谢逸枫：台州出台首个二三线城市限购令
再追问：住建部缘何不主动公布限购名单？
引语：2011年7月26日，住建部曾给出五大标准，并建议符合两条者就纳入限购范围。这五大标准包括：一、根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；二、将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，其中涨幅较高的二三线城市；三、今年上半年成交量同比增幅较高的城市；四、位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；五、群众对当地房价反应强烈，认为调控政策执行不力或不到位的城市。8月25日，台州市人民政府办公室发（2011）119号文件 ，公布出3类人群不得购房。
在第一轮限购名单中，浙江省内杭州、宁波、温州、金华、绍兴、舟山6个地级市被定为限购城市，而之前一直传湖州、嘉兴、台州、丽水、衢州5个地级市在上一波调控中“幸免于难”。之前，称为最不可能5个城市中的台州，这一“谜底”随着台州限购令的出台而揭开。
一，为什么台州市政府出限购政策？
我认为，在未限购的地级市中，台州近期的住宅成交量比较稳定，但房价水平相对较高。近年来，台州市房价上涨迅猛，周边的一线城市限购后，投资客大量涌入，房价迅速攀升。虽然台州经济发达，房价上涨有一定支撑基础，但“游资”流入，吹大了楼市泡沫。此番限购，有望遏制台州楼市过快上涨的势头。没限购高房价的全国十大城市，台州位列第二。纳入新一轮城市限购范围是估计之内的事情。这意味着，台州将成为自住建部公布二三线城市限购标准以来，浙江首个施行限购令的二三线城市(地级市)，该限购令将于9月1日起实施。
根据台州市建设规划局消息，今年以来，台州市房地产市场总体保持平稳发展，受各项调控政策叠加作用，市场发生了一些积极变化，房价增幅得到有效控制，购房更趋理性。根据台州房地产管理处公布的数据，台州6月共签约新房(住宅)2163套，总面积为218417.86平方米，总金额26.3565亿元，成交均价11028.368元/平方米。单从成交套数来看，与5月份的2200套相差不多。另据中国房地产指数系统数据显示，今年6月台州住宅样本均价9949元/平方米，去年12月住宅样本均价9761元/平方米，涨幅约2%。 我认为，目前全国已有40城市出台限购令，虽不同城市措施有所差异，但基本遏制住房价上涨过快和稳定楼市的效果。如果是根据百城价格指数1月-7月，对100个城市的全样本调查数据显示，截至8月底前，未出台限购措施但房价较高的前10个城市中，台州位列第二，依次为：珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州。
目前全市可预售商品房面积约141.9万平方米，其中住宅面积100.8万平米，7336套，可现售住宅房源20.8万平方米，1200多套。据调查，全市计划在今年下半年至明年上半年内开盘销售商品房约729.7万平方米，其中商品住宅约有608.1万平方米，4.24多万套。计划在年内推出的住宅约有298.6万平方米、2.2万多套房源。
二，未来还有多少个二三线城市地方政府出限购政策？
但据中国指数研究院发布《2011年7月中国房地产指数系统百城价格指数》显示，2011年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，较6月上涨0.21%，其中66个城市价格环比上涨，33个城市环比下跌，1个城市价格与上月持平。目前房价涨幅在2%-5%相对较高的二三线城市，限购措施有可能进一步加码。预计接下来将出台新一轮限购政策的二三线城市将有20个上榜，并且在今年楼市“金九银十”期间陆续出台。
另外一方面是根据国家统计局70个大中城市房价报告1月-7月份，对70个大中城市房价数据显示，截止8月底前，房价上涨过快的二三线城市基本集中在未限购而又在国家统计局统计在内的30个。2011年7月20日，我曾公开一份《给住建部限购政策与城市名单建议提案》，并建议，新一批限购二三城市名单为30个，目的是防止投资下降过快影响到经济。其中有乌鲁木齐、石家庄、沈阳、昆明、兰州、岳阳、西宁、牡丹江、丹东、秦皇岛、南昌、长沙、洛阳、榆林、鄂尔多斯、珠海、中山、东莞、惠州、韶关、江门、湛江、清远、肇庆、北海、香河、宜昌、呼和浩特、海口、吉林。
同时《给住建部限购政策与城市名单建议提案》建议，把广东9个城市（珠三角范围内的珠海、中山、东莞、惠州、韶关、江门、湛江、清远、肇庆九个二三线城市实施限购），这些城市都有其共同特点是房地产投资增速持续高涨，土地、二手房、一手住宅、非住宅的成交量和成交价格均呈现快速上涨，其中不乏外地资金和境外人购房大量介入当地房地产市场。
实施限购。一旦九月和十月，未在国家统计局统计的二三线城市县市房价反弹，第三批限购的城市将在这里产生，至少有20个以上。意味着未来新一轮限购城市扩大到全国50个二三线城市。我建议，为防止限购政策冲击地方经济发展，避免房价下降过快和开发投资减少过快及影响到经济发展等地方政府土地财政收入，将新一批限购城市名单控制在20个二三线城市。待今年金九银十之后的市场反应和效果，再是否继续实施第二批新的限购城市。如果在“金九银十”二个月内，二三线城市出现“超标”（住建部5个指标，符号2个指标要限购的规定），再决定是否新增加到10个，总共30个二三线城市。当然，不排除，除国家统计局统计的70个大中城市外的城市
三，住建部是否会主动公布名单？限购期限多长？指标内容地方政府是否有权修改？
我认为，尽管在该文件的附件当中，住建部给出了五大限购标准，并表示“符合上述条件较多（两条以上）的城市，建议列入新增限购城市名单。不过，住建部也为地方政府留有余地，“各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。说明住建部不会出台一个所谓的限购名单，直接下令名单内的城市限购，而只是在督促地方政府主动出台限购的政策。整个工作将会持续到9月上旬，届时限购令落实的具体情况才将揭晓，不少省级住建厅已经在8月12日前后将辖区内各城市的工作报告及意见反馈收集完毕。
8月20日前住建部信息汇总，但是汇总的结果基本在预料之内，地方政府都不愿意限购，截至目前，仅有一个城市（台州市）在8月25日公开宣称新加限购政策，在9月1日起正式实施。
所以我认为，住建部不会主动公布名单，只发文给认为需要限购的二三线城市地方政府，最终是否实施限购，由地方政府各自发布自己的限购政策。如果被认为应该限购的二三线城市在8月31日-9月上旬前，依然不实施限购政策。住建部将对应该限购未出限购政策的二三线城市，以发文和约谈及内部点名等方式进行督促。主要是根据7月26日住建部往各省级住建厅下发的一份文件，文件的全名为《关于进一步落实房地产调控政策有关问题的函》，《标准》正是该文件的附件。
我认为，从文件和附件内容看，明显已比以往态度更缓和、措施更保守。一是是限购期比较短暂。根据住建部《列入新增限购城市名单的建议标准》（下称《标准》）文件中，“限购期限可暂定到今年年底。”如果按照各地参照此文件规定执行，那就意味着，可能将在9月初开始扩大限购范围的这些城市，暂时只需要考虑三到四个月的限购期。
二是住建部保留“具体标准进行适当修改”的权利。如果按照住建部对于限购的五大标准，凡是符合其中两项指标的二三线城市必须限购。但是住建部给地方政府保留对“具体标准进行适当修改”的权利，意味着限购的标准和条件随随发生变化，本来达到限购的标准，因限购的指标和条件修改，可能导致不限购。地方政府只需要采取“限价”措施就可逃避“限购”雷区。
三是限购城市范围仅仅是局部性。事实上，住建部不仅给出了“限购”的五大标准，而且在函件正文中也对“限购”作了要求，不过有关限购的内容中首先提及的，并非是尚未限购的三四线城市。“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策；限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型的要尽快调整，从严执行。”这是住建部文件正文当中提及限购的第一句话。如果严格按照此条进行，那受该文件影响最大的并非是那些尚未限购的城市，而是在第一轮限购中打擦边球的城市，郑州、合肥、三亚等几个城市便首当其冲。
根据郑州市3月份出台的限购政策规定，限购范围仅包含市内五区及郑东新区。而其下辖的管城回族区、高新区、经开区等不在此限。合肥情况类似，目前的限购范围仅限于四个主城区，而下辖的经开区、政务区、滨湖新区、新站区、高新区、北城新区六个区域则并未执行限购。三亚的限购目前也仅限于主城区。相比于对已限购城市标准收紧的明确要求，针对“三四线”新增限购城市的要求则模糊得多。尽管按照《列入新增限购城市名单的建议标准》，五项规定中符合两项的便可能被“建议”限购，但这五条标准也同样没有详细规定。
“增幅较高、排名靠前”等等比较级的用词几乎充斥五大标准中，而到底怎样才算排名靠前呢？根据《链家地产研究报告》中，秦皇岛、哈尔滨、潍坊、威海、柳州、烟台、扬州、东莞、珠海、宜昌、锦州、洛阳、桂林、常德等14个城市满足两项以上限购标准，另有约18个城市（赣州、丹东、惠州、韶关、襄阳、牡丹江、岳阳、济宁、银川、中山、嘉兴、北海、廊坊、保定、香河、镇江、连云港、汕头）在单一标准衡量中位于前列。
“增幅较高、排名靠前”等等比较级的用词几乎充斥五大标准中，而到底怎样才算排名靠前呢？根据《链家地产研究报告》中，秦皇岛、哈尔滨、潍坊、威海、柳州、烟台、扬州、东莞、珠海、宜昌、锦州、洛阳、桂林、常德等14个城市满足两项以上限购标准，另有约18个城市（赣州、丹东、惠州、韶关、襄阳、牡丹江、岳阳、济宁、银川、中山、嘉兴、北海、廊坊、保定、香河、镇江、连云港、汕头）在单一标准衡量中位于前列。
四，为什么住建部态度保守和不公布限购名单？
我认为，今年7月26日前各个限购城市具体的政策条文发现，绝大多数城市的限购政策仅有限购的起始期，而未规定限购的结束期。而住建部7月26日在文件中也只是做出了“暂定到今年年底”的规定。限购的扩大无疑会给市场带来很大的冲击，暂定到年底，观察下效果，文件当中这样规定更多是出于稳妥。在市场上，有关限购期限的讨论也一直未中断，而比较一致的意见则是，现行的限购政策至少将持续到2012年。有关限购对市场的破坏也质疑不断，即便是对当前限购政策持支持态度的学者，也认为限购需有一个边界。一定时期限购，不是说永久性限购。
即便从住建部自身的利益出发，过于严厉的限购肯定也会对该部门的其他工作产生影响，肯定不想公布名单。与限购政策一样，保障房建设同样由住建部统筹管理。目前，全国1000万套保障房的开工建设已经进入了冲刺阶段，而在各地对保障房建设的投入中，土地出让金收入是比较重要的一块。
根据监控数据显示，从今年土地市场总体表现来看，今年前7月全国130个城市住宅类用地，平均溢价率只有10%，较今年1月减少27个百分点，较去年1月回落50个百分点。其中7月全国129个城市住宅土地出让金下滑7%，7月宅地流拍率上升至40%。今年前7个月全国土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中7月份土地流标数达到61块，相当于1-2月流标数的总和。上述这一些说明，依赖于土地财政的地方政府，在如此情况下，也只能硬撑下去。而流拍的主要原因，则被归结于包括限购政策在内的多项调控政策对房地产开发商资金回笼速度造成影响。
五，如果限购城市扩大到20个，甚至到30个，或50个，政策“组合拳”对楼市有什么影响？
我认为，如果按照中国指数研究院100个城市的房价数据后预计，限购城市扩容到20个城市，这将使全国商品房销售量出现2%至3%的下降。如果是扩大到30个城市，这将使全国商品房销售量出现3%至4%的下降。如果是扩大到40个城市，这将使全国商品房销售量出现4%至5%的下降。如果是扩大到50个城市，这将使全国商品房销售量出现5%至6%的下降，对市场影响比较大。所以，我在《给住建部限购政策与城市名单建议提案》建议，把新一轮限购城市名单暂控制在20个。
从限购数量和整体楼市的承受力看，即使全国新一轮限购名单扩大到30个或40个或50个二三线城市，也未必导致房价大跌20%或30%，更不可能导致房价大幅度跌50%。因为相对于全国661个城市，新一批限购城市还不到十分之一，根本不会改变房价上涨的趋势。况且今年各个地方政府价格控制目标涨幅基本在10%以下。
据各地住房城乡建设部门上报汇总，截至3月31日，全国657（包括287个设区城市、370个县级市）个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。现在政府还是粗暴的行政手段，采取限购（不让买），限价（不让卖），限贷和限外（不让炒）。毫无疑问，加息和提准备金率不会在金九银十期间出现，新的更加厉害政策也不会出来，表示中央对楼市不会过分调控打压。
2011年8月25日，市府办发出《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，共有八条。其中包括家庭购房条件、套数限制、住房情况审查等方面有了新规，并自9月1日起实施。台州出台限购令，第二轮限购城市台州率先开炮。通知强调，全市市域(含所辖县<市、区>)范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭，可在市区购买1套新建商品住房。对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
通知明确，家庭拥有住房数量指房屋权属登记在家庭成员名下及已进行合同备案的住房。家庭成员包括购房人、配偶及未成年子女。通知指出，购房人在购买新建商品住房前，可以向房屋登记机构提出家庭住房情况核查申请；购房人在签订商品住房买卖合同时，应提供房屋登记信息查询证明。购房人在购买新建商品住房时，应如实提供有关材料、证明、信息；购房人提供虚假材料、证明、信息的，应承担相应的法律责任。
通知要求，房地产开发企业在签订商品住房买卖合同时，应核验购房人的有关材料、证明。房地产开发企业违反本通知规定销售商品住房的，应承担相应的法律责任，由有关部门按规定予以处罚。房屋登记机构应当加强审核，在受理房屋登记申请时，应核验购房人的有关材料、证明；凡不符合规定的，不予受理。
点评：
我们可以很清晰的看出，从限购政策的内容来看，限购范围与“国八条”基本一致：已有2套及以上住房的本地居民、已有1套及以上的非当地居民、无法提供一年以上当地纳税证明或社保纳税证明的居民，暂停购房。1.台州是区域性限购，按照文件的理解，就是说台州市区（椒黄路三区）限购，其他县市不限购。而目前市区的房价已经处于一个高点，从近半年的态势看就稳定在1万以上的一个水平，没涨也没跌。而目前真正房价高涨的是温岭、临海、仙居等周边县市。说简单一点，在目前全国的大环境下，市区房价已经没在涨了，限不限购有和意义？真正该限的是温岭这些县城。
2.其他城市限购指的是住房，而台州指的是新建商品房，不包括二手房。众所周知，新建商品房只是一部分，市场上交易活跃和成交量大的都是二手房，二手房交易不受限制，那么对房价调控能有多大影响。3.鼓励周边来市区购2套房，根据文件内容，打个比方，温岭人，在温岭有10套房子，没关系，根据第一条，可以在市区购买一套房子。买了以后，我在温岭有10套房，市区有1套，接下来的，在市区内有2套住房的限购并不予登记，因为我在市区内只有一套房子，根据规定，我还可以买一套，房管局照样得给我登记。可能文件的精神是在限购时期内只能买一套，不能买第二套。
这次台州出的限购令很可能是为了应付上级部门要求制定的，有点类似与廊坊等地的限价令。没有任何实际意义，各位准备买房的朋友不要报有太高的希望。而且这个文件的出台，很可能导致房价市场的报复性上涨，因为以前就是因为政策的不确定性导致房价稳定在一个水平，而现在明确了，有可能导致房价大涨。毕竟台州的房价是本地人自己炒作起来的，不像上海杭州有很多的外来资金，对这次限购令不要希望房价会大跌。
谢逸枫
2011年8月29日