鄂尔多斯，这个十年前还名不见经传的内蒙能源小城，在短短五年时间经历了从外来资本大量涌入、经济快速膨胀、金融市场荒蛮繁荣到民间投资瞬间冷却，资本纷纷外逃，大量房产空置、烂尾，留给世人的是无限幻彩的泡沫破灭后的凄冷和空旷。虽然一涨一跌的过程外界大都耳闻目睹，但这期间究竟有多少是鄂尔多斯经济状况的真是写照，有多少是媒体的渲染和炒作，这种变迁给投资者、企业甚至政府什么启示都是需要我们冷静过后仔细细思考的。

　　源自矿产资本的非理性投资

　　10年间，鄂尔多斯的人均GDP暴增百倍，从2001年的千元出头，到去年的人均超20万。对于能源走廊上的城市来说，这是一段最好的时光。鄂尔多斯创造了惊人的奇迹，2009年它的人均GDP超过了香港。拥有一线城市的经济，却只有三线城市的生活。大多数人心目中的鄂尔多斯只是一个暴富之地，其城市地位尚未被人们所广泛认同。究其原因，是持续数年的煤价井喷，使煤炭业成为鄂尔多斯市的吸金行业，大量的南方人来到鄂尔多斯收购煤矿，他们提前看到了能源价格上涨的趋势。往往在一年时间内煤矿就会被层层炒卖，不断倒手，不断增值。一个个暴富神话被口耳相传，不断放大。当中国的迪拜已经成为财富界的符号被人们津津乐道的时候，当沪深股市一熊到底，而怀揣巨额财富的富商巨贾们无处投资的时候，越来越多的热钱从全国各地涌向这里。

　　2001年开始，鄂尔多斯的人均GDP稳步攀升，2009年后期，中国房地产市场蓬勃发展的两年里，鄂尔多斯靠资源和年轻富有希望的发展前景迅速吸收社会各界资金，而这些资金大部分被投入到房地产开发，进而成为城市GDP增长的主要支撑，以至于过去的这两年鄂尔多斯人均GDP直接超过香港。

　　2008年以后因宽松的货币政策及4万亿救市政策的实施，大量超发货币注入市场，逐利的资本更多地进入更为暴利的房地产、煤炭等行业。对于鄂尔多斯的众多开发商来说，资金链条主要来自母集团公司的主营业务——煤矿收益。而来自煤炭行业和国家信贷政策的双重打击使得鄂尔多斯的房地产行业迅速走向低谷。

　　目前正在进行的鄂尔多斯第二次煤炭企业整合，在大整合期间，那些规模以下的煤矿，在等待被兼并的过程中不可再开工，使得房地产的“源头活水”暂时变成了“死水”。此外，根据政府的时间表，2012年以来的半年时间里，即使煤矿企业旗下的地产企业遭遇资金困境，母公司也因为要兼并重组其他煤矿，而无法也无力给予资金扶持。

　　在2011房地产市场整体疲软的情况下，国家一方面实行限购政策，一方面银行信贷紧缩，当出口和源头都被堵死的时候，民间借贷本已脆弱不堪的民间信用体系，不得不采取“借新还旧”的模式来维持，直至这一体系崩盘，终于引发危机的爆发。也就是说，当地房地产危机导致民间资本链条的断裂，最终引爆了鄂尔多斯此轮民间借贷危机。

　　民间金融体系

　　之所以产生如此惨烈的借贷危机，是因为尽管这个城市在过去几年GDP增长迅速，但当地的金融体系却并不发达。这个沙漠边缘的城市除了四大国有商业银行和农信社、城信社之外，再也找不到其他正规的融资渠道，由于银行贷款手续繁杂、审批时间长、担保条件高，民营企业或个人想要得到正规的金融贷款，几乎成为不可能。这种窘境催生了鄂尔多斯的民间金融，并且各种民间融资队伍在一系列资本滚动中迅速发展壮大。

　　鄂尔多斯的民间融资活动，有一条完整的利益链：资金提供者——庄家——中介——贷款者，这是一个熟人社会，靠熟人间的信誉维持利益链的运转，每一个环节都会产生一批富翁。民间金融体系的资本运作方式是，首先由拥有特殊资源关系的企业通过资产抵押等方式从银行取得利息较低的贷款。这一贷款在能够产生高额回报的煤炭行业中创造了较为充裕的货币资本后，作为民间借贷体系第一级。这一资本其后或是用于新的煤矿和一些旧矿的改造升级，或是用于房地产市场及土地开发，获得此类借贷的企业或及个人，其主要目的是在短期内取得房产证、土地证或采矿证等可以获得抵押资质的证明，从银行套取低息贷款以偿还高利贷。

　　相比于民间借贷体系已经发展多年的温州，鄂尔多斯民间借贷体系的高利贷层级较少。这从利息水平也可以体现出来。鄂尔多斯月息长期维持在0.03—0.06元之间，而温州一些高利贷月息可炒至0.1元以上。另外，在温州民间借贷体系由制造业等低利润实业作为来源，由其套取银行低息贷款，再投向诸如房地产等高利润行业，抗风险能力较弱，一旦房地产投资出现问题，很难从制造业加以弥补。而鄂尔多斯民间借贷体系是由高利润的煤炭行业贷出，其抗风险能力更强。一些以煤炭为主业的能源企业尽管在此轮房地产调控中受到很大损失，但其仍可依靠煤炭行业的高利润来弥补亏空。

　　但鄂尔多斯的民间借贷，由于缺乏江浙一带民间资本的金融和信用文化，民间借贷的信用风险相对较高，借贷者之间守信的潜规则并没有成为大家公认的生存逻辑。加上金融体系发展时间短，信用机制比较粗放，特别是主流的金融业的落后，从而使得鄂尔多斯的民间借贷的赌博意味更浓。

　　“崩盘”真相

　　去年下半年开始，有关鄂尔多斯民间借贷风险爆发的消息就不断传出。网络上四处充斥着对这个城市房地产“崩盘”的各种描绘。甚至有报道称，鄂尔多斯的房价目前已经从最高时的每平方米15000元至2万元跌到了每平方米3000元。包括高和资本在内的多家投资公司都发表了关于鄂尔多斯经济状况的报告。从董事长苏鑫不久前再次去当地考察后的出的结论来看，这座城市与一年多前相比的确是呈现了冰火两重天的态势。地产项目70%停工、满街跑的高档越野车几易其主、曾经需要排队预订的酒店如今门可罗雀……触目可及的尽是昔日繁华退却后的冷清。

　　事实究竟是否媒体所描述的那样？这次“崩盘”对鄂尔多斯经济的影响究竟有多大？这恐怕是诸多曾经在此投资或者曾想在此投资的业界同仁的一致疑问。

　　对于“崩盘”现象描述最多的莫过于康巴什新区的“鬼城”说。康巴什新区被规划成生态、和谐、宜居的城区，建成区面积达32平方公里, 建成后将容纳100万人居住、生活和娱乐。鄂尔多斯市市委、市政府和51个市直机关以及10多家企业总部将搬迁入驻。2010年底鄂尔多斯市中心区常住人口66.8万人，其中康巴什新区4.4万人，到2011年底，康巴什新区常住人口已超过7万，增长速度惊人。尽管如此，新区入住率仍然很低，已搬迁入住户中60-70%为单位用户。随政府机关搬迁的居民们大多白天来工作，晚上回东胜老城。一到傍晚，城市就开始陷入沉寂。城市服务业受高企房价和租金影响发展缓慢，并没有随新区建设而步入正轨。可以想象，一个没有服务业的城市供给系统无法满足城市生活的再循环保障需求，因此也就无法让城市生态得以正常发展。

　　然而，这是城市化过程中的必经之路。曾经一度被誉为中国第一“鬼城”的郑东新区也经历过与今天的康巴什新城同样的尴尬，耗费巨资请日本设计师打造的新区规划一路质疑声不断，在2009年以后的3年内该区房价翻了一番，如今50万平方公里的面积上常住人口已达12万，中心CBD更是处处上演了当初规划时的繁华景象，而这些仅仅是3年中发生的变化。

　　既然入住率并不能说明房地产市场的景气程度，那么房价呢？网上盛传的房价速降说法究竟可靠吗？来自中房地产的城市价格指数追踪显示，从2010年下半年开始鄂尔多斯房地产价格开始呈现上涨趋势，至2011年10月步入下降周期，到今年8月一直处于震荡调整状态，但样本平均价格始终维持在6000以上。鄂尔多斯市的房价和房屋销售量下降是客观事实，和全国的情况相类似，这说明了国家房地产调控政策发生了作用，但所谓的“崩盘”并不存在。

　　作为房地产项目投资人的信托公司似乎对鄂尔多斯的经济尤其是房地产市场也充满信心。截止今年上半年涉及投资于鄂尔多斯的信托产品有13款，涉及8家信托公司，总规模43.4亿元。其中涉及房地产的产品6款。自去年10月开始，鄂尔多斯民间借贷风险爆发、老板自杀、房地产崩盘等大量报道集中出现，但这13款信托产品均成立于去年8月以后，其中10款产品成立于今年。也就是说，去年下半年以来，鄂尔多斯发生的那些事并没有影响到这些信托公司在鄂尔多斯的投资。

　　目前行业的风险点主要集中规模较小且产业单一的房地产企业。因为实力雄厚的房企具有较强的抗风险能力,并且有相当一部分房企同时兼营煤炭、冶金、化工、纺织、天然气等其他产业,这些企业都不会出现较大的风险。因此,虽然少数房地产企业现金流减少,资金严重短缺,但是对地区金融业及整个地区不会造成较大的冲击,鄂尔多斯市房地产业出现大面积资金链断裂的风险性不大。房地产行业产值仅占全市地区生产总值的5%不到,对整个鄂尔多斯经济的影响更是微乎其微。

　　至此，我们似乎可以得出结论，鄂尔多斯房地产并不是 “崩盘”了，只是原来太过膨胀的泡沫破掉了，是景气下降的时期市场规律发生了优胜劣汰的天然调节作用。诚然，在行业红火的日子里人们似乎只顾赚钱，不需要为城市未来考虑太多，甚至一大批投资者是抱着捞一票就走的态度来到鄂尔多斯，这给这个靠能源起家的边陲小城太多难以承载的负担。缺乏整体规划也在房地产供给环节制造了太多的过剩产能，使得几十万人口靠实际需求难以消化，而靠畸形的投机市场维持并消化需求最终只能像传销构筑的虚无价值塔瞬间轰然倒掉。