谢逸枫:全国5月一线城市房价继续上涨
北上广深5月份房价依然未现下跌
摘要:6月18日上午10时,国家统计局发布“5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”报告显示，5月份中国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比（比上月）下降和持平的城市数量均比4月份有所增加。值得注意的是，北京、上海、广州、深圳等一线城市的新建商品住宅价格依然未现下滑。另从全国范围看，二手住宅房价涨幅要小于新建商品住宅。
从70个大中城市住宅销售价格指数来看，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价依然在上涨，其中北京新建住宅价格指数环比上涨0.1%，同比上涨2.1%;上海环比上涨0.2%，同比上涨1.4%;广州环比上涨0.3%，同比上涨5.1%;深圳环比上涨0.4%，同比上涨3.7%。另从新建商品住宅价格指数来看，北京环比上涨0.2%，同比上涨2.6%;上海环比上涨0.2%，同比上涨1.6%;广州环比上涨0.3%，同比上涨5.1%;深圳环比上涨0.4%，同比上涨3.8%。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，说明一线城市房价还在涨。一年调控，房价根本未出现实质降价，“拐点”降价自然成为幻想。虽然从国家统计局最新数据来看，在一系列宏观调控政策的作用下，5月份房价上涨曲线延续4月份的趋缓态势，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅均未超过1%，最高的为湖北宜昌和广东韶关，涨幅均为0.6%。总体而言，目前的房地产市场依然处于僵持阶段，价格调整主要是结构性的，部分城市成交有所反弹，但总体仍低迷，价格胶着。但是,房价拐点在三季度出现为时尚早。在政策调控下，部分刚需项目出现了价格松动，但是目前很多项目只要降价，就能刺激成交量。市场看跌并非主流预期，因此，只要市场的需求充裕，房价下滑的空间不大。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，在新建商品住宅方面，与4月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，分别是天津、合肥、福州、无锡、安庆、九江、赣州、岳阳、北海;持平的城市有11个。与4月份相比，5月份新建商品住宅环比价格下降和持平的城市增加了6个，涨幅比4月份缩小的城市有27个。与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有3个，分别是杭州、三亚、南充;涨幅回落的城市有36个。5月份新建商品住宅价格同比（比上年同期）涨幅在5%以内的城市有36个，比4月份增加了7个。说明50城新房价格环比上涨,而销售成交未下降。
5月份全国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比下降和持平的城市数量均比4月份有所增加。楼市仍处于观望僵持阶段，若要巩固效果，目前的政策力度不能放松。 今年5月全国房价涨幅放缓，楼市“政策底”隐约可见。但是，根据国家统计局此前公布的今年前5月商品房销售数据，1-5月份，全国住宅销售面积增长8.5%，然而同期，住宅销售额增长16.0%，住宅销售额的增速高于住宅销售面积的增速，可见期间商品住宅的价格呈上涨态势。
6月14日，北京市房协公布数据显示，今年前5月，北京新建普通住房(包括保障房)成交均价为14127元/㎡，比去年全年的14847元/㎡下降了4.8%。而5月新建商品房22218元/㎡，环比上涨12.4%。北京房价“稳中有降”全靠保障房“稀释”。北京市房协在公布前5月普通新房价格下降4.8%的同时，也公布了另外一组数据，5月新建商品房22218元/㎡，环比上涨12.4%。尽管前后两组统计数据的时段有差异，比较的对象也并不一致，但是，这边厢商品房环比仍然涨幅不小，那边厢新房价格却能较去年稳中有降，恐怕并不完全能全用统计时间窗口及比较对象的差别来解释。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示,当不少地方政府给出的楼市调控目标仍纷纷采用“涨幅不得高于……”的委婉句式时，北京市则明确提出房价“稳中有降”。在楼市调控的局面仍然相当纷繁芜杂的局面下，敢于提交这样的军令状，的确需要不小的勇气。不过，从北京市房协公布的数据来看，敢于承诺“稳中有降”，北京其实并没有夸海口，既然今年前5月北京普通住房的成交均价已经比去年全年下降了4.8%，调控目标其实已经提前实现，只需继续保持状态，兑现“稳中有降”的楼市调控目标，看来不费吹灰之力。
在二手住宅价格方面，与4月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有23个，持平的城市有11个。与4月份相比，5月份二手住宅环比价格下降和持平的城市增加了5个。环比价格涨幅均未超过1.0%。与去年同月相比，70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有4个，涨幅回落的城市有29个。5月份，二手住宅价格同比涨幅在5%以内的城市有49个，比4月份增加了6个。
新建住宅继续涨价，比如，北京的新建住宅价格5月环比继续上涨，已经连续两个月环比上涨;不过北京二手住宅价格5月环比出现了下跌。 3月份，北京新建商品住宅价格环比停涨，二手住宅价格环比下跌0.1%，首次出现方向性变化，然而4月这一效果未能延续，4月份，北京新建商品住宅和二手住宅价格环比双双上涨。不过在5月份，这一反弹出现了部分变化，5月份北京新建商品住宅价格环比继续上涨，涨幅为0.2%;但是二手住宅价格重新下跌，环比下跌0.2%。
刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，从新建商品房价格数据看，今年5月新建商品房虽然价格上涨，但是涨幅也已经减少。一方面是由于前面政策调控的影响，购买力积累的影响，最主要是销竣面积比的差距巨大，仍显示的是严重的供不应求，导致了房价持续升温。
数据显示，2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，房屋竣工面积7.60亿平方米，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米。国家统计局的数据显示，1-5月，全国房屋新开工面积7.6118亿平方米，增长23.8%。其中，5月全国房屋新开工面积为1.93亿平方米，环比上涨13.4%。房屋竣工面积21621万平方米，增长12.9%，其中，住宅竣工面积17238万平方米，增长12.7%。
另外一方面是而结构性和季节性的因素以及今年前5月保障房供应缓慢有一定的关系，以及前4个月刚需和改善需求的积累在5月爆发，导致部分城市“量价齐涨”。其他方面就是通胀和人民币升值吸引热钱及负利率等投资渠道的因素，并且中国前5个月的外汇储备大幅度增加。 刀客地产顾问机构董事长谢逸枫认为，房地产价格“拐点”为时过早，市场小部分楼盘价格促销5%-10%左右，房价未实质下调，不代表价格拐点。从整体来看，大部分城市房价上涨的压力依然存在，虽然部分城市的房价涨幅不管是环比同比都有所下降，但是下降的空间有限。 从开发商资金链看，目前开发商前5个月销售业绩和销售成交面积及金额等投资额比去年同期上涨;而货币政策未实际收紧，特别是房地产开发贷款比去年同期增加。况且，去年房价在经历快速上涨后有惯性上冲因素有关。不过，从城市下降的城市看，比4月份增加，而下降幅度的城市，也比4月份增加，说明调控作用越来越明显。说明开发商缺乏降价的动力,前五月房地产开发仍火热 开发商资金面未恶化。
2011年6月16日，中国人民银行发布的数据显示，截至5月末中国外汇占款达243907亿元，5月份当月新增外汇占款3764亿元，较4月份3107亿元的增量有所上升。外汇占款是央行收购外汇资产而相应投放的本国货币，外汇占款的增多，将直接增加基础货币量，通过货币乘数效应，使得流通中的人民币迅速增多。今年以来，我国外汇占款一直呈增长态势，前5个月新增外汇占款超过1.4万亿元。其中，3月份增量更是达到了4079亿元，创出近期以来的新高。
从统计局公布的数据看，今年前五个月的商品房销售均价同比上涨8.2%，其中住宅上涨10.7%。“而1月~4月的增幅分别是6.6%和4.9%。说明5月份均价涨幅有所扩大，这对于调控而言并非好消息。2011年全国房价难以有明显的下降。不过，全国楼市成交仍然没有回暖。数据也显示，5月份全国新建商品房销售面积8034万平方米，比4月增长10.7%，却明显低于3月的9500万平方米。
从当前房价数据看，住宅价格增幅得到控制，商办类价格增幅偏大 。通过换算商品房成交面积和成交金额，可知成交均价。1～5月，全国商品房成交均价同比上涨8.2%，较去年7.5%的全年涨幅有所上升，较1～4月增加1.6个百分点，商品住宅价格增幅渐渐回归合理区间，这一涨幅基本与通胀水平相当。
从长期来看，调控还会继续，房价的涨幅应该说相对的是被遏制住了，房价上涨未来将继续。从房地产调控趋势看，下半年不会有新的严厉政策出台，基本维持上半年前的政策，继续执行。从投资角度看，房地产投资额占到GDP比例比4月提高，而人民币升值和热钱及通胀等负利率的因素影响，投资渠道比较紧的情况下，房地产依然是投资首选。
谢逸枫
2011年6月19日