地方建设五星级酒店又能提高档次，价格又便宜，政府也不用为地区改造发愁钱不够。“大家都会愿意去住，不用一窝蜂地挤在大城市承受高成本的生活，城里的房价自然就下来了，落后地区又能迅速过上现代化水平的生活，对各地都是双赢的事情。”
在我国“十二五”规划纲要中中央明确提出，主要目标之一就是“城镇化率提高4个百分点，城乡区域发展的协调性进一步增强”。这就意味着到2015年，中国的城镇化率将由现在的47.5%提高到51.5%。
从近期围绕安徽和县违法批占地案引发的碧桂园模式之争不难发现，城镇化进程因历史、路径、民众心理、法律法规跟进等各种复杂的因素交织而绝非坦途。在实现这一宏伟目标的过程中，如何引导各级地方政府探索正确合法的城镇化路径，如何引导更多像碧桂园这样有城镇化情怀的正规企业投身于城镇化建设之中，已经成为摆在中央及国土资源部门等相关部委面前的紧要课题。
通过南京凤凰城我们也看到更加可喜的是，曾以郊区低密度别墅大盘起家的碧桂园已经在南京凤凰城项目中一改低密度住宅建造商的形象，推出以高密度塔楼住宅为主体的楼盘。碧桂园高层向《第一财经日报》记者透露，今后碧桂园将进一步发展高容积率住宅，提高土地利用率。这一点，使得碧桂园的开发模式与国家的土地政策更趋一致。谁能保证，通过不断有类似南京凤凰城这样满足老百姓需要的好房子问世，受到一些争议的碧桂园模式不会在未来成为被各界广泛认可和推崇的创新地产模式呢？