引语：2011年8月18日上午,国家统计局发布《2011年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》

　　一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，涨幅回落的城市有26个。7月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个。

　　二、二手住宅价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有22个，持平的城市有12个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1.0%，涨幅在0.5%以内的城市有35个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个。涨幅回落的城市有28个，比6月份增加了4个。7月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有49个。

　　国家统计局发布报告，7月份70个大中城市中有31个城市新建商品住宅价格环比下降或持平，比上月增加5个，其中北京的新建商品房价格，环比涨幅连续两月下跌，7月份已经停涨。从全国来看，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个，下降和持平的城市个数将近一半，与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。新建商品住宅环比下降或持平的城市数量在不断上升中，已经连续上升了3个月。此外，在价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。

　　谢逸枫认为，从7月最新同比价格上涨和上涨城市的数据显示，显然比去年同期价格和上涨的城市有所上涨和增加。说明当前房价上涨压力巨大，甚至出现“越调越涨”的现象。特别是7月70大中城市住宅价格同比下降仅1个城市，环比下降14个，持平的城市有17个。但是从7月份环比价格下降和持平的城市数量看，比今年6月的价格降幅下降明显和持平的城市数量增加，说明调控效果越来越明显。离调控目标比较近，房价逐渐回归合理水平，楼市也回到理性，开发商也不再扛了。

　　今年前7个月的数据发现，北京新建商品房价格，环比涨幅已经连续两个月下跌：从5月份的环比涨幅0.2%，到7月份出现停涨。另外，在同比方面，不管是新建商品房价格、还是新建住宅价格，虽然每个月均在上涨，但是连续7个月的涨幅正在收窄，如新建商品房价格从1月同比涨幅9.1%，到7月则涨幅回落至2.4%。

　　据数据显示，近半年来，北京期房、现房及二手房合计住宅总签约仅为91955套。另据北京中原地产数据统计显示，这是自2009年楼市爆发式上涨开始，首次半年楼市总签约量不足10万套，创造了最近三年的新低。在供需关系逆转的背景下，北京二手房均价很可能从三季度开始出现明显松动。

　　谢逸枫表示，北京一手新建商品房环比涨幅连续二月下跌，主要是受到国务院和北京市政府连续出台“组合拳”，重创楼市。一方面是限购政策和房贷收紧，投资投机炒房被挤出楼市。因市场购买力剧降，开发商库存上升。同时，产品结构供应不平衡和保障房建设力度加大及普通中低端产品住房供应加大。另外一方面是开发商因银行贷款紧张和融资渠道收紧及销售成交下降等负债上升的，开发商实施“以价换量”的策略。

　　谢逸枫则认为，北京7个月同比涨幅出现收窄，主要是调控连续“重拳”打击的效果。一方面是开发商已经对市场产生房价下降的预期。高库存和低成交量及高负债让开发商面临降价压力。另外一方面，保障房不断加码，以及与市场上部分低价抛售二手房有一定的关系。毫无疑问，7月新建房和二手房同比涨幅收窄意味着离实质降价为期不远，因为房价下降一般要经历从涨幅缓慢到收窄，最后再到停涨，直至降价的过程。

　　根据报告显示，其中，与去年7月份相比，70个大中城市当中价格下降的只有一个。和去年相比，70个大中城市当中价格同比下降的只有一个城市三亚。在持续严厉调控的状态之下，一年来只有一个城市的房价出现下降，这似乎跟期望相差甚远。不过环比上个月的数据，一线城市的商品房涨幅首次出现了全面的停滞。在二手房方面，价格下降和持平的也有所增加，报告显示，与6月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有22个，下降城市个数增加3个，持平的城市有12个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1.0%，涨幅在0.5%以内的城市有35个。

　　市场上涨的趋势基本被控制

　　谢逸枫认为，对于环比涨幅居前的城市，基本上都是未限的二三线城市，如：宜昌、唐山、江门、福州、日照等14个城市，涨幅皆在1%-2%之间。因此，限购令是二三线城市房价逆势上涨的主凶。一是一线城市、省会城市限购政策将购买力挤出到二三线城市，推高了二三线城市的房价。二是限购政策扩大的消息发出后，最近很多城市已经出现恐慌性购房。许多投资、投机甚至自住需求的各种购买力都要赶在限购令扩大以前购房。也推高了房价。三是如果二三线城市限购令一直处于目前的僵持状态，那么，第一批限购令的挤出效应和二三线城市限购令只见雷声不见下雨导致的恐慌性购房交织在一起，必然使得房价继续逆势上涨。

　　谢逸枫表示，70个大中城市近半数城市同比下降或者持平，主要是受到限购政策的影响和调控的结果。一方面是全国43个限购的城市，在房价和成交量方面，出现不同程度的下降。另外一方面是与地方政府控制房价落实政策和开发商降价促销有直接的关系。毫无疑问，7月一手新建房和二手房同比涨幅收窄意味着离实质降价为期不远。因为房价下降一般是从涨幅缓慢到收窄最后到停涨的过程。

　　39个城市的房价在继续上涨。 39个城市的房价还在出现持续上涨，上涨城市集中在省会城市以及没有限购的三线城市。和上个月相比，北京、上海、广州等17个城市的房价出现涨幅停滞，其中北京3月份、6月份都有出现环比是零的情况；深圳6月份也有；而广州和上海是今年以来的首次零增长。4月份持平和下降的城市是14个，5月份是20个，6月份增长到26个，7月份增长到31个2。其中14个是下降的，17个持平。从这个趋势来看，持平跟下降的城市是不断增长的。

　　谢逸枫指出，从7月数据和8月上半月的成交量和房价及购房者心态等开发商降价比例看，今年楼市“金九银十”充其量恐怕是“铜九铁十”，主要是限购政策扩容和大部分开发商的资金越来越紧张及购买力不断萎缩，限购城市扩容等调控要继续加强。一方面是7月和8月上半年销售成交下降20%-30%，而房价涨幅开始停涨。另外一方面是购房者开始观望，甚至出现抛房销售的现象。

　　自4月国务院颁布新“国十条”之后，楼市一夜之间陷入冰点，长达四个多月的低迷成交还在持续，楼市依然看不到回暖的迹象。很多开发商把希望寄托在了传统的销售旺季“金九银十”。楼市僵局能否打破，关键还在于开发商的降价幅度。不过，今年楼市金九银十销售成交量将出现报复反弹现象。一方面是7月以来，开发商加大促销力度，刚性需求产品供应量上升。进入8月，随着各个城市新增供应增加，而开发商为冲击销售业绩，必然采取降价策略。毫无疑问是市场“刚需憋不住”了，加上开发商的降价促销，又受限购政策和非限国的影响。

　　谢逸枫表示，每逢9、10月份，开发商则抓住市场需求集中的机会，楼盘扎堆上市，所以这两个月的成交量明显高于其他月份。所谓“金九银十”只是房产界一种特定的说法，但不是铁定的规律。但今年与往年不能同日而语，关键还在于开发商的降价幅度和购房者认同价格。今年楼市“金九银十”难现辉煌，降价已经成了部分开发商缓解压力的重要策略选项。

　　推目前一线城市和二线发达城市新建住宅价格已出现全面松动，尤其在一些供应集中的区域，价格战已初现端倪。而品牌开发商的率先降价，将进一步带动区域整体价格的下调。特别是已经限购的城市房价将率先进入下降通道。随着供应压力的不断增大，政策效应最终将体现为降价的全面蔓延。往年的“金九银十”的价量齐升的景象，预计今年较难重现。但是，9、10月份是开发商不容错过的机会，到时不管供应还是成交都会有一定反弹。

　　当前市场潜在的需求依然可观，如果8、9月份楼市政策面能够继续保持当前相对平静的状态，只要供应量能够提升，市场火热有很大机会随之回升。今年下半年市场走势中，主要的不确定因素是政策面。理性看，政府目前手中可打的政策牌依然比较多，因此下半年一二线城市市场重演去年疯狂的可能性很小。从上半年销售业绩来看，在严厉的政策打压下，房地产市场需求依然旺盛，说明目前已处在重要的价格弹性调整窗口，只要价格合适，依然能够跑量。而在价格回归理性的前提下，今年的“金九银十”仍是大概率事件。

　　谢逸枫认为，目前一线城市房价离实质性下降为时尚早，所谓“一线房价全面松动”不靠谱。根据一线城市本地官方7月房地产数据显示，房价依然处于高位和上涨的稳定状态，比如广州和深圳房价7月同比上涨环比都保持上涨，仅仅是比去年同期房价上涨幅度减少。一方面是一线城市抗跌性强大和开发商的资金链未到破裂降价时及市场实际供小求大，房价缺乏下降动力。同时，大部分资金依然盘踞在一线城市，特别是近期一线城市新规划频繁推出和土地基准价上涨及通胀创新高，推高房价。

　　今年8月上半月一线城市成交量不断萎缩，主要与近期住建部限购扩容名单公布有直接关系，导致开发商延缓市场新增供应和观望心理。另外是因政策不确定和价格未下降，购房者期待金九银十到来时，有价格优惠，暂时不出手有一定关系。不要指望今年楼市会有拐点，房价大跌，这不是政府所期待的调控目标。从市场供求关系和开发商资金链及货币政策等国内经济发展需要的程度看，所谓的今年出现楼市拐点根本是幻想。