一．对限购政策相关问题建议
二．为什么非要不合理扩大限购城市？
三．限购政策之根据讨论
四．限购政策之条件与标准参考建议
五．限购政策目的是什么？
六．已实施的城市限购政策效果如何？
七．防止限购政策的弊端性对楼市负面性
八．住建部最关注什么城市？
九．限购城市名单建议？
十．未来政策调控如何走？
限，行政之权力也；购，民之居住购买权也，限购关系中国公民居住权。小则误伤首次刚性和改善需求，大则毁地方经济。从法律精神角度，限购虽为政府行政强制，却违背宪法和市场经济。但从中国经济所处阶段，市场经济和计划经济相结合下的中国特色经济，行政手段干预房地产市场也是符合中国国情，毕竟房地产制度不成熟，市场既复杂又难控制。
为保中国房地产市场健康发展，采取非正常手段的限购政策调控房地产，是短期遏制投资投机炒房需求的必要性考虑。不过，从市场经济发展看，长期限购不仅损害房地产市场，甚至导致行政权力超越宪法，干预房地产发展。因限购政策弊端和缺陷存在，一旦过于无限止扩大限购城市，最后损失的依然是中国经济。因此，限购城市的名单，应谨慎再谨慎，防止不合理限购“一刀切”的做法。
已实施限购政策城市的出现“挤出效应”，限购城市的投机投资性和部分改善性需求转移到未限购的城市，导致未限购城市房价出现快速上涨和开发投资额增长过热。国家统计局每月定期发布的全国70个大中城市住宅销售价格变动情况表明，这一担心基本上变成了现实。从今年1月-6月的统计数据看，一线城市和已限购的二线城市房价涨幅明显放缓，而未限购的二、三线城市房价上涨明显，甚至超过已经限购的一线城市和二三线城市。
国务院的表态并不意味着限购会加重，因为限购已经延伸到了许多二三线城市，该表态的真正意义应该是继续要求地方政府严格执行限购，这一段时间限购下来，销售量下降，房地产也进入到胶着状态，而一些地方开始出现有松动的迹象，中央因此要向民众传递出更加坚定房地产调控的信心。
目前看调控力度，不可能出现二三线城市全面限购，有可能会采取精确打击，比如有些地方几个月时间房价就上涨20%、30%，这肯定要限购的，但是房价的上涨，像统计局公布的每个月环比上涨1%，这还是可以接受的。
随着“金九银十”传统销售旺季即将到来，为防范全国房价出现反弹尤其是未限购城市房价过快上涨，中央有必要进一步加强调控政策的执行力度，扩大限购范围，将是其中最主要的措施之一。在现有限购城市基础上，今年新的限购名单至少增加到50个以上的二、三线城市，甚至可能扩大到100个以上，覆盖城市区域范围，全面遏制房价上涨过快的势头。不出意外，住建部全国二、三线城市新一批限购名单将于8月份出炉，以防止‘金九银十’价格反弹。不过，今年下半年首批限购城市的数量，应该控制在20个到30个二三线城市之间，看下市场反应和效果及执行情况，目的是防止房价下降过快和开发投资减少过快及影响到经济发展等地方政府土地财政收入。
一．对限购政策相关问题建议
首先是关于细化限购政策的内容。住建部有必要对限购政策的根据和目的及限购城市认定条件和标准作出更加具体的说明和解释。另外是可以考虑将限购政策纳入正在研究制订的基本住房制度中。 同时确定限购政策时间表，减少市场负面影响。
其次是关于限购政策实施过程中出现的问题。建议住建部增加对限购政策实施时间和期限及限购政策执行等方面加强监督和管理，一旦发现问题及时调整。
再次是关于限购政策执行问题。 扩大住房限购城市范围已经是箭在弦上，从已实施的情况来看，限购政策对于遏制投机投资性需求作用明显，但是也有少数地方出现停止执行或变相放宽限购的苗头。在当前房地产市场调控的关键时期，为了巩固和加强调控成果，落实限购政策必须不折不扣。从上半年43个已实施住房限购的城市中，有33个城市新建商品住房成交面积比去年月均成交面积下降。由于担心住房成交量下降影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。有的城市以搞旅游地产、养老地产等名义企图突破限购政策；有的城市计划缩小限购范围；还有的城市是在限购政策落实上不给力，只是让购房人签一纸书面承诺，保证自己所购房屋非第二套房等。
国务院常务会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。当前正值房地产市场调控的关键时期，一些城市的房价涨幅并未得到有效控制。因此，必须把限购政策不折不扣落到实处，确保调控效果得以实现。
另外是落实好异地购房政策。限购对地方房地产经济产业影响太大，基于种种理由，很多二三线城市在上半年没限购，成交量和成交价一路上涨。比如，东莞作为广深经济走廊一个三线城市、“房价洼地”，投资客已经大规模涌入东莞楼市，部分区域的房价完全脱离了本地消费水平，上半年整体房价同比上涨了16.8%，照这个趋势发展下去，东莞房价控制目标要“保八”很难，是有必要出台一些措施压一压过热的楼市。政府也很纠结，是不是非要出限购令打压楼市呢？
只要政府真心实意为房地产市场长远的健康而去思考，在调控房价方面有所作为，那么即使不限购也能达到抑制房价的目的。目前助涨大部分二三线城市房价的最大推手是外来投资客，只需要落实好之前颁布的异地购房准入措施，即异地购房者一定要出示真实的当地纳税证明和社保证明，完善房贷审批监管环节，异地投资客根本无法大规模入城市购房，现在情况之所以失控，关键还是在于异地购房环节的相关证明审批过松，缺乏监管，导致政策出台了也形同虚设。如果政府和房地产业各个相关管理部门不抓紧落实异地购房政策，即使下半年出了限购措施，最终的效果也会大打折扣，太过聪明的房地产商、投资买家仍会以另一种方式将购房进行到底，当限购也变成“浮云”，我们还能拿什么“拯救”已经完全失控的房价？
最后是限购政策如何退出问题？限购令威力大，限购对地方房地产经济产业影响太大。退出后如何防止暴涨暴跌成为难题。比对限购城市的效果不好，可以考虑退出限购，改为如限卖或限价政策。所以，落实好限购政策，一方面要加快个人住房信息系统建设。统一全国个人住房信息系统技术标准，为实现相关部门监管信息的实时共享提供技术支撑。要尽快细化和完善有关限购的具体措施和核查程序，加强对房屋销售环节的监管。另一方面，有关部门要加大监督问责的力度。对于那些停止执行或变相放宽限购措施的行为，坚决制止，对于相关责任人实施问责。如何有效实施限购政策才是最重要的，如果限购政策打折扣执行，房价不但下降难甚至会报复反弹上涨。
二．为什么非要不合理扩大限购城市？
尽管调控已经持续15个月，然而房价似乎并没有回落的态势，依然坚挺。“统计局公布的上半年房地产走势，这才是国务院提出要限购的缘由。按统计局公布的上半年销售面积和成交金额计算，6月份全国的房地产均价约5500元/平方米，而1至5月份的均价约5300元/平方米，虽然增幅不大，但总体依然在上升。此外，全国成交的44419万平方米的面积总量，85%都是在二三线城市，二三线城市的成交量和成交价非常活跃，这样的综合背景因素下，才是国务院表态的真正原因。
我们看2011年7月12日，“新国五条”扩大限购范围至二三线城市的背景。经过上半年的楼市调控，特别限购政策在重点城市的推行，房地产企业和购房者对房地产市场的预期普遍发生改变，楼盘打折促销的情况增多，重点城市房价快速上涨的势头得到了有效遏制，但部分非限购的三四线城市房价出现上涨的迹象。上半年土地市场相对冷清，多数城市土地出让收入低于去年同期，市场出现限购政策将会松动的传闻，在少数城市也出现了调控执行力度有所放松的情况。
上半年经济保持平稳增长。统计数据显示，上半年我国GDP同比增长9.6%，其中一季度增长9.7%，二季度增长9.5%，保持了平稳增长的态势。为房地产宏观调控加码提供了必须的经济稳定基础。在国务院部署“要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策”这项工作之前，通过各地房地产市场情况的信息直报系统，住建部已经察觉到这一房地产市场的新动向。房地产监管部门已专门组织人员，与涨幅较快的地方政府进行沟通，对房地产价格快速上涨的原因进行分析、归类。
住建部将依据这一成因分析，初步拟定下一步应该执行限购政策的名单，然后再依据地方政府的执行情况，与之沟通。如果确定房价快速上涨的主要原因是非本地资金的进入，那么这个城市理应出台限购政策；如果本地需求是价格上涨的主要原因，则再行商议。
2011年6月15，国务院以及住建部就已经开始考虑在部分房价上涨较快的二三线以及中小城市实施限购政策，住建部还特意为此扩大了房价监控系统城市目标的范围。在国务院部署这项工作之前，通过各地房地产市场情况的信息直报系统，住建部已经察觉到这一房地产市场的新动向。房地产监管司也已经专门组织人员，与涨幅较快的地方政府进行沟通，对房地产价格快速上涨的原因进行分析、归类。
对于未主动采取限购政策的二三线城市，住建部将施加相应的“影响”。在此之前，住建部已经获得了对未按规定执行限购城市行政负责人进行“约谈”的权力。2011年4月前后，住建部副部长齐骥曾在中国房地产协会组织的一次内部会议上表示，“不限购，就约谈”。此后，南宁等一批城市纷纷加入执行限购政策的城市名单。
如果限购进一步扩大，对开发商的打击并不少，因为眼下二三线城市已开始成为不少开发商的主战场。如果二三线城市限购，会对所有的房企都产生较大的影响和打击，现在对于房企来说只剩下这唯一的渠道了。虽然有部分二三线城市有涨幅，但大部分涨幅很小，且目前许多二线城市已经实行限购，原本这些城市的量就小，如果扩大限购，量就会更加萎缩/
上一轮的限购已经对部分企业有较大的影响，倘若限购真的扩大，将会有更多企业的销售出现下滑，因为现在的限购政策硬性地把需求压制，房企如果无法获得足够的销售回款，在这个前提下，为了保证资金链的充裕，房企会减少拿地。
而一系列联动的影响也从此开始出现，拿地减少就意味着，未来的供应将会大幅降低，而供应降低则会使房子变得越来越稀缺，从而会进一步地推高房价。所以，现在的限购政策是不合理的。开发商现在能做的只有快速出货、快速销售，这是躲避二三线城市限购的唯一选择。为了应对调控，除了在产品结构上做调整，还在定价和销售策略方面做出更适合市场需求的调整。
我们会发现，目前，已经有43个城市出台了房地产限购政策，房价走势已经止涨趋稳，但是目前市场供需的胶着状态仍然存在，成交量情况还需要进一步观察。目前来看，已有的限购令等政策短期内不会退出，但如果房价不出现大的反弹，住建部等主管部门也不会出台更为严厉的政策。
自2011年1月26日新国八条限购政策实施到2011年7月12日新版国五条限购扩大城市的政策，中国楼市前1月-6月份限购的43个城市房价继续上涨外，限购城市房价上涨的火烧到其他非限购城市，甚至加快曼延到周边二三线城市城市，大量的资金到投资客及购买力汹涌集中流入到非限购城市，导致非限购城市房价上涨过快（是平均房价的涨幅和部分非限购二三线城市的平均单价及部分非限购城市的房价越来越高）。
今年以来，部分二、三线城市楼市的“逆势躁动”增加了调控的不确定性，“限购令”的推开势在必行。可以预计，在继续“从严从紧”的调控之下，楼市将在更大范围内遭遇“降温”，部分地区房价过快上涨势头将得到进一步遏制。部分二、三线城市楼市“限购”势在必行,在“最严调控”持续发力之下，今年以来各地楼市风景各不相同：部分地区房价出现松动迹象，而一些二、三线城市的房价却表现“生猛”。
三．限购政策之根据讨论
关于限购政策之根据，是限购政策实施的必要前提。从法律层面上看，目前中国没有一部房地产限购法，我们在立法上没有实施限购的根据。但是，从政策层面上看，国务院和各部委下发的政策和通知及文件中可以找到限购的政策依据。
一是2010年1月7日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》称“新国十一条”中规定，关于合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。2010年4月14日，国务院研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，简称新“国四条”，第一条件规定，抑制不合理住房需求。
二是2010年4月17日，国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》称“新国十条”，第三条规定，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
三是2010年9月29日，国务院公布为进一步贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，称为“国五条”中的第一条规定，各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。制出新的细则，限定居民家庭购房套数，严格实行问责制。
四是2011年1月26日“新国八条”细则第6条，合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
五是2011年7月12日，国务院发布的新版国五条第三条，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。六是相关住建部的消息，这个仅仅是参考，2011年7月15日，住建部正在调查分析二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮限购城市的名单在持续调控下。
如果要让限购政策“名正言顺”的长期存在，应该立法和完善限购制度，作为调控市场的合法合理根据，否则其合法性将遭受到国人非议。
四．限购政策之条件与标准参考建议
限购政策的条件和标准一直是最不清楚的地方。我们从前面的根据就知道，限购政策实施的条件和标准，一是投资投机性需求和不合理住房需求过剩。二是炒房投资过剩。三是房价过高、上涨过快的城市。四是房价上涨过快的二三线城市。但是，什么叫不合理住房需求和炒房投资及房价过高等上涨过快，到目前国务院和住建部都未发一文通知或文件进行具体的解释并说明，甚至采取一刀切的做法，结果地方政府为逃避实施限购政策而弄虚作假。可谓是伤敌八百，自伤一千，搬起石头砸自己的脚。
可想而知，限购政策实施的条件，如何确立标准是非常重要的。否则政策不仅起不到正面效果反而带来负面影响，商品房限购城市“一刀切” 楼市必然祸害无穷。
从界定房价上涨过快的属性判断看，住建部限购城市名单确定非常为难。主要是国务院一直未对“房价上涨过快”作出具体的解释和明确的说明，是房价平均上涨过快，还是单价上涨过快？是单个月的平均价格上涨过快，还是一季度的平均价格上涨过快，还是上半年平均价格上涨过快？非常难找到房价上涨过快的平衡点。
另外是“房价上涨过快的城市”，也是国务院未做出说明。如果是经济发展缓慢和低房价及土地财政依赖性大等地方债务高的城市，房价5月和6月和都上涨过快，但是上半平均价格上涨水平缓慢，是否限购。因此，住建部出台新一批限购政策时，应该具体问题具体分析，不可“一刀切”。不仅要考虑到房价上涨幅度和价格变动情况，也要考虑经济发展等其他因素。
2011年7月15日，住建部已经开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮限购城市的名单。而这份名单将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。显然靠这两个指标，也是很难确定限购城市的名单。截至目前，全国已出台“限购令”的城市有43个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市（不含拉萨）、大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等8个热点城市。
住建部出台二三线城市商品房限购政策和城市名单时一定要从全方位加以考虑，不可盲目扩大和随意实施限购，应该合理限购。限购政策实施的条件和标准可以参考如下因素：
一是根据二三线城市的上半年1月-6月份价格上涨幅度和价格变动频率及人均可支配收入水平，成为是否扩大限购和实施的前提条件。二是通过上涨的幅度和频率确定是否属于高房价、上涨过快的城市，作为是否实施和扩大限购的形式条件。
三是综合分析房价上涨过快，高房价的原因，是投资投机炒房，还是外来资金。或者是调控政策执行不力，或者是真的市场刚性和改善需求旺盛。或者是开发商推高的，还是政府控制地价上涨不力。再决定是否有必要限购。
四是将本地城市特殊情况作为是否实施限购的考虑因素，1）是视本地经济发展是否过热和发展程度，是经济发达城市，还是经济中等发展城市，还是经济不发达的城市。城市地方差异而分，比如东部与西部，南部与北部的城市之分。2）是考虑到本地楼市的特殊情况，比如空置高，人口少和新城区等低房价的区域。3）是考虑到今年地方政府保障房资金和债务及卖地困难。4）是房地产开发投资额的增幅，是否过快增长过热繁荣。