谢逸枫：别拿楼市“微调”当“救市时代”降临
地方政府市场“微调”是保民生还是救楼市？
导读：2012年1月30日，中山市住建局和市国土资源局证实网签备案标准确实调整至6590元/平方米。中山在执行新的限价令，6590元/平方米以下的商品房可以备案。继广东中山和从化之后，2012年2月9日，安徽芜湖发布楼市调控文件，为政策“松绑”。 这份名为 《关于进一步加强住房保障 改善居民住房条件的若干意见》（以下简称《意见》）的文件强调，2012年，在芜湖市区购买自住普通商品住房的，将给予免缴契税的补贴，购房面积在90平方米以下的，还有额外的货币补贴。安徽芜湖更是直接开始免契税加购房补贴和购房入户及实用和高端人才”享受的补贴更多，这些新动作都是对今年房地产市场的“微调”。
芜湖《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，2月1日在芜湖市政府第55次会议上讨论通过，2月7日印发。执行时间2012年1月1日至2012年12月31日。涉及保障房、土地供给等长达二十六条的意见，之所以被冠以“救市”之名，还是缘于位于“引导合理住房需求，改善居民居住条件”条目下的三条意见：
鼓励购买二手房，第十六条：2012年1月1日至2012年12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房含二手住房，二手房政策自本意见发布之日起执行，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。
特定人才购房有“补贴”，第十七条：鼓励实用和专业人才在芜湖就业创业。2012年1月1日至2012年12月31日期间，下列人员在芜湖市区购买自住商品住房，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%补助。对购买新建自住商品住房按以下标准给予再补贴：具有中专及以上学历或初级及以上专业技术资格含初级工及以上职业资格的购房人，财政部门再按所购房屋面积给予100元/平方米购房补贴；具有硕士学位研究生或副高级专业技术资格含高级技师资格的购房人，财政部门再按所购房屋面积给予200元/平方米的补贴；具有博士学位研究生或正高级专业技术资格的购房人，财政部门再按所购房屋面积给予300元/平方米的补贴。
外地人购房可迁入户口，第十八条：外地人员在芜湖市区购买商品房，人均面积达到15平方米以上的，可凭《房屋所有权证》准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入；外地人员在芜湖市区购买45平方米及以上的新建商品住房，可以通过在房屋产权登记部门备案的《商品房买卖合同》、购房发票办理本人、配偶、未婚子女户口迁入。
2012年1月18日，广州市国土房管局“开门问政”，在谈到新一年的调控思路时，为落实中央提出的“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的要求，广州市国土房管局目前正在积极研究、科学谋划2012年调控思路和调控目标，现已提出主要思路报市政府审定。主要调控思路建议包括：适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性，在实现房价合理稳定的同时，促进住房交易；支持居民合理住房消费，抑制投资性购房的措施等。
2012年2月7日，天津市将普通住宅指导价平均上调30%左右。此前，上海、北京等城市已经上调了普通住房指导价格。2012年1月7日，上海一季度放宽普通房标准和上海再降共有产权房门槛，人均月收入标准提至5000元。一季度放宽普通商品房每套总价门槛，内环以内调至每套330万元以下，内外环间每套200万元以下，外环外每套160万元以下。一季度将申请共有产权保障房的门槛从家庭人均可支配收入每月3300元放宽到5000元。三降共有产权房“门槛”，上海保障房持续加大覆盖面。此前，上海共有产权房（经济适用房）申请家庭人均月可支配收入的标准已从试点期间的2300元，先后放宽到2900元、3300元。此外，人均家庭财产等相应标准也不断下降。
2012年2月9日上午，从化实施“购房入户”被证实，入户新政不按买房时间计算，只要所购买的商品房的土地使用权在2009年12月31日之前获得，买家在2013年前完成网签，均可申请入户。从化市发展改革局证实，买房入户政策确定延期。但本次调整为有条件调整。相关条件正在进一步确认。有记者据此致电从化房管局求证，房管局人士称，目前确实有这样的风声在盛传，但房管局处尚未收到正式文件，此政策是否落实尚无通知。而由于没有正式文件下来，目前房管局处仍按正常程序办理，在2012年购房的买家目前不能入户。
2012年2月10日，截止到2012年2月10日，2012年1月份开始，共有15个城市的多数银行已将首套房贷利率从之前的“上浮”改为“基准利率”，甚至部分银行对于优质客户的首套房贷利率还会有折扣优。从15个城市的多数银行，首套房贷利率已回归基准利率，甚至出现房贷利率9折，最低8.5折优惠的现象。央行最近也明确提出，继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求，甚至有地方政府委员还建议首套房首付降为两成，贷款利率下浮10%到20%。
《北京日报》市场晨报楼市专题主持人：这一新政给出了什么样的信号？是为全国一刀切式的楼市调控政策松动的开始？是一些地方政府的土地财政真的已经告急？还是有别的什么更深层次的缘由？芜湖新政会不会被叫停？是否会引起二三线城市的跟风？楼市调控政策是否转向？房地产的“救市”时代真的来临了吗？现在有请著名房地产专家、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫先生来分解和评论这一系列房地产问题：
主持人：请问谢先生，目前国务院房地产调控是否如外界媒体报道所言，房地产调控放松，还是局部调控放松？为什么会有这样的传言，你是如何看和理解的？
谢逸枫：感谢主持人精辟的提问，的确如此，地方政府“放松”调控一事经过连续轮番轰炸报道，现已炒得全国上下全城沸沸扬扬，主要是担心房地产调控一放松，房价上涨反弹，调控成果消失，政府失信于民，购房者更加买不起房。当然，放松调控的担心也不是没有道理，完成理解。因为全国大部分城市的房价未实质下降，仅仅是部分城市房价涨幅回落。与年房价相比，房价依然保持小幅度上涨。虽然工资收入上涨和经济承担力提高，但是购买商品房的经济支付能力还是缺乏。因此，一旦全面放松房地产调控，老百姓又将陷入高房价“水深火热”之中。
但是，从今年一月房地产市场数据不乐观，全国房地产市场买卖双方陷入长期并持续僵持局面，一手商品房“价涨量跌”，二手房市场“价量齐跌”，土地市场“价量齐降”，地方政府日子雪上加霜，开发商四面楚歌。其实，被称为最严厉房地产调控未见放松痕迹。譬如“三限”政策，限购、限贷、限价；譬如房产税正在酿造试点扩大到未开的一线城市；譬如保障房2012年继续加强；譬如土地调控的政策。譬如货币政策依然是稳健。譬如房地产调控政策基本未放松，税收和金融及行政等市场手段的政策。
谢逸枫：自2010年国务院房地产行政调控手段“一刀切”做法，已经伤到中国市场经济的大脑神经。譬如企业破产，工厂关门倒闭，员工下顾失业；高利贷体系破裂，民间资金疯狂，老板自杀或跑路；房企跑路，房企并购，退地抛房，脱离房产；业主退房退定，砸售楼部，游街维权；首次刚需和改善置业误伤，限购限价限贷限售限外违反市场经济规律；GDP增长缓慢，银行金融风险隐现，高库存，高空置，这一切根源究竟来源哪里？
想必政府明白，一旦过分干预市场经济的房地产行政调控手段继续发展下去，野蛮不合理的打压房地产业必招恶果。危害的不仅仅是市场经济、金融体系、房地产市场、中国经济发展，甚至是国家的根基。因此，在今年1月份，中央国务院和央行及住建部早在2011年就开始密切注意其发展苗头，2012年1月份开始，国务院第六次会议和央行会议及住建部会议，给于地方政府“调整”房地产调控的空间和权力。
谢逸枫：政策“微调”以刚性需求为主。事实上，在日前召开的央行金融市场工作座谈会上，央行首次提出 “满足首次购房家庭的贷款需求”，这是继住建部、财政部之后，又一个表态松绑首套房贷的部委。差别化信贷和支持普通商品房建设及保障房建设，支持和管理首套住房，是调控让老百姓获得实惠，也是满足刚性需求释放需要。因此，这个“调整”不是放松调控，而是“微调”，也不是救市，是保民生，更不是拯市时代来临。况且，房地产市场微调与房地产调控目标不矛盾，让房价合理回归就是让更多的人购买得起房子，希望大家不要误解。
主持人：芜湖房产新政有什么特别之处？真的是全面放松调控，还是局部放松？
谢逸枫:芜湖此时出台新政是政府救市的大手笔，对小户型购房补贴和自住普通商品房免缴契税的支持，可减轻开发商的销售压力。但是,政府背后动力自不必猜测，舆论大多会指向土地财政或开发商利益等方面。不论如何，其目标还是很清晰的,地方政府试图通过政策的调整，改善过于冷清的市场环境，刺激市场活跃气氛，促进销售成交。不过，在全国市场陷入冬天的情形下，芜湖推出系列优惠政策“组合拳”颇有打响新放松年“第一枪”的感觉。
特别是《意见》共有26项内容，其中对契税的优惠政策最引人关注，2012年，在芜湖市区购买自住普通商品住房（含二手住房）的，财政部门给予全额契税补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米以下（含）的，再给予150元/平方米购房补贴。按照普通住房1%的契税税率，再算上货币购房补贴，在芜湖购买一套房屋，最多可享受近10万元优惠。以当地房价水平（根据中指院数据，2012年1月芜湖样本住宅均价为5567元/平方米）算，是一笔不小的数字。
“实用和高端人才”享受的补贴更多。除在办理产权登记时，享受财政部门给予所纳契税100%补助外，具有中专及以上学历或初级及以上专业技术资格 （含初级工及以上职业资格）的购房人，再按所购房屋面积给予100元/平方米购房补贴；具有硕士学位研究生或副高级专业技术资格 （含高级技师资格）的购房人，给予200元/平方米的补贴；具有博士学位研究生或正高级专业技术资格的购房人，给予300元/平方米的补贴。
《意见》强调，此举目的在于“鼓励实用和高端人才在芜湖就业创业”。外地购房者则享有 “买房送户口”的政策优惠。外地人购房人均面积达到15平方米以上的，可准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入；外地人员在芜湖市区购买45平方米及以上的商品住房（不含二手房），可办理本人、配偶、未婚子女户口迁入。
谢逸枫:就在数天前，温总理在《政府工作报告（征求意见稿）》中强调，巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。春节前夕，广东中山曾上调房屋最高限价标准，之前广东增城上调房屋最高限价标准，也被指为楼市松绑。也2月9日，从化购房入户政策延长两年，对于此类操作，相关部委暂无明确表态。从芜湖的具体政策来看，其优惠力度和操作空间都比较大。比如，《意见》对享受政策优惠的“自住普通商品住房”并无明确界定。
谢逸枫:按照芜湖市的相关规定，普通住房应同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）；单套建筑面积在144平方米以下 （含144平方米）；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍 （含1.44倍）。这比北京调整前的普通住房标准还要宽松。在芜湖这样的三线城市，满足标准的房屋比比皆是。对于“自住”，《意见》没有明确是首套房、二套房，还是多套房。这就使购房者在购买多套房时，同样有可能以“自住”名义享受到政策优惠。如果明确政策界限，只针对特定群体的特定需求，这对于稳定楼市乃至稳定地方经济都有积极意义。尽管芜湖打着 “引导合理住房需求”旗号，一味刺激住房消费，如果不注意政策的尺度与范围，无疑就是放松乃至放弃调控。
主持人：芜湖房产新政能够让楼市回暖吗?房价是否会反弹？是否真如外界所说有什么大危害？
谢逸枫:芜湖房产新政在一定程度上让寒冷的房地产市场感受一旦阳光，但是要回暖，显然过早。房价大幅度上涨是不可能，微涨会有。目前整个楼市大环境不好，芜湖和其他城市一样经历了2011年的持续低迷，积压了大量存货，随着房价持续下降，市民的观望情绪越浓，政府也面临着较大压力。芜湖此时出台新政无疑是及时雨。况且新政是根据芜湖地方的实际情况作出调整，目的是既活跃市场，又不会促使房价过快上涨，更好地促使房地产业向着健康可持续的方向发展。
芜湖官方数据显示，2011年，芜湖累计销售商品房面积231.87万㎡，较去年同期下降8.46%，销售金额159.66亿元，较去年同期增长6.02%。二手房成交面积69.83万平方米，较去年同期下降15.42%；成交金额26.66亿元，较去年同期下降17.42%。2011年芜湖商品住房销售均价为5766元/㎡，同比增长9.2%。而随着去年年末房企开始降价促销，今年芜湖房价还出现了一定程度的下降，房价涨幅控制在调控范围之内。因此，政策只是为了保证楼市更加平稳健康。
谢逸枫:芜湖悍然出台似“救市”政策，其实没啥危害，没必要紧急叫停。首先与中央房地产调控目标和精神不背离。其次有利更多人购买得起房子。所谓不利于巩固房地产调控成果，将导致房价止跌甚至重新上涨，导致民众资产缩水的言论，有危言耸听的感觉。再次是芜湖保障房不会因为本次新政，而受到严重受阻。再其次，各地救市政策必将纷纷出台有一点夸张，没有限购和限价的城市占到99%以上。最后是房地产调控不会沦为“空调”，因为最主要的限购限价限贷“三限”政策并未全面放松。
主持人：既然芜湖打响龙年颇似“救市”第一枪，各地是否引起放松调控，房调松绑跟风的现象？
谢逸枫:在挣脱调控政策束缚的 “努力”中，芜湖并非首例。2012年1月30日，广东中山曾暗自调高最高限价标准，松绑“限价令”，2012年2月9日上午，从化实施购房入户被证实。2011年10月，佛山也出台文件取消“限购令”，但很快被废止。在地方财政、银行贷款等压力下，未来会有更多的城市放松调控政策，芜湖的高调“松绑”很可能引发跟风。
特别是正在大力搞城市发展的地方政府，都需大量资金，土地财政和房地产税费收入是财政重要来源，政府实际上是渴望房地产回归的。尽管这并不意味着房地产全面松动，局部放开的趋势已现端倪。未来一年，会有更多地方政府助力刚需。估计到今年6月份后，房地产调控会出现实质性松动。但要想巿场回暖，关键还得靠中央放松政策。
谢逸枫
2012年2月10日