一、租金情况
每年的三四月份是开店最活跃的时候，因为销售旺季刚过，想转让离场的商家这时候已经是最佳时机，另外商场每年的调整这时候也到了最重要的时候，所以各个零售公司，还有想要开店的商人这个时候都特别忙，到处在寻找店铺准备做生意。然而，我们也发现，优质店铺总是那么少，想转让的商家也不多，但是想要做当老板做生意的人却总是那么多，于是这样的故事总是重复地发生着：
某店要转让，第一个去谈的人一听店主要8万的租金，转让费10万，扭头就走，但是后来有一个商人和店主谈定租金8万，转让费9.5万，并且交了5000块的订金。因为每天总是有很多人来看店、问价格，店主越来越看好转让费的价格，于是随便说了一句租金8万，转让费12万，没想到人家居然要了，还交了8000块的订金，如此几次之后，有一个更狠的商人给了15的转让费把店铺拿走。按照这个价格计算，租金+转让费（按三年平摊）又比去年上涨了62.5%。边上转让的店铺根据已转店铺的行情给自己要转的店也定了一个价，这个商圈的租金价格比去年上涨了35%。
做零售的人都知道，找一个地段好且房型好的店铺事多么重要，一个地段差的店铺，就是租金再低，赚到的钱总是有限的，货品压一点根本赚不到什么钱，如果租金再高一点，就得亏损离场。目前国内的零售业越来越多地以连锁店的形式出现，为了品牌形象得以更好地展示，优质店铺变得越来越抢手。几年前，在省一级的步行街开店都还能赚钱，如今很多发达地区的县市一级的步行街都难赚到钱，只有那些租金相对较低的县乡商业街才好赚钱了。所目前零售行业店铺拥有者和实际掌控者逐渐成了最大的获益者。目前，新开店铺在重要地段，每平方米超过3万块/年的商圈在全国至少有50个。沈阳中街步行街、太原街，哈尔滨中央大街，长春重庆路，大连西安路、青泥洼，北京王府井，西安东大街，青岛台东步行街，济南泉城路步行街，天津和平路、滨江道步行街，太原柳巷、钟楼街，石家庄中山路，兰州张掖路，银川步行街，乌鲁木齐中山路，上海南京路，杭州延安路，南京湖南路、夫子庙，杭州观前街，无锡中山路，温州五马街，宁波天一广场，合肥淮海路步行街，南昌胜利路步行街、中山路，武汉江汉路、司门路，郑州德化步行街，长沙黄兴路步行街，成都春熙步行街，昆明南屏步行街、青年路，重庆解放碑、沙坪坝步行街，贵阳中华路，拉萨北京路，广州北京路、上下九路，厦门中山路步行街，福州八一七路、中亭街，海口海秀路、解放路等商圈的租金都已经高得让人咋舌，大部分商家进入之后都难以赚到钱。其中上海南京东路，租金+公关费，每平方米已经达到10万/年。这是个什么概念呢？如果匹克在南京路开了一个300平方米的概念店，租金一年3000万，平均每天租金8.22万，按照40%的毛利来算，每天营业额要达到20.55万，平均单价按照300元来算，那么一天需要开686单，每天经营14个小时的话，每个小时平均需要开49单。这是什么概念？就是每天大部分时候都有人在排队买单。可能吗？如今，沿海一带的城市，地级市重点商圈的重点地段、万达广场、乐购超市、大润发等较好的门店……也达到了1万块一个平方。在上海，可以开运动品牌专卖店的商圈，一个两开间的门面租金大部份已经在10万块以上；像宁波地区，一个常驻人口在6万的镇，租金加转让费也在10万块以上。其它地区呢？南阳方城县一份租金调查报告显示①，2009年方城县人民路，最低租金为好来喜童装店每平方米180元/年，最高租金为副食烟酒店每平方米645.6元/年，也就是说，还在2009年的时候，人民路的进入租金成本就已经在每平方米已经在600元/年（含转让费）左右。2011年的今天租金已经到了什么价格？
二、租金为什么这么高？
现在做生意的人都在感慨，2005年以前，租金都很低，随便开个店，只要用心经营都能赚钱，如今这么高的租金根本就没法做了。我们的市场，租金怎么上涨得这么快？
首先当然是房价的快速上涨。总的来说，商铺价格是房价的一个重要组成部分，租金上涨和房价上涨不成正比，但是房价首先是一个基础。第一，房东买下一个商铺，就已经有一个资金成本，商铺也是有寿命的，如何在十年或者二十年内把成本（包括借贷成本）收回，这些都需要把压力转嫁到承租者的身上。再者，不少商铺，房东为了能够租出一个好价钱，都会对商铺进行整改和装修，这样做提高了商铺的价格成本，同样租金也要有较大的上浮。如今，我们常常会看到一些改造后的商圈房东很敢要价，原因就是虽然改造后的商圈在改造期间已经流失了原有的客户，但是改造后的商圈商铺价格在各种炒作因素的推动下变得很高，所以房东依据买房价格来定租金价格，这个租金价格当然没法让人接受。例如云南省腾冲县的一街步行街，2006年重建之前单开间的租金只有几千块，重建之后单开间的价格是50万，所以单开间的年租金已经到5万。
其次，供求关系是最能解释租金价格的因素了。理论上来讲，供大于求，租金下跌，供小于求，租金上涨，不过，这些年的租金极少看到有下跌的，就是已经被炒得很高的地方租金也很难会下跌，而利好的商圈、人流变多的商圈（养起来后的商圈），租金会成几何增长，例如翻倍增长。2005年以前，大部分地方的主要商圈都还是私营业主在经营业，销售的东西主要还是市场货，租金上涨也是一个自然地增长，每年有一个比较固定的比例。但是自2005年开始，国内的品牌连锁店大规模扩张，快速复制，各地重点商圈的原有的自然供求关系被打破，求远远大于供，租金快速被炒高。我们也知道，品牌公司大多控制了产业链的各个环节，成本较低，财大气粗，竞争优势明显，所以在选店的时候舍得下重金。品牌少的时候还好，品牌一旦多起来，那么群狼共逐一个有限的重点店铺，租金上涨就可想而知了。2005年以后品牌连锁店扩张得最快的是运动品牌，攻城掠地动作非常快。这些运动品牌因为广告响亮，在国内大众消费者心中最早成为了品牌，所以比之市场货的店铺，竞争优势很大。每年运动品牌总公司都会给分销商定出指标，分销商也定出开店指标并严格执行。这个时候，我们知道，想靠单纯从亏损离场的商家那里拿店铺已经不够了，但是我们也知道，品牌要进入一个商圈，想要拿到地段好格局好的店铺就要“翘店”，这个时候要么给房东高很多的租金，要么从店铺现时合同拥有者手中高价转让过来。店铺的合同是有年限的一般从1年到5年不等，合同一旦到期，大房东就要按照已经被炒高的租金（行情）来签合同，品牌进入越早的地方租金就被炒得越“离谱”。炒高租金的另外一种形式是夺标，很多重点商圈的优质店铺掌握在一些企事业单位的手中，这些企事业单位通常会采用夺标的形式来放租，夺标是最能体现供求关系的一种形式，对于租金上涨的推动力也是很大的。李宁在绍兴上虞步行街高价夺下原新华书店的店铺，从此上虞步行街租金被炒高，各房东按照最新的租金行情来放租，亏本的店铺越来越多，合同到期后因无法接受房东提出的涨租要求，离场的商家越来越多。2011年过完年后，上虞步行有接近五分之一的店铺关门。浙江各地商业街的店铺租金第一波被密密麻麻的特步店炒高，第二波被德尔惠和李宁炒高，如今仍然有运动品牌在进行着第三波。在上海，运动品牌、美特斯邦威、森马、海澜之家等品牌攻城掠地，每个地方的租金都偏高很多。
品牌营销者还喜欢做一件“傻事”，那就是不惜一切成本要在战略商圈或者重点商圈砸出一个店铺，以此来增加品牌知名度和增加消费者的品牌体验。这种“傻瓜”行为让各个品牌付出了很大代价，在北京王府井和上海南京路这样的商圈，能够赚钱的，除了ZARA这样的价格高又能跑量的品牌，已经不多了，大部分品牌都处于亏损状态，宁波天一广场，厦门中山路，运动品牌店铺虽然最多最豪气，但是都在亏本，大部分品牌营业额和租金差不多多。根据本人估算，宁波天一广场的李宁一年至少也要亏损200万以上，其它几家还有甚者。其实，在沿海的很多地级市步行街，能够赚钱的品牌店越来越少。品牌如此，其它何堪？
中介炒作是租金上涨不可忽视的一个因素。由于信息不对称，出租的旺铺数量有限，需要旺铺的人极多，很多商家为了及时找到店铺就会从中介那里或得房源信息；大部分的房东是不直接经营店铺的，所以房东和商铺需求者很少有机会碰到一起，房东也就失去了寻找到愿意花最高代价的承租者，这时，房东为了租个好价钱，也会找中介来协助把店铺租出去。我们也知道，中介是双向收费的，他们的收费有一个比例，承租者对租金的砍价能力一般较弱，中介为了能从房东那里拿到更多的佣金，他们就会与房东把租金抬得更高。其次，由于中介圈子广泛，这也导致竞争变得很充分，租金也就会被抬得更高。中介炒作目前国内大部分地方都还不明显，不过像在上海等几个大城市，这种炒作显得格外明显。另外，如果把二房东算作中介，那二房东的势力就大得可怕。一些战略商圈的旺铺转到最后的商铺经营者手中的时候，不知道中间已经隔了多少个“二房东”，二房东包括商人、联营商、旺铺炒作者、地方黑社会……在沿海一带，目前绝大部分店铺都需要支付转让费，转让费比房租高已经不足为怪。很多联营商把店铺掌握在自己手中，自己只需要投入部分资金就可以从中旱涝保收地赚取高额利润，也可以仅仅因为自己控制了旺铺的现实经营权，就可以每年获取几万至百万的“好处费”。笔者曾在诸暨店口镇让一个旺铺的二房东把店铺让给我们做，每年给他5万的好处费，他所需要做的仅仅就是把店铺让给我们经营；笔者也曾想在浙江某万达广场开一个店铺，但是转让者的条件是租金每年40万左右交给万达广场，同时每年要给他40万的好处费，每次租金到期都是由他和万达广场签约，他再转租给我们。至于黑社会和其它的二房东这里不再熬述，情况大体类似。
三 商铺租金上涨的后果
物价指数被拉高。任何租金都是房东转嫁到承租者，承租者转嫁到消费者的身上。租金上涨，承租者只有把商品涨价卖个消费者才能赚到钱。租金上涨给物价的压力是很大的，因为我们每一个人每天都在消费，每天都需要为租金上涨来买单。原本便宜的菜肴，因为租金上涨被卖得很高。同样是生菜，在菜市场价格差不多，但是同样的分量，到了同样级别不同地方的价格就不一样了，在郊区的小巷只需要3元一份，到了市区的小菜馆就需要支付7元。还有就是原本打折打得较低的产品现在折扣也越来越高。各类品牌，为了面对快速上涨的租金也把吊牌价提得越来越让人不能接受。
租金快速上涨打击最大的就数商家了。每年那么多商家被淘汰，剩下的很多也只是在坚持，钱越来越难赚。刚开始的时候，省城里面的步行街道镇上的商业街做生意都很容易赚钱，后来省城步行街赚不了钱了，市步行街还能赚钱，到现在省城、市，很多县乃至很多镇因为租金的压力都已经很难赚到钱。去年一个朋友在福州台江路靠近中亭街的地段开了一个店铺，租金一年一百多万，整年卖了两百多万，今年房东要把租金一口气涨到300万，朋友还做得下去吗？租金快速上涨对实业的打击可想而知。
面对这种情况，市场无形的手也在积极调解，面对着县市里旺铺的高额租金，商家把眼光扫向了乡镇里面，不过如今乡镇里面的租金也已经不低，竞争变得越来越激烈。看到高租金有利可图，不少地产商和商超连锁又在不断打造新的商业街和商超，不过结局仍然是地产商和房东赚钱，店铺经营者收益不多或者亏损。因为不管是乡镇商业街的崛起还是新商圈的崛起，带来的结果都是人流分散，而每个商圈的租金都在快速上涨。
此外，网购和电视购物对实体零售的影响也越来越明显，实体零售路在何方？
①《房策天下》http://www.swotbbs.com/doc/235544