谢逸枫：2012年中国房价将会调头回涨
统计局：去年12月70大中城市60城房价同比上涨5.0%
导读：2012年1月18日上午10：30分，国家统计局发布12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，70大中城市中有52个城市新房价格环比下降，51个城市二手住宅价格环比下降。一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况。一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有52个，持平的城市有16个。与11月份相比，12月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的2个城市中，涨幅均为0.1%。二)与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，比11月份增加了5个。涨幅回落的城市有55个。12月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有60个。
二、二手住宅价格变动情况。一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有51个，持平的城市有16个。与11月份相比，12月份环比价格下降和持平的城市增加了4个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。二)与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有29个，比11月份增加了8个。同比涨幅回落的城市有33个。12月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有34个。
以下为2011年以来中国房价变动一览表:
房价(较2010年同期变动,%):
12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月
1.4 2.2 2.8 3.5 4.1 4.3 4.2 4.1 4.3 5.2 5.7 5.9
房价(较2011年环比变动,%):
-0.3 -0.2 -0.2 0.0 0.0 0.1 0.1 0.2 0.3 0.3 0.4 0.8
(该数据为根据统计局数据测算所得新建住宅销售价格,统计局2011年2月起不再计算和发布全国70个大中城市房价涨幅的平均数)
2012年1月17日，国家统计局发布2011年GDP数据，初步测算，全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%（注：创两年新低）。分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。
中国房地产经济研究院院长、中国房地产研究所所长谢逸枫表示,2011年GDP比上年增9.2%，四季度创2年新低。表明中国四季度GDP好于预期，中国经济没有“硬着陆”，而“软着陆”迹象明显。毫无疑问，2012年继续坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，国民经济继续朝着宏观调控预期方向发展，实现了“十二五”时期经济社会发展良好开局。
2012年1月17日,中国科学院预测科学研究中心发布的2012年中国经济预测报告认为，今年我国GDP增速为8.5%左右，对外贸易增速同比明显回落，顺差继续下降。今年全国房价将转入下行通道，预计商品房均价为5024.4元/平方米，同比下降约5.3%。报告预计，今年我国经济将保持平稳增长，全年GDP增长速度为8.5%左右，经济增长呈现前低后高态势，止跌回升的拐点可能在年中出现。投资、消费和净出口对GDP增长的拉动分别为4.5、4.3和-0.3个百分点。今年上半年，我国CPI和PPI将继续下行。货币政策明显松动，财政政策将更加积极，将对经济增速止跌回升起重要作用。预计全年CPI同比涨幅将在3.6%-4%。其中一季度涨幅最大，各个季度将呈下降趋势。预计全年PPI同比上涨3.5%-5%。今年CPI总体上属于下行区间，但若干上涨因素将制约物价下行幅度，一些不确定性因素可能引发物价走势震荡。
报告认为，在房地产政策不放松、房产税征收试点进一步扩大以及保障性住房建设推动等因素的作用下，房价涨幅可能回落。预计今年上半年房价调控政策出现明显成效，住宅销售将量价齐跌，这使得进一步加大调控力度的可能性较小。预计三季度住宅销售可能价跌量升，对经济发展起拉动作用。预计今年商品房均价为5024.4元/平方米，同比下降约5.3%。就各季度而言，预计商品房均价一季度下滑最快，同比下降约10.7%，而四季度将同比上升1%。今年商品房销售面积将保持上扬，市场需求保持增长。房地产投资额增幅将继续放缓，土地购置面积、新开工面积和竣工面积将呈下降趋势。新增的商品房供应将难以保持高增长，但由于市场存量供给相对较充分，市场整体供需状况仍将得到缓解。
根据记者采访整理：
中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫接受记者采访
记者：你怎么看去年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据，70大中城市中有52个城市新房价格环比下降，51个城市二手住宅价格环比下降。调控是否有效？2012年房价是否会出现所谓的拐点，楼市崩盘？
谢逸枫：从2011年12月70个大中城市价格变动的数据看，新建商品住宅价格环比下降的城市增至52个,较上月增加3个,持平的城市有16个;同比价格下降的城市达9个,比11月份增加了5个。52个新建商品住宅价格环比下降，价格指数平均环比下降0.24%，是继10-11月连续回落0.14%和0.19%之后连续第三个月出现下跌。2011年1月份，有60个城市的一手房价格环比上涨，到了12月份，只剩下2家还在上涨。而环比下跌的城市由3个增加到了52个。一手房的房价涨幅松动自2011年10月，环比下降的城市有34个，首次超过环比上涨的城市数量（16个）。当月，平均价格环比下跌了0.14%。而12月新建住宅销售价格较11月下降0.3%,为今年初开始测算该加权指数以来的连续第三个月出现下跌。
另外，2011年12月，有51个城市的二手住宅价格环比下降，价格指数平均环比下降0.46%，这已是连续第5个月环比下降。2011年1月，二手房环比上涨的城市高达60个，到了12月，这一数字已降为3个。而环比下降的城市数在12个月间，从3上升到了51。二手房的房价涨幅松动在2011年8月，当月的二手房平均价格环比降了0.05%。到了9月，二手房价格环比下降的城市有25个，首次超过环比上涨的城市数量（24个）。同时，9月平均价格环比降幅扩至0.22%。
谢逸枫：中央政府的房地产调控取得了明显成效,主要体现在投机性、投资性的购房需求得到了有效的抑制,房地产价格尤其是一线城市、重点城市、大城市的房地产价格,无论是环比还是同比都出现了下降。在持续严厉调控政策下,2011年房地产行业主要指标增幅明显放缓,投资及新开工增速出现明显下滑.统计局周二数据显示,尽管2011年房地产投资同比增速维持近28%的高位,但12月单月增速却降至12.3%,为年内新低,新开工面积增幅亦下滑至16.2%。
谢逸枫：贯穿于2011年全年的楼市调控，终于交出了最后一份漂亮的“成绩单”，继10月全国城市房价松动出现以后，11至12月城市房价降幅回落城市增加，下调幅度加大，下调现象普遍。一线城市销售萎缩，库存压力增加。调控政策继续呈收紧趋势。从全国来看，政策执行的效果逐渐清晰。从新房价格环比下降城市个数和二手住宅价格环比城市个数及房价指数的数据显示，80%以上70个大中城市房价下降。12月有四分之三大中城市房价环比下滑,同比涨幅亦进一步放缓，楼市调控效果进一步显现。
谢逸枫：从数据上显示，说明全国各地房价上涨的趋势进一步得到遏制；与前一年同期相比，有9个城市的新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降，同比涨幅在5%以内的城市有60个。从目前的形势来看，房地产市场调控仍未有放松的迹象，楼市“三限”新政下的一线城市和二线城市。12月房价环比降幅继续扩大,2012年3、4月份推盘小高峰来临之时,资金紧张的开发商将加大降价力度。在调控不放松的基调下,2012年中国楼市一季度房价掉头下行的趋势仍将持续。
谢逸枫：2011年以“新国八条”发动的第三轮房地产调控使一线城市房地产市场率先降温，随后是部分44个“限购”二线城市，未“三限”的二三四线城市2012年则继续火热。即使楼市“三限”（限购限价限贷）2012年不放松，一线楼市拐点也很难明确，2011年一线四城市房价未下降，仅仅是涨幅在今年价格控制目标范围上涨，很难继续有下调空间。2012年，全国住宅销售面积和投资额及销售额是否增长或下降，主要取决于未“三限”新政和2012年地方政府执行房地产调控的力度的二三四线城市。因为，限购的一线城市和部分二线城市房价已问下降空间。不过，从2011年全国整体楼市价格和成交及投资额等销售金额的数据和全国600多未限购的城市看，2012年房价拐点为时过早，所谓楼市崩盘不靠谱。
记者：去年12月70大中城市房价下降的城市主要是哪些？你如何看？而上涨的城市集中在什么区域？
谢逸枫：从国家统计局数据显示上分析，房价涨幅回落增加和下降城市个数扩大的区域及一线城市房价全面下调，集中在全国48个限购城市，可谓限购城市房价领跌全国，而未限购的城市领涨楼市。从数据看，12月环比下调幅度比较明显的城市有：温州、南京、九江、杭州、岳阳 、南昌、宁波、郑州、深圳、长沙。同比上涨比较多的几个城市为：乌鲁木齐、洛阳、长沙、韶关，其他城市都低于4%。
谢逸枫：在70个指标城市中，房价环比平均出现了下调，但是跌幅明显不同，其中限购最严格的一线城市，平均环比下调幅度达到了0.38，而执行限购城市的40个城市中环比平均下调了0.29。非限购的30个城市环比下调幅度为0.16，可见限购依然是调控政策中比较有效的政策，也促进了房价拐点的出现。环比房价下调比较多的城市以限购城市为主，其中下调幅度超过0.4的15个城市中，除九江、岳阳外，全部为限购城市。
谢逸枫：价跌量减目前是一线城市房地产销售的主旋律，这直接导致了开发商库存压力增加。最新数据显示，2012年全国商品房待售面积27194万平方米，增长26.1%，增速比上年加快18.0个百分点。此外，面对持续走熊的市场，开发商资金压力倍增。从数据上看，本轮调控在房价和成交量上已经出现明显调整。
记者：未来调控是否会调整？
谢逸枫：尽管中国住宅市场房价过快上涨的势头已得到遏制,但中国政府调控房市的决心依然未有动摇.去年底召开的中央经济工作会议强调,2012年要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给。估计碍于房地产投资在国民经济增长中的特殊地位和作用，应考虑调整调整的手段和节奏。另外是房地产价格下跌必然引发土地价格下跌，地方财政收入减少，在目前仍以地根为地方增收渠道的情况下，这必然降低了地方政府偿债的能力。
在平台贷款和投资减速的双重压力下，地方政府财务或陷入危机。况且房地产仍是我国的支柱产业，房地产投资减速势必带来上下游产业的衰落。在拉动国民经济增长的三驾马车中，出口形势不容乐观，消费尚待观察，投资继续走弱势必降速经济增长。但是，中央强化宏观调控政策的意图一直并未改变。当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果。
谢逸枫：可地方政府则早已调整政策和调控力度，一是变相放松限购政策,以价代限。放松限价或停止限价政策。二是放松首套房贷基资利率，放松房贷政策。三是减免首套房交易房产税费，放松市场交易调控政策。四是提高公积金贷款成数，下降购买门槛。五是居住证购房，人才购房不限，买商品房代保障房政策，刺激市场购买力。六是价格控制目标，只控涨不控跌。七是土地调控政策放松。延期交纳土地出让金，延长分期付款期限，下降购地门槛，改变容积率，下降土地起始价，改变土地使用性质。八是地方政府未全面执行国务院房地产调控政策，房产税和保障房及土地供应等“三限”政策执行力不到50%。
谢逸枫：截至2012年1月17日，已经实施限购的48个城市，全部在2012年继续维持之前的政策力度，虽然未有继续加强力度的城市，但也没有一个城市放宽政策。不过，到2012年1月18日，全国48个限购城市仅有24个表示继续实施，剩余24个城市未明确表示执行，恐有退出或调整的意思。另外是截止到2012年1月18日，全国121个城市公布价格控制目标，基本完成。但是未表示在2012年继续实施，估计价格控制目标到2012年很难实施下去。
谢逸枫：其他就是截止到2012年1月18日，全国40个限价城市，仅有中山市明确表示2012年不再限价，而其他39个城市未明确是否实施，估计也很难在2012年执行。最后是房产税试点估计很难全面铺开，即使房产税在广州和北京及深圳等天津几个大城市试点，地方政府也不会放弃土地财政和配合中央政府调控。同时，2012年1800万套保障房受到土地和资金及政府生产能力的三限制，估计很难对市场城市实际的冲击力。
记者：你怎么看去年12月二手房价格变化？未来二手房价格走势如何？
谢逸枫：全国房价开始松动了,一、二手房都难逃降价现实。12月二手房价格跌至最低谷,二手房价下降幅度达到最大,显然,二手房市场价格最明显受到一手房调控和楼市“三限”政策及购买力需求减少等货币政策收紧的因素影响，特别是开发商死扛价格不降和调控的不稳定性，导致买方观望和不出手的心理。另外是二手房库存积压和新增供应增大。毫无疑问，2011年二手房全年价格难有2010年涨幅。考虑到2012年调控不放松，一季度一线城市二手房价格不会继续上涨，而二三季度城市房价比较稳定。二季度，则一二三线城市楼市“价量稳升”。
记者：去年12月70大中城市新房价格保持涨幅下降和销售成交持续下滑的原因是什么？
谢逸枫：房价保持涨幅下降和销售成交持续下滑，主要原因是中央房地产调控威慑力显现和市场库存巨大及货币、房贷政策收紧，融资渠道不顺。开发商顶不住调控压力，采取“降价跑量”的策略。同时，受到“三限”楼市新政和今年价格控制目标的影响，城市购房需求力下降和开发商还贷高峰期杀到及后市新增供应加大，导致开发商不敢上涨房价。12月房价涨幅继续扩大回落,特别是房价降幅的城市个数和下降的城市个数增加,表明国务院楼市调控效果和目标实现,成功遏制住部分城市房价上涨过快,房价逐渐回到合理水平范围。显然，2011年房价很难出现2010年暴涨的现象。
记者：2012年房地产市场走向如何，房价是否会继续下降？
谢逸枫：从2011年全国房地产销售量和销售额及投资额等70个大中城市1月-12月房价数据来看,2011年房价比较平稳。房价虽不会暴跌，但也不会大幅度上涨。从城市化率和供求关系及中央经济工作会议基调等房企手上现金的因素看，在宏观经济增长9%以上和货币政策稳健及房价上涨预期等通胀时，房价上涨是大概率。因此，如果扣除通胀率5.4%，2011年整体上涨8%是没问题。
谢逸枫：2012年中国房地产市场不会太差。首先，2011年全国房地产市场销售额和销售面积及投资额三个数据指标往没有下降,而是增长。尤其是销售额比销售面积增长更高。从目前数据看，到年底为止，销售面积还是大于竣工面积，至少比2008年楼市好的多。2008年开发商到位的资金，完成投资相比大概是1比1.32，2011年开发商到位的资金比2008年充裕，大概是1比1.37，手里至少还有1万7千亿现金，开发商现金流情况并不比2008年差。其次，2012年中国GDP增长连续八年以上保持8%-9%。另外是，经过15个月房地产调控，市场积压一年多的投资和刚性及改善购买力释放。最后是购置土地面积和投资额增速下降，必然转变货币政策和财政政策。因此，2012年房价将会调头回涨,房价整体至少保持5%-5.5%上涨幅度，平均上涨幅度5.2%。如果调控在2012年二季度前都退出和购买力积极入市及货币政策转向等因素,不排除2012年房价整体上涨8%左右。
谢逸枫：毫无疑问，考虑到2012年调控不放松，楼市“三限”新政下城市，一季度一线城市和部分二三线条城市房价格不会继续上涨，市场“价降量升”，而二三季度一线城市和部分二三线条城市城市，市场则“价稳量升”，到2012年四季度随着买家入市和成交上升及市场繁荣等楼市“三限”新政退出或调整，市场“价量齐升”。因“三限”新政导致购买力和资金及投资热点等城市规划的因素转移，“未三限”的楼市二三四线城市楼市，一二季度则市场“价量稳升”，到三四季度则市场“价量齐涨”。
谢逸枫：2012年房地产市场趋势复杂，地方政府对土地收入的依赖是房价积重难返的重要原因。数据显示，2006年全国土地出让金达7000亿元人民币，2007年全国土地出让收入接近1.3万亿元，2008年中国土地市场明显降温，全国土地出让总收入9600多亿元，2009年中国土地出让总价款为1.59万亿元，2010年,达到2.9万亿，同比增加70.4%，城市发展对土地的依赖有增无减，利益分配不合理，社会矛盾突出。2010年地方政府出让土地收入2.9万亿元已经超过2009年地方政府的税收收入2.62万亿元，接近地方政府2009年的财政收入3.3万亿元。2011年全国土地收入超过2.7万亿元。说明地方政府对土地收入的依赖日益严重，如果土地供给端的价格不发生本质的下降，房价不可能下降。
另外是刚性需求影响房价。特别是调控15个月的市场积累下的刚性和改善需求将在2012年爆发。另外，从市场博弈形势判断，受控于城镇化进程、居民收入水平提高等因素控制的房产刚性需求将稳定增长。同时，随着中国城镇化进程不断推进，越来越多的农村人口被城市化为“城里人”。大量的旧城改造和房屋拆迁造就了更多的新刚性需求，这些人必然要求拥有属于自己的房屋财产。而在国内投资途径不畅、银行实际负利率的情况下，大多数居民都有投资房地产市场的倾向。2012年，虽然计划投资建设1800万套保障房，但是目前并未形成实际有效供给，因此保障房对房价的抑制作用在2012年难以发挥作用。
谢逸枫
2012年1月18日