谢逸枫：广州缘何首勾地出“天价地王”？

  摘要：2011年7月19日下午3时，土地竞会上，美林基业集团以总价12.8亿元拿下位于珠江新城的B2-11地块，楼面地价达17933元/平方米。不仅超过了合景泰富以1.35万元/㎡的楼面价拍下的珠江新城D3-4地块，甚至超过了越秀城建于2009年5月以3.45亿拿下的珠江新城D8-C3住宅地王，成为名副其实的“新地王”。

40轮激烈举牌 美林基业力挫三巨头（万科、富力、合景泰富）

  自去年4月17日“新国十条”出台后，伴随着愈发严厉的楼市调控政策，地王曾一度几近绝迹。不过，最近一段时间，调控政策几近空档使得地王再次重出江湖，且有密集之势。2011年6月27日，北京崇文菜市场以4.32万单价地块每平再创历史新高。2011年6月30日，深圳市南山区蛇口太子湾一宗编号为K202-0014地块以64.39亿元创下深圳总价地王新纪录。

  2011年，白云新城仅出让一幅土地——AB2910006地块，商业金融兼文化娱乐用地。记者在现场看到，地块位于云城东路西侧，白云万达广场北面，与白云万达广场一路之隔，正对着白云万达广场的五星级酒店希尔顿酒店。地块东面是成熟小区颐和上院，西北面是白云绿地中心和南方航空地块，地块处于白云新城开发较早的区域。该地块已被绿地集团以9000元/平方米意向价“勾”出，意向价远比去年绿地集团拿下的白云绿地中心地价高。

  至今，白云新城以启动商业用地为主，住宅用地未大量供应，白云新城北面未来会有多幅住宅用地供应，萧岗已纳入旧城改造最早清拆的城中村名单中，萧岗旧城改造将为白云新城带来发展空间。2010年，白云新城推出3幅住宅用地，由保利和中海两大巨头拿下，刷新了广州住宅用地的最高地价，其中两幅地地价1.9万多元/平方米，最高一幅地价达20605元/平方米，为广州住宅“地王”。三幅地块地价比之前的广州住宅“地王”云祥路地块18729元/平方米地价要高出不少。

  广州市房管局6月15日发布公告，将于7月19日出让珠江新城B2-11地块，该地块总占地面积5948平方米(折合约8.9亩)，容积率达12，建筑面积71376平方米，挂牌起始价98499万，折合楼面价13800元/平。此前，珠江新城“地王”保持者是2009年合景拿下的D3-4地块，楼面地价13538元/平方米。此举意味着B2-11地块未开拍已成地王。此外，在6月8日广州市2011年最大规模土地推介会上，广州市盈基投资公司递交了勾地意向书，报价(楼面地价)高达9107元/平方米。地块折合楼面地价13800元/平，未开拍便成地王。此前，珠江新城“地王”保持者是2009年合景拿下的D3-4地块，楼面地价13538元/平方米。

  该宗地为商业金融业用地，位于冼村路和金穗路交界，邻近地铁三号线珠江新城站，处于广州市新城市中轴线范围。占地面积5948平方米，建筑面积71376平方米。该宗地块目前起拍价为9.85亿，以目前报价计算，楼面价达13800元/平方米。根据出让公告，申请人可以单独申请，也可以联合申请。联合竞买的，竞买申请书应列明各成员单位并签章，各成员单位为竞买及竞得后的行为承担连带责任，联合竞得的单个地块不得分割。

  珠江新城B2-11地块现状，该地块目前为珠江新城配客车站与维家思广场临时停车场，其中，临时停车场占该地块面积超80%，配客车站仅占不到20%。该停车场现有车位约115个，月保卡收费为1000元/月，目前由广州市嘉福物业管理有限公司经营，只是临时使用，该地块的确即将出让。

  珠江新城B2-11地块位于冼村路和金穗路交会处，总占地面积5948平方米，容积率达12，建筑面积71376平方米。地处珠江新城核心区域的城市中轴线板块，北临维家思家具广场、西连越秀地产财富中心（目前正在施工中）、南接保利V座、东与冼村隔街相望。往北50米即是冼村路北站公交站，包括B22、45路、54路、64路、195路、254路等多路公交车直达。此外，步行至APM妇儿中心站约8分钟，至地铁珠江新城站B1出口约20分钟。

  此前，为了学习香港、新加坡等地C BD的先进经验，通过步行连廊使CBD内部实现可遮风挡雨的无障碍通行，广州市城建委开始在珠江新城高层写字楼之间建造空中步行连廊。但由于是后期改造，连廊建设费用高昂。为此市规划局特别要求，珠江新城B2-11地块出让后，地块内的二层步行连廊由土地使用权人负责建设。

  广州市房管局官网显示，先后就已有4家开发商进行网络报价，最高报价达到99999万元，折合楼面地价达1.4万元/平方米。2011年7月19日在广州市国土房管局举行的天河区珠江新城B2-11地块使用权的竞价现场，万科、富力、合景泰富以及广州常元现场进行竞拍，其中合景泰富和广州常元房地产两家公司竞争最为激烈，最终经过40轮的激烈举牌，广州常元房地产开发实业有限公司以12.8亿竞得，成交楼面地价179331元/平方米，也刷新了广州商业地王价。（广州常元房地产公司为美林基业旗下的子公司，曾经开发过“美林轩逸时光”项目）。

  该地块位于珠江新城，该地位于冼村路和金穗路交界，南面是维家思广场，东面是冼村城中村，附近有西塔、广州歌剧院、广东博物馆等标志性建筑和花城广场等标志性景观。珠江新城B2-11地块具有独特区位优势，地块所在的珠江新城已建成为广州的中央商务区，区位优越，交通便利，配套完善，包括世界500强企业在内的众多知名企业已经进驻。珠江新城B2-11是城市新中轴线上最后一宗储备地块，是非常稀缺的土地资源，出让前已吸引多家企业进行“勾地”，受到市场高度关注。

http://blog.soufun.com/7629520/12083674/articledetail.htm

  你对广州常元房地产开发实业有限公司以12.8亿竞得，成交楼面地价179331元/平方米，溢价30%，比前商业地王高出4396元，再次刷新记录，创造了广州商业地王新纪录，有什么看法？

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，这块地在竞价之前，我在6月份就讲过，珠江新城B2—11这块地，将超出起始价，成为创造广州商业土地最新天价地王。果然杀一匹出新的黑马，被一名不见经传的小公司竞到，可谓大出意料之外。美林基业集团子公司广州常元房地产开发实业有限公司能够力挫万科、合景、富力，非常不容易。美林基业集团一直做住宅的，资金实力一般，在商业地产项目开发和运营上缺乏操作经验，本次冒险抢夺CBD商业地块明显是有备而来，目的非常明确，就是拿下这块地。

  为什么勾地制度下依然产生地王？

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为，为什么在勾地制度下依然产生地王？主要是因为勾地制度仅仅防止土地流拍和土地被贱卖，目的是维持土地价格的稳定，但是很难防止地王的出现。勾地制度是开商对土地预先申请，只要开发商都去竞价，土地出让依然按照土地招拍挂的形式进行，因此很难避免地王出现。

  严厉的调控下，为什么开发商该高调抢地王？

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫称，在这么严峻的调控下，为什么还会出现地王？本次出现地王与调控政策关系不大，主要跟土地的品质有关系，因为这块地在广州市中心区国际金融商务区珠江新城CBD,位置一流。珠江新城核心区域的城市中轴线板块邻近地铁三号线珠江新城站，附近有西塔、广州歌剧院、广东博物馆等标志性建筑和花城广场等标志性景观。况且该地块具有全广州市最顶级商务和交通及商业配套等人才最集中的区域。作为国家五大中心城市之一，整体房价相对低，珠江新城CBD未来升值空间大。广州珠江新城经过几年的发展，成为商业靓地，楼价直线上升，多数高端楼盘均已扎堆珠江新城，楼价基本在30000元/平米以上，最高也有80000元/平米。

  二是与政府心理的预期有关系，政府希望多出地王。不仅可以增加土地财政收入和房地产税费，还可以为下半年广州土地市场起到刺激的效果。三是目前部分开发商不差钱，只要有合适的土地，开发商就会抢地，当然不排除外资进入广州楼市的可能性。四是从上半年的经济数据和房地产数据来看，整个市场经济和房地产楼市都是比较良好，因此开发商对未来楼市信心比较足，预期房价上涨。四是广州市国土资源与房屋管理局为逃避限地价政策影响，故意提高地块起始价，因为只有把土地出让溢价空间控制在50%以下，方可不上报备案，结果导致未出让就是地王，再通过竞价自然成为“天价地王”。

  如此高的楼面地价，未来销售价格多少才能够满足开发商的预期利润？

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫指出，如果按照目前地块总价12.8亿，成交楼面地价近18000元/平方米（179331元/平方米），再把建安和房地产税费及建料等费计算在内，另外是珠江新城高层写字楼之间建造空中步行连廊，由于是后期改造，连廊建设费用高昂，总成本将达到22000元/平方米以上。如果要达到开发商预期毛利润30%和纯利润15%，该地块销售价格至少需要达到30000元/平方米，才能够保本，才有可能赚钱。如果销售价格达到5万元/平方米，利润空间至少有30%-50%，否则要亏损。目前广州市珠江新城市上半年平均房价才22000多元/平方米，而是珠江新城市写字楼在销售价格基本集中在20000元-30000元之间，最高价格还不到50000元/平方米。

  可想而知，万科和富力不是傻瓜，为什么愿意着陪竞，为什么不继续举牌，这么好的地块为什么不去抢？因为地价突破了开发商预期利润和经济预算的指标。本来未出让前都是地王价，高地价拿地对商业地产开发不是好事。合景泰富为什么不一直竞价下去，就是考虑到商业地产项目开发的土地价格过高影响到资金运营成本，比如万达和绿地如此有经济实力和品牌影响力及有开发商业地产项目的房企，都是对地价非常谨慎。美林基业集团不是拿到了便宜地块，而是拿到了炸药包，比较的危险。虽然美林基业集团如愿拿下珠江新城CBD地块，有利提高公司品牌影响力和形象及市场竞争力，不过高价抢夺商业地块依然隐藏风险。

  毫无疑问，一旦商业地产开发中间环节出现资金问题，容易导致产生烂尾楼。比如广州市2010年前大部分烂尾楼都是商业项目的写字楼和商业广场及批发市场，甚至出现一个项目失败导致一间公司破产。特别是目前货币政策收紧和开发贷款及融资渠道收紧情况下，如果没有雄厚的资金实力，盲目去拿高地价商业地块，风险是巨大的。

  商业地王出现是否成为下半年楼市风向标？对楼市和土地市场有什么影响？

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫认为，该尚未正式成交已经晋升珠江新城商业“地王”，现在成为天价商业地王将成为下半年楼市的“风向标”。这一次土地拍卖会引领下半年的楼市，对下半年的房价稳定和土地价格稳定是非常大的作用，将直接推房价和地价，影响到开发商和购房者对房价上涨的预期。但是地王的出现，将导致限购城市继续扩大，很可能会在珠海、中山未限购的城市限购，另外是广州市从化、增城都将实施限购，因为地王出现导致限购的步伐加快。

  而且下半年房价可能也会有有一定刺激的效果，从去年地王出现的概率，对房价推动的效果来看，地王一出现，周边的楼价都会涨，而且涨的幅度比较快。从目前楼面价格和对土地市场的推动来看，勾地的出现，会导致越来越地王的发生也可能。因此地王出现对下半年的楼市和土地市场稳定的效果比较大。

  下半年广州土地市场将有什么变化？土地供应任务是否完成？土地出让金能够达到多少？

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，日前，住建部正草拟“新版”限购名单，拟扩大对二三线城市的限购。住宅市场的阴云则带来了商业地产的春天，众多开发商纷纷进军商业地产以避调控风险，商用土地自然成为众买家追逐的“面粉”。虽然珠江新城今日拍出地王，但进入今年以来，广州的土地市场热度明显下降。在广州今年出让的宅地中，除荔湾高尔夫球场地块轻微溢价外，包括杨箕村地块、番禺石楼镇大岭村地块、中新知识城人工湖地块、九龙大道地块等多幅宅地皆底价成交。此外，多幅商业地块、工业地块也皆以底价卖出。

  去年年底白云新城楼面地价过2万元/平方米的疯狂争夺战不再上演。另一方面，广州今年出让金收入计划646 .5亿元，比2010年增收190 .8亿元。政府对卖地充满期望，然而目前很多开发商正处于资金危机的忧虑之中，竞拍场上一掷千金的场面大幅减少。与此同时，开发商在经营活动中现金支出快速超过现金收入。一旦销售继续低迷，开发商资金充足的情况最多只能维持半年。

  今年1至6月份，广州市仅完成土地出让金66.5亿元，按照今年初两会期间透露出的信息计算，2011年广州国有土地使用权出让金收入计划为646.5亿元，目前仅完成年度计划的10%不到。在住宅用地市场上，上半年的2月份、5月份和6月份均交了“白卷”， 646 .5亿的卖地目标仍面临大考。

  广州常元房地产开发实业有限公司代表表示，12.8亿这个价位之高确实超出了自己的预料。之前我们预测11亿应该可以拿下，没想到高出了这么多，当举到12.8亿时，我就想，如果这个价位拿不下来，我肯定不会再举了。中长期肯定看好珠江新城这块地，但短期来看，以12.8亿的高价拿下肯定还是存在一定风险。近期出台很多很严厉的楼市调控政策，虽然主要是针对住宅市场的，但整个房地产行业也会存在一定影响和风险。商业用地肯定是发展商业金融业，目前还没有做太详细的规划，不过可能会建写字楼。

  广州市土地和房屋管理局发表通稿也直言，该商业地块以较高价格成交从一个侧面也反映了广州房地产调控取得了初步成效。其称，在调控住宅的前提下，政府加大了重点功能区商服用地的推介，引导房地产资金转向商业地产投资。商服物业与商品住宅市场是两个不同的市场，面对的客户群也不同。珠江新城B2-11地块以较高的价格成交并不会对商品住房市场产生打的影响，未来广州市会一如既往的加大保障房的建设力度，增加普通商品房的有效供应，努力稳定住房价格。

  今年以来，广州市采取综合措施，一方面抑制商品住房价格的过快上涨，另一方面加大重点功能区商服用地的推介，引导房地产资金转向商业地产，珠江新城B2-11地块以较高价格成交也从一个侧面反映了广州房地产调控取得了初步成效。今年上半年，广州一手住房交易均价13169元/平方米，同比上升不到2%，我们有信心也有决心完成全年的房价调控目标。

  广州甲级写字楼发展势头依然强劲。据仲量联行数据，近6个月广州甲级写字楼吸纳量非常强劲，已经达到32万平方米的历史新高，仅第二季度，全市甲级写字楼净吸纳量约为14万平方米。虽然广州这三年都经历着甲级写字楼井喷式供应，但是广州市的租金不降反升，只是上升幅度有所缓和。