调控政策对房价影响将呈现  中小开发商将面临资金链断裂

　　今年以来，在“新国八条”、“上调存款准备金率”、“地方调控细则与调控目标”、“限购限价”等利器调控下，全国楼市总体呈低迷态势，多数城市商品房成交量下降，房价开始回落。日前，央行宣布今年以来第三次加息，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后，金融机构人民币一年期存款利率达3.5%，这就意味着普通老百姓存在银行里的钱会有所增加；另一方面，一年期贷款利率提高达6.56%，也使得购房者的还贷压力增加。

　　在经济增速趋缓的背景下，央行宣布再次加息，凸显出当局坚决抑制通胀的决心。同时，对于房地产市场来说无疑也增加了有力的调控砝码，加息使购房者成本增加，举例：以贷款20年还款100万元，这次加息前，等额本息还款月供为7633元，还款总额为183.2万元。加息后月供为7783元，比加息前增加150元；还款总额为186.7927万元，比加息前增加35912元。

　　央行频繁上调存款准备金率，使得大量资金被冻结，开发贷款难成为普遍现象。限购控制人们买房，加息则影响人们的预期，加剧观望，将使开发商资金链进一步绷紧。如今信贷规模和利率正进一步趋于正常化，资金使用成本提高是大势所趋，企业偏重于间接融资、债券融资的观念需要应势改变，而专业化的机构投资型企业的出现将有利于市场健康发展。加息的直接作用是增加开发商的融资成本，这将逼迫开发商为保障资金安全而降价促进销售。预计下半年随着供应量的增加，成交量将出现回升，楼市将呈现量升价跌的局面。

　　据中国指数研究院最新发布的报告显示，在监测的30座主要城市中，有17座城市上半年商品房成交量下降，且多数降幅明显。主要城市中，近半数城市商品房成交均价同比小幅下降。中国指数研究院发布的数据显示，刚过去的6月份，该机构监测的30个城市中，逾八成成交量下跌，有4个城市成交量跌幅超过40%。今年上半年，20个主要城市中有超过一半的城市新房成交量下跌，其中海口的成交量降幅最大，超过60%。

　　当前我国房地产市场的住房需求、信贷环境、房价涨幅、盈利机会等“四项变化”，迫使房地产行业进入转型期。房地产行业呈集中趋势，让调控的作用并不仅仅体现在房价上。现在的确是很难获得贷款，但有可以获得银行青睐的企业。有专家今年上半年房地产政策重心是在供应上“做加法”，在需求上“做减法”，加大保障房和普通商品房的供应，压制投资投机性需求。同时，调整楼市发展模式和结构关系，改变此前过于偏重商品房建设，以及改变投资需求与自住需求、住宅和非住宅地产的比例关系等。

　　在房地产市场“钱紧”的状况下，许多中小房企经营活动面临困境，转让项目或股权成了救命稻草。在国内地产调控、信贷政策持续收紧和融资渠道几近掐断的大环境下，房地产市场融资饥渴，行业的大洗牌加速，房地产并购市场依旧保持了火爆态势。政府抑制房价的过快上涨是管理通胀预期、减缓贫富差距扩大的重要举措，政府控制投资性需求的政策将是长期的，房地产企业依靠房价、地价快速上涨的盈利模式难以持续。活跃的房地产开发商数量正在迅速减少。对多数中小开发商来说，不降价，可能会面临资金链断裂；降价，整个项目就会亏本。借高利贷年息超过50％的中小房企业来说，此时已不是降价能够挽救的，最快最便捷的方式是打包卖给大企业。

　　房地产调控政策的升级和货币政策的持续趋紧，使得今年上半年市场总体低迷，多数城市成交量下降。在中国指数研究院监测的20 个主要城市中，北京、重庆、南京、海口等9 个城市成交量下降，且多数降幅明显。分析整个上半年的楼市行情可以发现，一线城市和二线城市楼市成交量变化趋势呈现出较为一致的规律：一季度成交量同比不断下降，特别是一、二线城市的调控细则大都在2 月中下旬及3 月初陆续实施，故3 月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”在严厉的“限购令”面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水。4 月调控作用继续显现，成交量持续下滑；由于2010年5、6 两月楼市受4 月新政影响成交量迅速下跌，故今年5、6两月成交量虽受调控影响依旧低迷，但同比有所上涨。

　　成交量的低迷虽然没有使房价出现明显下跌，但根据中国房地产指数系统“百城价格指数”对100个城市的全样本调查数据来看，今年1月底“国八条”出台后，2月—5月，商品住宅价格平均环比涨幅明显缩小。房价环比上涨的城市个数在减少，环比下跌的城市个数在增加，房价快速上涨的势头得到明显遏制，一系列调控政策的效果逐步显现。下半年楼市整体成交量无疑将低于往年，房地产市场或将因此出现分化。一部分开发商面对销售萎缩及贷款收紧的双重压力，将“以价换量”，主动调整价格以扩大成交；而另一部分实力雄厚、资金充足的开发商将在“产品力”上下足功夫，高品质、高性价比产品的抗跌抗压性，将会在这个充满变数的市场中充分体现。

　　当前房屋成交低迷，直接影响到开发商资金回笼计划。考虑到开发商长久以来一直处于高负债率运行的情况，市场预期正在发生变化，外加融资渠道和融资额度的持续变窄和收紧，开发商目前资金压力已开始凸显。随着利率继续不断调高和存款准备金率的进一步调整，对资本密集型的房地产业来讲，资金链断裂的危机将会进一步加重。目前而言，真正资金链紧张的是中小型开发商，很多中小型开发商在付完地价款后，后续开工的钱所剩无几。市场人士指出，现在中小地产商主要做的是合作开发，或者是卖资产，本身已经是整个行业整合的开始，若明年信贷政策继续从紧，可能会真正出现一些企业破产，清场等都会出现。每一次大的政策波动，都是行业洗牌的契机，而此次调控由于持续时间较长，使得资金脆弱者，不得不主动出局。