5月18日，央行年内第五次上调存款准备金率，银根再度收紧。这对楼市带来了显著的影响。广州、上海等一线城市多家银行已将首套房首付提至四成，审批手续也严格了不少。更有甚者，部分银行也因故暂停了首套房贷的发放。

1、银根收紧，难受的不仅仅是购房者。请问，您对银行停止贷款，特别是对首套房停止贷款怎么看？

     丁延平（独立地产评论人）：国有商业银行停贷现象上个月在一些二三线城市就已经出现，比如杭州、湖北的宜昌等；首套商品房首付提高4成的现象在广州、上海的银行已经出现，目前深圳首套商品房首付还是3成，在个人按揭这块深圳人很幸福，因为深圳有多元的金融机构，特别是有一些外资银行，比如东银、汇丰、渣打银行等，“东边不亮西边亮”，总会有银行贷款给符合条件的申请人。而南昌据说本月也有3家国有银行将对人按揭业务停止放贷，我觉得这不是偶然现象而是必然趋势。因为每家银行应当遵从上级领导指示来统一安排信贷业务。在一定周期内信贷业务应该进行总量控制而不可泛滥放贷。不同城市每家银行的经营情况都不大一样，因此银行方面应做到有保有压。比如像昆明这样的城市，大多数银行透支了未来约5年的贷款额度，就应该对信贷业务这块 “宽进严出”。

    对首套房停止贷款我认为对“刚需”极其不公，银行对信贷业务应该进行结构性调整，做好客户细分，不要尽往商业地产方面去放贷，政策应该向首置“刚需”多“倾斜”。现阶段国家对房地产宏观调控的手段更精准，银根收紧和加大管控力度很有必要，这有利于挤出房地产泡沫，让高房价回归健康轨道，此乃民生之福！

2、银行连续5次上调存款准备金率，您是如何看待的？

    丁延平（独立地产评论人）：当前国家在金融政策正在踩“急刹车”，不踩不行啊！因为自2003年以来放出来的资金尤如“洪水猛兽”，“热钱”基本上是流向了楼市。今年央行5次上调存款准备金率，5月18日再度提高0.5个百分点后，大型银行存款准备金率高达21%再创历史最高点，中小金融机构的存款准备金率也将高达17.5%，创历史之最。每提高一次约摸冻结3000多万个亿，目的是阻止太多的“热钱”进入房地产领域，这很有必要。因为此前房企办理开发贷款比较容易，土地使用证、在建工程都可以去抵押贷款，在制造业参与国际竞争乏力的背景下，房地产暴利及获利快的特点，让制造行业的企业家眼红，所以他们也跻身做房地产，央企、国企、民企一哄而上，产品出现周期性供大于求，高空置率随之出现，产能过剩、浪费资源，都伤害了房产经济。中国楼市经过08年9月至09年9月整个箱体底部震荡并反弹之后，房价又开始飙升，房价问题成了政治问题，中央对此高度重视，2010年起连续发力，推出了更为严厉的“三限”政策直接干预楼市。

3、银根收紧对楼市带来了什么影响？（楼市对银根收紧政策反应是怎么样的？）

    丁延平（独立地产评论人）：银根收紧后各地楼市表象是成交量快速下滑，“北上广深”四个一线城市成交量下降3-4成，深圳房价呈小幅下降。但大部分二线城市房价比较稳固，房价“真降”的楼盘并不多，但也不排除打折、让利的个案。前不久，各地在“5.1黄金周”期间举办了不同形式的春季房地产展销会，成交量略有起色，但均不见“回暖”迹象，个别城市五一成交量小幅反弹无疑是“回光返照”，这是开发商变相降价促销的结果。5月1日起，“一房一价、明码标价”在部分一、二线城市执行，但效果不是很理想，接下来，发改委及其他主管部门有可能督察各地严格执行 “限价新规”。

4、对开发商和购房者带来了什么影响？（请重点谈谈您的看法）

    丁延平（独立地产评论人）：银根收紧直接导致成交量“腰斩”，开发商利益很受伤！因为这意味着楼盘去化的边际效应和最终利润回报受损。接下来“量变”会不会引起“价变”还有待后市观察。今年下半年会不会像08年那样“量价齐跌”也难以预测，开发商此时的心情十分“忐忑”!若需要资金链作衔接的房企一般会在市场胶作期“弃价跑量”。比如深圳中海的两个楼盘在4月30日就主动降价迎合市场，其中一个楼盘以低于周边市场约3000元/㎡的均价入市，开盘千余套房当天售罄。银根收紧后，部分首置刚需跨不进购房门槛，贷款利息成本增加超出了他们的预算，另外，“限购”后年轻80后购房者中因社保年限不够等实际问题贷不到款的现象也大有存在。银根收紧对购房者的影响莫过于心理影响，相当一部分“刚需”可能因担心政策风险引起房价波动从而选择继续观望。

5、如今开发商是如何应对银根收紧的政策的？

    丁延平（独立地产评论人）：我觉得因企业项目体量来确定融资策略。比如一些单体项目可能开发商自有资金就能够用不需要去融资；对与一些大规模的项目，在开发企业资金不是很充盈的前提下，应该充分利用自己的资质、信用和人脉关系提前去办理开发贷款，做到先人一步，如果真的银行停贷了到时候项目开发到一半资金链断裂又无销售资金及时回笼填补那是很痛苦的事情。如果一些中小房企真的出现贷不到款的情况，也可以采取其他渠道，比如合法范畴内的私募资金等也可以借用，再就是真不行转让项目股份，引入新股东一并开发，总之，天无绝人之路、办法比问题多。

6、购房者该如何应对？怎么买更划算？（请重点谈谈您的看法）

    丁延平（独立地产评论人）：我一直有一个观点，买房要“量力而行”、 “视机而出”，根据自己和家庭的实际需要、妥善安排置业计划。已具备能力去供一套小户型作“婚房”的80后年轻购房者不要犹豫，该出手就出手，特别是选择在楼盘促销的时候能获得更多实惠；再者，有“换房”意图的改善性购房者，可以考虑配套成熟、交通便利、景观设计超前、风格新颖的社区；若想小孩上“名校”，则可以考虑买二手的“学位房”，不一定非要买价格高出2-3成的一手房不可，南昌3-5年的二手房看上去一样很新。对于投资客，建议购买商铺店面、酒店公寓或是郊区别墅，以实现抗通胀的目的。要想买的更划算，一是在楼盘促销期和涨价前购买，二是要借用银行杠杆，当今低利率时代，按揭买房还是很发算，有条件者应争取能够办理到贷款，自有储蓄中多出的钱可以去做点别的生意。