引语:目前全国部分城市纷纷上调基准地价水平,7月除武汉外，三亚、日照等城市也上调了基准地价，宁波、广州、北京等地即将出台“上调标准”，当下，多地市民表现出共同担忧,房价会否受到刺激？比如武汉、三亚、等地陆续调整了基准地价水平。2011年8月2日广州基准地价调价听证会最近刚刚结束，拟将住宅土地市场的基准地价提高110.38%。基准地价是对城镇各级土地或均质地域，在正常土地市场条件下，按照商业、住宅、工业等用途，评估确定的某一基准日法定最高使用年期的土地使用权区域平均市场价格，它包含土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地有偿使用费。基准地价是为政府宏观调整提供辅助的决策依据。

　　在调控之风横扫楼市，降价预期不断加大的氛围下，武汉市物价局一纸《2011武汉土地级别和基准地价》激起“房价上涨”舆论风波。可以看到，自2008年3月1日起执行的基准地价，一级商业用地已从3年前的12983元/平米，上升至最新的22602元/平米，几乎翻了一倍。一级住宅用地则从3年前的5848元/平米上升至最新的11635元/平米，基准地价也接近翻番。

　　据《2011年武汉土地级别和基准地价》，武汉土地分为商业、住宅和工业三类，商务办公类用地被列入商业类。其中，商务办公用地分为6级，Ⅰ级地级别基准地价为15880元/平方米，最低为2022元/平方米；商业用地分9级，Ⅰ级地级别基准地价为22602元/平方米；住宅用地分7级，Ⅰ级地级别基准地价为11635元/平方米；工业用地分5级，Ⅰ级地级别基准地价为1640元/平方米。每3年左右，武汉市物价局与市国土资源和规划局会根据土地市场运行实际，更新一次土地级别和地价。

　　2011年8月9日，根据广州市国土房管局的基准地价更新计划，中心城区规划建设用地区 商 业 用地首层平均楼面地价为10297元/平方米、居住用地平均楼面价为3364元/平方米、工业用地地面单价为692元/平方米，同比上次公布的基准地价，分别增长了64 .31%、110.38%和2.67%。

　　何谓基准地价?基准地价是对城镇各级土地或均质地域，在正常土地市场条件下，按照商业、住宅、工业等用途，评估确定的某一基准日法定最高使用年期的土地使用权区域平均市场价格，它包含土地取得费(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地有偿使用费。基准地价作为正常的房地产市场供需状况下的土地价格，反映土地市场在一段时期内的整体变化趋势。基准地价是政府宏观调控土地市场、制定各种管理政策的重要依据，也是政府计收土地出让金的依据。

　　我认为，基准地价与市民的关系也十分密切。一方面，市民可以通过查询基准地价，了解某区域的地价水平，为其投资购房提供参考；另一方面，市民在交易或赠与房改房时，往往需要向政府补交土地使用权出让金，而出让金计收的依据就是基准地价。毫无疑问,基准地价飙升，在一定程度上影响房价上涨。

　　我认为，新基准地价的出台必然间接推高房价，新地价意在变相涨价，实质是土地财政惯性的表现。因基准地价是制定土地底价的参考标准之一，基准地价上涨意味着土地在不断升值，地价上涨最后直接推高房价。土地也是“原材料”“面粉”涨价了“面包”哪有不涨价的理？房价一波一波地涨，地价又涨，羊毛出在羊身上，说到底还是购房者买单。地价上涨政府是直接受益者，地方政府依靠土地敛财已见怪不怪，此次名曰规范市场，实则丰满腰包。

　　我认为，基准地价的调整并不会直接推动商品房价格上涨，但是会间接推高房价。基准地价只是决定土地出让的底价，目前开发商交易中实际拿地价格远远高于基准地价，地价上涨和成本高了，房价自然上涨。并且基准地价的调整对工业用地和一些特殊地块有影响，会提高整体地价。对老百姓而言，土地基准地价调整不但是涨价的信号，不利于稳定房价。地价调整也很难让开发商的成本趋公开化、透明化。

　　三亚、武汉等城市也在不久前发布了新的基准地价标准，基准地价均有一定幅度的上调。2011年8月2日，广州市国有土地使用权基准地价更新成果听证会在广州大厦举行。拟公布的2010年7月1日基准日的新一轮基准地价，中心城区商业、居住、工业用地基准地价平均价格水平分别为10297元/平方米、3364元/平方米、692元/平方米。商业用地上涨64.3%，住宅用地上涨110%，工业用地小幅上涨2.7%。这一标准经过修改呈报给市政府后将于年底实施。

　　2004年以来广州已先后更新公布实施了4次基准地价。本次基准地价更新成果涵盖广州市越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区、南沙区和萝岗区所辖范围。2009年7月1日基准日的上一轮基准地价，广州中心城区商业用地平均价格为6267元/平方米，住宅用地为1599元/平方米，工业为674元/平方米。市国土房管局表示，中心城区因具有完善的公共服务设施和市政基础设施以及“三旧”改造相关政策的影响，土地取得成本较高，因此基准地价水平高于花都、番禺、南沙等外围地区。

　　广州即将更新的基准地价出现明显上涨迹象。广州国有土地使用权基准地价更新成果听证会上，2010年广州中心城区住宅用地基准地价平均价格水平达到3364元/平方米，与2009年发布的基准地价相比翻了一倍，商业用地的基准地价更是突破万元大关。 广州市国土房管局表示，基准地价上调是为了真实反映土地市场，不会刺激房价上涨。具有平均价格特征的基准地价不应等同于具体土地市场成交价格，与成交价格存在一定差距也是合理的。

　　基准地价反映的是一座城市房地产市场供需状况下的土地价格，以及土地市场在一段时期内的整体变化趋势。可把基准地价看成是城市土地市场的“晴雨表”，为宏观调控和市场分析提供权威数据。从2004年首次公布基准地价以来，广州已经公布过四次基准地价。随着房地产近年来的快速发展，广州也缩短了基准地价的调整间隔期，从曾经两到三年调整一次发展到近年来一年一调。

　　目前，广州市国土房管局已经会同市物价局完成了新一轮国土有土地使用权基准地价更新的阶段性工作。这次调整以2010年7月1日为基准日，上一次调整更新的基准地价是以2009年7月1日为基准日，间隔周期刚好一年。 针对更新成果公开举行听证会，广州中地土地房地产评估咨询有限公司是广州本次基准地价更新的承担单位，相关负责人首先陈述了基准地价的更新成果。部分人大代表、政协委员、业内专家和热心市民参加了听证会，同时听证会也接受社会公众的旁听。

　　中心城区商用地基准价破万，本次基准地价更新成果涵盖广州市越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、花都、南沙、萝岗十区所辖范围的3385.97平方公里。整个更新过程收集了大约10多万条地块价格数据，以及大量土地公开出让的成交案例。 陈述人在会场展示了一张广州地价三维图，把城市地价看做一座山，地价高的区域是山峰，地价低的地区是平原。从图形上看到，珠江新城等中心城区为广州地价的巅峰，地价呈现从中心城区向四周近郊区、远郊区递减的规律，并形成多中心并进的格局。

　　上一轮基准地价，广州中心城区商业用地平均价格为6267元/平方米，住宅用地为1599元/平方米，工业用地为674元/平方米。听证会透露的更新成果显示，以2010年7月1日为基准日的新一轮基准地价，广州中心城区商业、居住、工业用地基准地价平均价格水平分别为10297元/平方米、3364元/平方米、692元/平方米。商业用地平均基准地价上涨64 .3%，住宅用地上涨110%，工业用地小幅上涨2.7%。这个增幅已经明显超越2009年广州基准地价的增幅，当时广州中心城区住宅用地平均基准地价比2007年的涨幅仅为30.32%。由此可见，广州地价上涨在2010年进入了高速通道。

　　这次基准地价调整结果初步显示，商业用地最值钱的地段仍是广州中心城区的北京路、上下九、天河城等主要商业中心区。在城市外围，萝岗、番禺、花都、南沙已开始形成自己的商业中心区。 这次基准地价调整比较特别的是收集到广州市九大重点功能区的规划，这些区域是广州未来发展的方向，有关部门已经将白鹅潭、白云湖、新客站、奥体中心、新城市中轴线等区域的规划因素考虑到基准地价的更新中。广州新规划的九大功能区规划也将逐步形成新的组团，居住地价将逐步上涨。

　　从现实中的土地出让市场可以看出，广州公开拍卖土地的价格往往比基准地价高出许多。土地成交价一般比基准地价高出30%。珠江新城、白云新城2010年拍出的“地王”更是远远把基准地价甩在了后边，2010年广州房价上升了38%，亚运会穿衣戴帽也让老城区部分房屋升值20%-30%，这些都对基准地价产生了影响。 回顾近年来房地产市场发展，地价和房价始终有着微妙的互动关系。土地拍卖市场一旦诞生住宅“地王”，周边区域的商品住房价格往往都会应声而涨。那么基准地价更新后出现大幅上涨，会不会刺激房价上涨呢？

　　广州市国土房管局回应指出，基准地价跟房价没有必然联系，也不会刺激房价上涨。据介绍，土地公开出让成交价格易受规划条件、市场行情、竞价气氛、投资者心态等多重因素影响，作为反映正常市场状况、具有平均价格特征的基准地价不应等同于具体土地市场成交价格，与成交价格存在一定差距是合理的。 基准地价上涨房价未必跟着涨，许多人误认为，基准地价的上涨会引起房价的上涨。土地的成交价格是由拍卖来定的，与基准地价没有关系。基准地价此次拟涨64.3%，但也只有市场成交价的7成而已。而房价更是与基准地价的上涨没有关系，因此，市民无需恐慌。