住房是一个民生问题，需要依靠市场、政府、社会、家庭等多重力量支撑，形成多元化的住房供给模式。不管一个国家的市场化程度如何，都会在住房问题上积极实施政府干预，保障公民的基本居住权。
住房合作社于19 世纪中叶产生于英国、法国、丹麦等欧洲国家，二战后在世界各地迅速发展。目前，全世界约有7万多个住房合作社，遍及50多个国家，拥有的会员数以千万计。根据国际合作社联盟几年前的统计，在市场经济发达、人均收入水平较高的欧洲国家，住房合作社所提供的住房占住房供应总量相当高的比重，不少国家达到三成左右。另外，在美国也有超过1500万个家庭生活在由住房合作社提供的房屋中。
国际建房与储蓄组织联盟对住房合作社的解释为：“它是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属于集体合作性质。它是以住房融资、储蓄、建设和管理一体化的解决住房问题的合作社。”在住房合作社里，广大社员自己筹集资金、建设住房，并通过民主参与对住房进行分配、维修和管理。合作社的住房建设在立项、征地、规划等方面需要办理的手续与普通商品住房基本一致，但由于省去了开发商这个中间环节，所以社员取得住房的成本大大降低了。目前，住房合作社已成为欧美国家居民获得住房的一种重要方式，特别是被视为解决中、低收入阶层住房问题的最佳途径之一。
英国：首创合作建房
早在1844年，一个名为“罗奇代尔”的住房合作社在英国首次诞生。该机构由若干会员组成，他们共同负责房屋建设中的一切，包括资金筹集、房屋的建设与维护等。每个成员必须出资持有整个合作社财产的一部分（以股份或者会员证的形式存在），同时签署一份入住协议，以保证其唯一合法的居住权利。到1861年，罗奇代尔在英国建造了36套住房。进入20世纪后，住房合作社在英国得以大规模发展。目前，英国住房制度是“双轨制”：一种是带有社会保障性质的住房优惠制度（即住房合作社制度），另一种是完全商业化，二者比重大体上为“三七开”。
在英国土地是私有的。购买或征用住房建设用地，一般都按评估价执行，原则是参照铁路和商业用地价格，住房用地一般高出评估价10％左右。由于土地价格高，对低收入家庭住房的优惠制度主要通过住房合作社来实现。具体办法：由合作社到市场上购买土地，建房卖给低收入者。国家优惠政策主要体现在两方面：一是购买土地所需资金由政府提供无息贷款，二是免税，这两项优惠合起来相当于房价的约20％。合作社购买的土地产权归合作社所有，亦称公有土地。但是实际上这部分土地最终也会随房屋卖出，优惠给了合作社社员。
德国：社员只有住房使用权
德国自1862年在汉堡成立首个住房合作社，目前住房合作社已达2000多个，属下拥有200万套住房、300万个社员。单是在柏林，就有80个住房合作社，拥有18万套住房，占所有住房的10%。住房合作社是住房建设的主要组织形式，建造的住房占新建住房总数的31%。
在德国，住房合作社是民主管理的非营利性建房团体，依法享有国家的各项优惠政策，只接纳低收入者加入，不接纳高收入者。住房合作社的住房产权归合作社集体所有，社员只有使用权，使用权可以继承，但不能转让，社员因为收入提高等原因自愿退出合作社住房时，会将社员的股本金退还。
住房合作社的建房资金来源于社员缴纳的股本金、政府的贴息贷款和社会上的捐助。同时，政府对合作社建房给予了多方面的支持：一是提供低息或无息贷款，额度通常占建房费用的60%~70%，有的甚至高达90%，贷款期限一般为20年左右；二是由政府出面给予贷款担保；三是提供价格合理的土地；四是减免税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均给予减免和优惠；五是补贴住房租金，合作社住房如用于向社员出租，政府在必要时可补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平。
德国的住房合作社，其实也是互助性的储蓄信用社，属于一种合作金融机构。凡加入合作社的社员，必须先储蓄、后贷款，当储蓄达到所需贷款额的40%~50%时，才有资格获得贷款。合作社内的储蓄和贷款利率不受外界资本市场利率的影响，采用长期稳定的低存低贷固定利率制度，而且国家对中低收入的住房贷款者根据储蓄额进行适当补助性奖励。合作社很好地体现了住房由国家、集体、个人三方共同负担的原则，减少了中间环节，降低了住房成本，因而能够向社会提供价格低廉的住房。
瑞典：住房银行模式
早在1933年，瑞典就成立了集住房储蓄、住房建造和管理于一身的银行HSB，并逐渐发展成为住房合作社。加入合作社的个人通过支付房屋造价和管理费用，即可得到住房。目前，瑞典的合作住房约占住房总量的四成，成为住房供应的主力之一。
瑞典的住房投资大致有三类：一是政府直接投资，并由政府所有的公房公司（也是非营利的，政府免税）负责建设公寓等多户型住房，建成的住房占比约25%；二是合作社投资，也主要建设多户型住房，占比约40%；三是私人投资，主要建设独户型住房，占比约35%。其中，政府投资建房和合作社建房都具有社会保障的性质，适用对象是中低收入家庭。
瑞典是典型的福利国家，其住房政策的核心是普遍受益的原则，即为全国人民提供价格合理的优质住房，努力消除因收入的高低而在住房消费上产生明显差别。瑞典的城市土地以公有为主，这对于保持土地和住房的合理价格十分关键。目前瑞典人均住房面积41㎡，平均每人有两个房间，全国有93.1%的住房有洗浴设施，97.5％的住房有集中供暖系统，是世界住房水平最高的国家之一。
西班牙：民间自愿组建住房合作社
西班牙一向地皮昂贵、房价居高不下。目前，全国住房合作社多达1.1万个，遍布各地，提供了1/4的住房。住房合作社是由低收入家庭在自愿基础上共同集资成立的，政府根据规定向合作社提供税收等方面的优惠政策。社员共同选择建筑公司、决定建房方案。房屋建好后，住房面积等的分配根据社员投资的多少来决定。大部分的合作社完成住房建设、分配后并不解散，而是转变成负责房屋维修和公共设施管理的物业公司。在西班牙，普通百姓尤其是低收入阶层仍能拥有自己比较体面的住房，住房合作社发挥了重要作用。
日本：政府主导发展住房合作社
在土地更为紧缺、经济发展迅猛的日本，住房合作社也承担着巨大的社会功能。与欧美国家的“民间自发组织并自我筹资”不同，日本合作建房组织具有强烈的“政府色彩”。1966年日本制定了《日本勤劳者住房协会法》，并依据该法于1967年成立勤劳者住房协会，也即住房合作社，集储蓄、融资、建房、分配、维修和向社外出租或出售房屋等功能为一体，是非营利性法人机构。法律也明确规定，日本的工人银行、住房银行对住房合作社承担融资义务，提供合作社建房的主要资金来源，同时合作社也可以向财团基金与养老基金融资。据测算，一个日本职工年收入在300万日元左右都能买得起住房合作社提供的住房，购房总价大体可以控制在普通职工年收入的5～6倍限额内。
日本政府除了提供资金支持外，还在税收方面给予各种优惠政策，包括免除法人税、注册税、印花税，以及与土地相关的税收。住房合作社的土地60％来源于国有土地，这使得合作社为其成员提供价格更为低廉的住房成为可能。
注：本文作于2011年8月。