零售商业与地产，是两个不同的行业。

    如今房地产市场中，地产养着商业。开发商用房地产的利润，培育商业氛围。但是如果有一天，当房地产市场不好时，开发商希望商业能养地产，几乎是不可能的任务。

    首先，零售商业的纯利润率最多4个点。与地产动辄30%以上、甚至200%以上的利润率相比，零售商业的利润率几乎是零头。

    其次，资金周转速度。传统零售商业，押后支付供货商货款一般都在一个月以上。一家单店的资金多在几千万元。如果在全国有几十家分店，加起来也不过几个亿。与开发商操盘一个项目，从拿地开始的资金相比，几乎是九牛一毛。

    零售商业的这些沉淀资金，可以在商业内部增值。但是如果被开发商挪作地产开发，在很短时间内，这些零售商业将遭遇灭顶之灾。

    最后，商业地产的操盘人不能是开发商，而是从事过零售商业的经理人。当前，很多商业地产项目由开发商操盘，目前还看不出问题。但长远看，这些项目将沦为死盘。

    专业人做专业事。

    商业地产做的好的万达，为什么能做得好？原因之一是每一个万达广场开业前，万达都会在同城零售商业中挖角。早期，华润的商业也比较出色，像深圳万象城。这其中与华润一直启用懂商业运营的零售经理人。华润集团旗下自身有众多零售连锁店铺，这些店铺培训出的具有实战经验的经理人，成为华润后来在商业地产上成功的基石。

    华润与其他商业地产最大的不同之处：其他人从地产向零售业态渗透，招商存在着巨大的压力。而华润则是从零售业向地产方向渗透。

    此后，从华润出来的宁高宁，投奔中粮。目前，中粮开发的“大悦城”系列，也是有声有色。在中粮内部，宁高宁快速复制“华润”模式。

    6月10日，蒙牛乳业发布公告称，牛根生辞任董事会主席，宁高宁接任。这位商业地产奇才，又开始转身。宁高宁，是万达王健林在商业地产行业中惟一看得起的人。

    此外，与地产商相比，从事过零售销售的经理人，他们懂得什么样的商家需要多大面积的店铺。如今，有些开发商将商铺切割成30平米左右的小铺，在开发商认为，小铺好卖。但是零售经理人认为，如果你要招像LV一样的品牌商家，他们是不会考虑这种商业地产项目。一个品牌店，商铺面积起步都在1000-2000平米。

     但现实是，商业地产项目的开发商不相信专业人的实力。比如，购房者相信自己设计与装修的房子，一定比开发商做的好，而选择毛坯房自己操盘；商业地产的开发商也是这样，他们认为自己水平超过零售经理人，而不敢放手让他们去做！

文/杨光华