保障房步入小康时代（4）

　　豪尔斯地产

　　“福利房”与“保障房“和“商品房”

　　中国城市的住宅，大都是由企事业单位投资建成的公房，然后无偿分配给员工，每月只收取低廉的房租，这叫“福利房”。

　　从70年代起，一些房地产商开发出用于市场销售的“商品房”，被一些企事业单位购买后分配给所属的员工，成为福利化的“商品房”。

　　而到了80年代后期，住房制度开始改革，原先分配的福利化的“商品房”以及各式各样的自建公房，折价转卖给了持有者，使“福利房”向着“商品房”过渡。

　　90年代开始，随着“福利分房”制度的终结，城市化进程的展开，定向安置和拆迁补偿类的“保障房”开始大批进入，繁荣了住宅市场。

　　本世纪初期到中期，经济适用房和两限房先后涌入，半市场化的属性使一些高收入人群钻了政策的空子。

　　10年代起，公租房和廉租房开始成批建设，使这类带有“福利房”色彩的住宅样式丰富了保障房的阵容，“买不起”变为“住得起”。

　　“福利房”与“保障房”和“商品房”除了产权归属不同外，更多地体现出设计标准、建造水平、产品材质、物业管理等方面的差异，这是计划经济和市场经济导致的结果。

　　从2011年起，随着中央大力倡导保障房建设，并把其纳入地方政府业绩的考核内容，“保障房”进入了“小康时代”。

　　实例4：北京海淀区吴家场廉租房

　　位于北京市海淀区西三环莲花小区西侧，占地1.68公顷，总建筑面积12.11万平方米，由5栋27层经济适用房、1栋28层廉租房等组成。

　　建设单位：北京市威凯房地产开发经营公司

　　设计单位：方体空间和北京市建筑工程设计公司

　　该楼为廉租房，3梯12户，每层6套两居室，1套一居室，5套零居室。楼体采用直套型设计，一侧为明窗长走廊，另一侧开了两个槽，以解决4户居室的通风、采光。J2-4户型为二室二厅一卫，两面采光。

　　两个卧室集中在南侧，起居室在中部，厨房在右上部，都东向采光。存在问题是：门厅在户型左侧，与主卧之间的交通动线占用了起居空间，使到达厨房和次卧的动线加长，并且出入都会干扰客厅区的看电视；同时，厨房反向设置橱具，操作时是背光；卫生间洗手盆应在坐便的外侧，便于使用；餐厅位置局促，易遮挡次卧门。

　　户型改造：调整大门和卫生间；改开主卧门；改开厨房门并调整橱柜。

　　首先，将卫生间调整到左侧，大门设置在户型中部，使到达各空间的动线最便捷。当然，这个调整是基于走廊留有移门的空间。

　　其次，将主卧门右移到次卧旁，集中交通动线的同时，保证客厅有稳定的双平行线，放置电视和沙发，并且不被干扰。

　　再次，将厨房门封上，改开在门厅处，充分利用公共的交通空间出入，橱柜靠窗排放并呈“L”形，获取最大的采光和操作台面。外侧稳定的90度夹角放置餐桌，减少对卧室的干扰。

　　最后，卫生间的洗手盆和坐便对调。

　　改造后，集中的中部动线解决了所有功能空间的出入，科学地划分出客厅和餐厅并保持其稳定，将交叉干扰降到最低。

　　该画册是户型专家李小宁根据亲身设计改造实践精心撰写，机械工业出版社重点出版的李小宁大型五卷系列画册中的一卷，其余陆续在全国新华书店、建筑书店上市。该套从书由《巧改户型300招（保障房户型卷）》、《巧改户型300招（精巧户型卷）》、《巧改户型300招（宽松户型卷）》、《巧改户型300招（奢侈户型卷）》、《巧改户型300招（商住户型卷）》组成，1100页，采用大20开彩色印刷。为保证一目了然，户型改造采用3D立体图设计，配有逼真的家具和装饰，采用前后对比并配有翔实的文字分析，尤其对正在设计中的项目优化，起着重要的指导作用，是一套不可多得的户型设计优化改造宝典。

　　该套画册从北京、上海、广州、深圳、厦门、长春等地18余万个在售户型中，挑选出富有代表性的500个样式，3000余种招法，从十几平方米的迷你一居到一千七百平方米的独栋别墅，分门别类地分析改造，目的是帮助开发商减少失误，帮助设计师准确定位，帮助销售人员细致推介，帮助装修公司拓宽思路，帮助买房卖房人精挑细改，在有限的居住空间内满足更多的生活需求，使每一平方米物有所值，物超所值。

　　李小宁常年从事户型研究、讲学，担任多所大学的建筑学客座教授，出访了50余个国家，考察了大量的海外地产项目，在与国外同行不断进行广泛交流的同时，把握着世界住宅发展的脉络，并且将国际先进的居住理念与中国具体的生活现状相结合，创造出了一系列符合中国国情的户型样式。

　　李小宁多年笔耕不缀，发表了近千万字的著述，目前已出版20余本建筑理论和实践的个人专集，其中多本已作为大学建筑专科的教学课本。