顺风：对安居房政策的若干思考

文/顺风

   在当前低收入住房困难人群数量巨大的情况下，要遵坚持和贯彻“困难优先”的原则，即对生活极其困难、为周围居民和社区所公认的人群予以优先照顾。 必须认识到当前保障房的解困任务和需求仍很艰巨，因此经济适用住房的建设标准一定要坚持和贯彻“满足基本居住”的原则，尽可能降低成本，这样才可能有效扩大其受益面。

    经济适用住房的根本目标在于满足低收入人群的不同居住需求，如果从“困难优先”的原则出发应侧重于采取出租方式，但如果从资金投入、回笼以及加快建设速度、扩大受益面出发则应侧重于采取出售方式。因此建议按7：3或6：4的比例分别用于出租和出售。

    用于出售的经济适用住房的价格折扣是一种对低收入人群居住困难问题的社会性解决方案，这并不能抹杀经济适用住房具有内在的与普通商品房相一致市场价值。必须认识到，经济适用住房的目的是帮助低收入人群解决居住难题，而不是平白增加低收入人群的财富总量。

    房产问题实质是公平问题，对房产问题既要以宏观经济的角度予以重视，更要以社会发展的角度予以重视，政府制定房产政策需要寻求经济、社会相结合的综合思路。应将“和谐人居”作为房产经济的社会目标，以与居民消费能力相匹配的实际居住质量为标准，提供相对公平的居住机会和相对高水平的居住条件，而不是一味地多售少租，进而为住房困难户设置高的改善经济门槛，产生新的社会公平问题。

    因此，普通商品房相对于经济适用住房所具有的溢价从维护公平的角度出发不应无偿给予低收入人群，建议按市场公允定价标准对经济适用房进行评估后确定其市场总价，再按一定的折扣确定经济适用价，对两者的差价部分则由受益居住人的家庭承担无限偿还责任并允许在10年或20年后还清。

    此外，政府针对低收入人群作出包括住房、医疗等在内的社会保障机制其出发点和动机是良好的，但一定要充分尊重经济规律和市场法则，这也是从根本上和更全面地贯彻公平原则的基础和前提，当前经济适用房工程中需要避免的一个问题是，不要在良好的愿望驱使下又打造出不完全产权的缺陷资产和交易双轨制的怪胎，否则既带来新的不公，又易引致腐败。

    无论是对经济适用房的租赁者购买者，都必须加大对其受益理由的监督考核，比如以3年或5年为周期，在对租赁居住者的家庭经济收入情况进行调查核实取证的基础上重新决定分配与否，对已具备经济实力偿还经济适用价与市场价的差价的受益人督促其提前进入分期还款。尤其应引入必要的经济法律约束，将刻意隐瞒收入获取不当收益的行为定位为非法侵占社会经济资源。