京超半存量楼盘零成交 千家中介门店将饿死

                     每经记者 叶书利 发自北京

17日在东三环中国大饭店举行的“链家地产百万先行赔付保证金计划暨链家地产真房源行动”发布会上，链家地产副总裁林倩指出，目前北京二手房成交量比此轮调控前的去年12月下降50%。低迷楼市中，53.3%存量楼盘呈现零成交。她同时预计，目前的低迷状态将继续维持9个月以上。在这个过程中，未来三个月，京城近千家中介门店将因此被淘汰出局。

降价15%

链家地产市场研究部的统计数据显示，当前北京二手房成交量相比去年12月已下降50%，即使比去年4月首轮调控后的成交低点也下降20%左右；同时自今年2月“京15条”面世以来，二手房市场已连续4个月维持在成交低点，且呈继续平稳走低态势。

林倩认为,依照目前缓跌的趋势，5月北京二手房成交量难超8500套，从而创下27个月来新低。她同时预计，如无政策从宽的信号，未来8个月即到2011年年底，乃至2012 年3月份春节之前，北京二手房月度成交量难超11000套， 2011年8月之前，月度成交量恐难超过8500套。

链家地产市场研究部的统计数据显示，今年前4个月，北京二手房成交量总计为54716套，预计后8个月成交量在7.5万套左右，今年年度成交量为13万套。

据统计，2010年北京二手房总成交量达到了212466套，2009年更是冲高至278120套。如果今年最终的二手房成交量被定格在13万套，将创下三年来的新低。

成交量萎缩的同时，北京二手房换手率也连创新低。

林倩介绍说，目前北京二手房换手率不足2.8%，创下三年来新低。在2009年楼市疯狂时，该数据为5.9%。而在当下的美国、中国台湾与中国香港，二手房换手率分别为8%、7%和7%。

成交量与换手率的进一步低迷，导致北京存量楼盘中，近一个月的时间内，有53.3%的楼盘为零成交状态，成交3套以上的楼盘数量较去年4月首轮调控前已腰斩近半，减少了500个左右。

林倩预计，伴随楼市的持续低迷，出售压力将进一步显现，未来将会有超过六成的存量楼盘月度出现零成交的情况。而随着成交量低迷的累积，在2012年3月前，北京二手房成交均价月度将下降2%左右，总体价格将回落15%。而北京二手房蓬勃发展的十年中，即使2008年价格下行幅度也未超过10%，因此本轮调控将致使二手房降价幅度很可能创下十年来价格连续回落幅度的最高记录。

逾千家门店将被淘汰

总体成交量压缩的同时，中介市场份额的下降使京城中介行业的生存窘境雪上加霜。

链家地产市场研究部的统计数据显示，京城二手房成交量在进一步收缩的同时，业主间私下直接成交的比例却在上升，通过中介成交的比例在下降。当前中介行业成交规模相比去年四季度下降62%左右，比整体市场成交下降幅度更高；同时委托中介成交比例下降明显，当前中介成交比例占整体市场72%左右，相比两个月之前的83%已缩减11%左右。

林倩补充说，在中介行业成交规模与中介成交比例在下降时，京城中介行业的集中度却逆势上升。她指出，当前京城市场份额在10%以上的大型中介公司在总体二手房成交市场中的价额为27%，比去年首轮调控前的22%上升5个百分点。相比较而言，市场份额在1%-10%之间的中型中介公司的市场份额为19%，比首轮调控前的22%下降3个百分点，而市场份额小于1%的小型中介公司的市场份额为26%，比首轮调控前的35%大降9个百分点。通过数据发现，在调控背景下，京城中介市场的行业集中度在进一步提高。因此她预计说，未来三个月，京城将会有近千家中介门店因吃不饱而饿死。其中市场份额低于1%的中介公司将率先拉开关店潮的序幕，预计将至少减少20%，即800家左右门店数量，而中型中介至少有20%即300家左右门店转型为租赁业务，其后再依势递减。此后，随着月度零成交中介门店数量的增多以及零成交周期变长，生存压力将累加，预计再过一年，到时如果市场再无明显好转，一些中小型中介门店生存压力将进一步体现，并可能引发第二波中介门店的关店潮。