楼市黄金时代渐行渐远

　　房价依然是当前社会的焦点话题。2011年2月，新华网进行的“我向总理说愿望”调查中，房价调控超过物价、就业、社会分配、食品安全、医疗改革等社会热点问题，高居网民“愿望关注度”榜首。

　　应该说，2010年“史上最严厉”的房地产调控举措，实现了部分预期目标，即“抑制房价过快上涨”。统计数据显示，2010年以来房价同比涨幅逐月回落，12月份全国新建住宅价格同比上涨7.6%，比涨幅最高的4月份回落了7.8个百分点。

　　不过，“房价回归合理水平”的目标尚未达到。更为重要的是，进入2011年以来，楼市依然“红火”。国家统计局2月18日公布的数据显示，2011年年1月份新建商品住宅价格总体呈现“普涨”态势，70个大中城市同比上涨的有68个。在二手房方面，70个大中城市同比价格上涨的有65个，其中涨幅超过10.0%的城市有6个。

　　那么，2011年的房价还会继续上扬甚至“报复性上涨”吗？我认为，房价即便是上涨，涨幅也会收缩。从大趋势看，中国房地产业的黄金时代已经渐行渐远。

　　从今年的调控政策看，房价恶性上涨的可能性已不大。2011年1月26日，中央出台了“新国八条”，包括二套房住房首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍、地方政府问责、调整营业税和加强土地增值税征收、限购令等。特别值得注意的是，这次调控强调了对地方政府的问责，可以说是近几年来最严厉的政策组合。其后，中国央行加息收紧银根，沪渝两地开始房产税试点、北京出台15条等等，令调控力度持续升级。

　　可以预期，随着各地方政府细则的出台，调控举措的落实，今年的房地产市场调控效果将超过去年（但是具体城市的房价走势，难以预测。毕竟各地的情况千差万别）。众所周知，2009年以来，房价上涨的很重要的一个原因是投资和投机资金充斥。2010年7月14日，DTZ戴德梁行发布了2010上半年中国住宅市场的回顾以及展望，自2009年1月以来，大约有4.3万亿元的居民储蓄存款持续流出银行账户，回流到资产市场，而基于通胀的预期，不少的储蓄存款流向房地产行业。4.3万亿元的规模相当于全国的一年房地产的住宅新房销售量。还有研究报告显示，2009年购房者中有70%的比例是投资者！

　　而今年的调控举措中，有一个很大的特点是抑制投资、打击投机，促使部分投资和投机资金从楼市中挤出来。例如2月16日《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》要求，自17日起，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。这些举措一旦严格执行，涉及政策限制的人口多达数百万，投资、投机性的购房需求几乎丧失了生存空间。

　　另外，货币政策的改变，也将是釜底抽薪的调控举措。前文说过，前几年房价上涨的很重要的一个因素是房地产市场投资和投机规模巨大。而众多资金之所以进入房地产投资和投机，很大一个原因在于负利率。即便是目前的1年期存款利率上调到了3%，而在2011年1月份4.9%的CPI增幅作用下，如果居民选择1年期定期存款，仍要承受1.9%的资金贬值。由于是负利率，居民存款的意愿日益降低，转向投向资产包括房地产，以期保值增值。按经济学家哈耶克的说法，负利率会改变人对于风险的态度，变得不理性和激进。尽管手头找不到全国性的数据，从地方局部数据可以看出这一规律：《辽宁省企业家、银行家、城镇居民问卷调查》显示，2010年2季度，城镇居民认为“更多储蓄”最合算的人数占比为52.71%；到了当年的3季度，倾向“更多储蓄”的城镇居民比率降至49.11%；至2010年年底，选择“更多储蓄存款”的居民占比为47.71%，比当年3季度下降1.4个百分点，其占比表现为连续两个季度下降。与此同时，从2010年2季度开始，辽宁的城镇居民对股票、基金理财的投资意愿逐渐下降，有更多居民则选择房地产投资，其选择占比为22.70%，成为当时居民最主要的投资品种。到了2010年3季度，房地产价格持续上升，资产增值效应显著。有28.88%的居民认为投资房地产最合算，房地产成为最受欢迎的投资品种。在2010年4季度，各种主要的投资方式中，有26.52%的居民认为投资房地产最合算，房地产成了居民投资的首选。

　　但是，2010年下半年以来，CPI日益走高，通货膨胀的压力越来越大。宏观经济政策开始转向：2010年10月20日央行加息0.25个百分点，2010年12月26日再次上调0.25个百分点。到了2011年1月，CPI高达4.9%，而M2（广义货币）余额创历史记录的高达73.56万亿元。于是，2月9日央行又上调0.25个百分点。这意味着采取紧缩货币政策防止通货膨胀，将是2011年的主题。那么，随着负利率局面的改变，流动性的收紧，房地产投资和投机收益预期也将大大下降，需求下降将抑制房价上扬。

　　当然，还有一个不容忽略的重大因素：刘易斯拐点（即劳动力过剩向短缺的转折点）。有研究指出：过去10年中，澳大利亚、英国和美国房价大涨，其人口总体也是上涨，因为他们拥有较多的移民。而过去10年，德国、日本、韩国的房价一直走低，正好与人口增长速度的显著放缓同时发生。

　　目前，学术界的主流看法是，中国房地产的黄金时间只能持续到2015年。道理很简单，2015年，中国劳动力数量到达顶点，然后持续下降，即达到刘易斯拐点。此前，中国经济奇迹，很大程度上与人口红利有关，有研究说人口因素贡献了差不多1/4。从日本的情况看，1990年主要储蓄者比率（指35～54岁人群占社会总人口的比重）开始转为下降、人口红利转向人口负债，于是，这一年，日本楼市走向长期的下跌趋势。

　　    不过，中国的刘易斯拐点已经悄然的提前到来。这至少可从两个指标得到印证：第一，用工荒。根据某全球人力资源咨询公司2月14日发布的报告预测，2011年春节后，中国整体用工缺口将在10%～20%。媒体披露的情况显示，上海半个月前举行了4场规模比较大的招聘会，很多企业以加薪15%的条件吸引应征者，但“工人更难招了”依然是这些用工单位普遍的感受。由于人力走向短缺，工资大幅度上涨。中国社科院发布《2009人口与劳动绿皮书》，称对21岁和22岁的大学毕业生与同龄的青年农民工的工资分布进行对比后发现， 他们都是“千元档”，刚出校门的毕业生工资不及同龄农民工，青年农民工的平均工资水平甚至略高于大学毕业生。第二，学生数。从全国高考报名人数看，已经连续两年下降：2009年下降40万后，2010年跌落74万。从全国小学在校生人数看，连续下降：1997年，小学在校生13995万人，此后持续下降，2008年为10331.5万人。

　　那么，人口红利消失之后，楼市将步入一个下降的长周期之中。