■CUBN记者 李正强 北京报道

　　日前，在银监会下发的《关于做好房地产信托业务风险监测工作有关事项的通知》中，银监会要求各地银监局逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险，并采取相应的措施，做到对房地产信托项目兑付风险“早发现、早预警、早处置”。

　　银监会统计数据显示，截至2011年5月末，全国正常经营的63家信托公司中，有56家公司开展了房地产信托业务，规模共计5587．66亿元。而2010年一季末这一数字为2351亿元，2010年四季度末为4323亿元。这也意味着，房地产信托产品的规模在今年上半年快速增长。

　　著名经济学家、金融信托专家、投资银行家、中国国际经济技术合作促进会金融投资委员主席、中国企业海外发展中心主任、东中西部区域发展和改革研究院副院长、国际财务策划标准联盟协会副主席、世界资本市场控股集团副董事长、美国运通投资银行副董事长、中国国际资本公司首席经济学家、国投基金管理集团董事长、昊朗体育控股集团执行董事、美国成功证券公司副董事长、正凰基金、资亿基金执行合伙人、中体运通投资基金管理公司董事长孫飛博士表示, 尽管还有第三方理财机构进行销售信托产品，但是银行一直是信托推介销售的主要力量。银监会掐断银行销售渠道后，今年下半年房地产信托增速可能将明显放缓。不过，这还是取决于银行的执行力度以及银监会的决断力。

　　信托成房企融资重要渠道

　　在房地产调控力度不断加大，银行银根收紧及限购政策效应初显后，部分房地产融资渠道变窄，资金链骤紧。在此背景下，房地产信托似乎成为房企融资的一根“救命稻草”的同时，风险也在急剧升温。

　　据了解，事实上，关于房地产信托的风险自去年底就引起了相关单位的注意。银监会曾于2010年底颁布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，以控制房地产信托业的增长规模，并排查风险。

　　但对于房地产信托市场来说，风险提示不过是耳边风，不仅没有刹车，反而势头更劲。

　　据用益信托工作室不完全统计，今年上半年，房地产信托疯狂发展，半年就完成了超过去年全年一倍以上的资金量。其中，2011年上半年包括保障房信托在内，共发行536款房地产信托产品，发行规模达1670.1亿元，发行数量同比增长145.88%，发行规模同比增长137.36%。发行规模占2011年上半年总规模的47.6%，占2010年全年总发行规模的41.8%。

　　直到今年5月份，银监会亲自出手对多家冒进的信托公司进行窗口指导，被外界视为叫停房地产信托业务开始。消息称，部分地区房地产信托业务量较大的信托公司已接到地方银监局紧急通知，要求暂停房地产信托业务。

　　但这招对房地产信托来说，也不好使。根据好买基金固定收益信托月报显示，2011年8月，40家信托公司共成立157只固定收益信托产品，行业投向上，房地产行业仍为最大投资领域，共有48只产品成立，占比30.57%。

　　到期兑付风险再现

　　房地产信托持续过热，风险就必然会不期而至。

　　根据用益信托统计数据显示，8月份（截至18日）房地产信托收益率达10.41%，比7月份10.38%略有上升，而信托产品整体收益率达9.54%，比7月份9.23%高约3个百分点。

　　今年上半年房地产信托的平均年收益率为9.81%，比2010年全年房地产信托8.92%的平均年收益率上升了一成多。自2010年10月份起，房地产信托收益率一路走高，特别是今年5至6月份，房地产信托的平均收益率超过了10%，从而拉动信托产品整体收益率超过9%。与其他信托产品相比，房地产信托收益普遍比其他产品高出1.5个百分点。

　　然而，高收益同时也意味着高风险。日前有媒体报道，一家小型信托公司在南京的一个集合信托项目，项目规模达10多亿元。由于开发商工期延长等因素导致房地产项目销售推迟，开发商资金链吃紧，从而引发房地产信托到期无法如期兑付。

　　此次银监会再度出手已显示对房地产信托的政策调控提高了级别。《通知》要求，各银监局应重点关注3个月以内到期的房地产信托项目兑付风险，对还款来源、抵押担保等预期兑付情况作出判断，并在《监测表》中明确注明对项目兑付风险的判断意见和拟采取措施。

　　此外，对于房地产信托业务发展速度过快，或者风险隐患加大的信托公司，各银监局可采取项目事前报告或者暂停房地产信托业务等措施。对于已出现风险的房地产信托项目，各银监局应果断处置，并将有关情况及时报送银监会。

　　另据媒体日前报道，深圳已有多家银行停售房地产信托。

　　有业内人士表示，尽管房地产信托风险仍可控，但类似南京的案例还是给投资者提了个醒。目前信托公司担心的是已经发放的房地产信托产品回款能否得到保证。

　　另有金融业内人士表示，当年德隆的信托产品到期无法兑付，代为发行的上海某大银行在客户压力下被迫代为兑付；目前，高收益信托产品如果风险没真正转移给有识别能力的客户，一旦风险发生，一些机构很可能重蹈覆辙，风险收益匹配是金融界的规律。

　　据用益信托工作室对此点评称：房地产信托发行规模已经明显下降，伴随着严格的房地产调控政策，投资者的投资热情也随之降温，逐渐将注意力转向了其它信托产品，可见房地产信托如日中天的风光日子已经渐行渐远。

　　银监会非银部主任柯卡生日前撰文指出，要加强房地产信托业务风险监管。密切跟踪房地产市场最新变化，高度关注信托公司流动性风险、市场风险和政策性风险；强化房地产信托融资监管；通过压力测试、专项调查等摸清风险底数，采取相应监管措施；对存续房地产信托项目逐笔核查，对违规行为依法查处，并适时进行风险提示和窗口指导，要求全行业审慎开展房地产信托业务。

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