谢逸枫：各地“救市”新政全被叫停
中央房地产调控目标到底是什么？
导语：2012年2月9日，安徽省芜湖市出台房地产新政。新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平米以下的均给予特定补贴。2012年2月12日，安徽芜湖市政府宣布，各项房地产新真格暂缓执行，这意味着，在是否算是“救市”的争议尚未有定论之前，三天之后，芜湖的房地产新政策已被叫停。2011年11月，四川成都开发商一度代替房管局进行购房者资格审查；全款付清情况下，主城区可购房曾由两套变为四套。 关于购房资格审查的新政在成都实行了约一周时间，随后停止执行。
2011年10月11日中午广东佛山市住建局公布的《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》称，符合条件的部分人群、部分住房的限购条件将有所放宽。当日晚间23点24分佛山市住建局在官方网站发布公告，暂缓执行当天中午公布的有关放宽住房限购的通知。公告称，暂缓的原因是为了进一步征询社会各界意见并综合评估政策影响。
主持人：龙湖退房门、楼市松绑令、公积金放宽、绿城资金链、业主砸售楼部、房企跑路、房贷再收紧、土地遇冷等现象，让2012年中国楼市进入深度博弈。为什么地方政府如此着急出“救市”新政，中央难遏制地方政府“拯救”市场冲动吗？各地“救市”新政扰乱调控预期吗？房价到底会不会下降？调控是否应该继续下去？中国房地产是否有存在黄金周？有请著名房地产专家谢逸枫先生来解读一系列问题。
主持人：目前三地房地产调控放松的“救市”新政均被中央叫停，为什么依然有地方政府前仆后继的出新政策，拯救楼市？
谢逸枫：截止到2012年2月13日，全国仅有芜湖和成都及佛山三个城市出台救市措施，都以中央紧急叫停的失败结局。同时，全国有15个城市部分银行放松首套个人住房贷款基准利率和广东中山及广东增城提高限价标准，但未叫停。
谢逸枫：“救市”冲动原因很简单，地方政府过分依赖房地产。一方面是近几年地方房地产高速度发展，导致房地产库存和新建商品房过多，威胁到地方金融和经济发展。如果调控不放松，再持续到2012年年底，地方经济肯定要出问题。另外一方面是地方政府的土地财政和房地产税费占到地方收入逐年扩大到50%以上。其他方面就是靠房地产拉动GDP和第三产业发展及提高就业率等业绩的需要。因此，地方政府“救市”冲动很难遏制，即使中央政府再三叫调，依然难阻挡各地“救市”决心和态度。
主持人：叫停是因为三地“救市”新政扰乱调控预期吗，为什么中央不直接出手？非要等报道出来之后的第三天才紧急叫停？
谢逸枫：与调控预期压有一定关系，最主要是时机不合适，十八大没召开，就放松调控，于中央房地产调控目标相违背，温总理“五次”提到房价合理回归。况且佛山和成都“救市’叫停有先例，芜湖作为效法的城市叫停就是理所当然。
一方面是中央也在等待时机和研究调控差别化，但是地方政府过于“冲动”和“盲目”出新政。不考虑舆论和人民的心理承担力。另外一方面是虽然调控是符号国务院和央行及住建部要求的“保刚需”，但是面对全国舆论和老百姓的压力，以及调控不放松的政府公信力，不得不紧急叫停三地“救市”新政。
主持人：究竟中央房地产调控目标是什么？既然是让房价合理回归，应该是让人人购买得起房，但是三地新政完全是打“保刚需”牌子，为什么要被中央叫停？
谢逸枫：中央调控历年从未瞄准目标，犹如一拳打在官员屁眼上。一会要市场一会用政治，不知道“房价合理回当”究竟是让人人有房住还是让人人可以购买得起房？三地新政的目的是响应中央“保刚需购房”，没必要叫停。地方政府的新政被中央“朝令夕改”，不利于房地产市场发展。
主持人：三地“救市”新政叫停，今年房地产调控是否会放松？
谢逸枫：自2010年4月出台调控楼市的“国十条”以来，房地产市场利空政策不断加强，市场价格也在不断有所调整。尽管在政策选择上一直有所争议，但调控已经取得了一定的成绩，却是事实。根据2011年年底中央经济工作会议的定调，2012年会坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。国家发改委的基调则更具体：一是巩固和扩大房地产调控效果；二是抑制投资投机性购房需求；三是支持和帮助自住性、刚性购房需求。
2012年2月6日至10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开五次座谈会，温家宝说，今年1月份和一季度的经济状况值得关注。要见事早，动作快，预调、微调从一季度就要开始。所谓宏观审慎的政策，最基本的要求是保持政策的连续性和灵活性。温家宝说，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的。
当然，将来住房的形式也是多种多样的，不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处。可以买房，也可以租房，但租房的价格也要合理。保障性住房和商品房建设两者不可偏废。从长期看，保障房应该以公租为主，主要解决低收入群体的需求。房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，只有这样才能合理配置资源，提高效益，但是，为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。
这些政策的叙述表明，2012年房地产调控的大方向不可能有明显变化，保障房建设的推动与商品住房的调控依旧会双管齐下，少有机会出现逆通道。巩固现有调控成果，避免房价反弹，依旧是决策者相当看重的政策目标。无论是地方政府，还是大小开发商，对此大势怀有共识。不过，这也并不是说，今年调控过程中就不会出现“微调”。
事实上，有些“微调”动作已经出现，如央行近日提出，要继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。相比此前表述，松动的痕迹较为明显。同时，部分地方的土地财政压力，也在倒逼严厉调控的绝对高压趋于平稳。地方政府或无意与中央政策逆行，但有动力改善土地出让的现状。地方土地财政受到市场调控的影响之大，可见一斑。今年调控的变数在于地方政府，也是从这个角度展开叙述的，不能说没有道理。芜湖的新政已经面世，也没有再现“朝令夕改”的窘况当地官员欲激热楼市的心情明显。
主持人：房价到底会不会下降？调控是否应该继续下去？中国房地产是否有存在黄金周？
谢逸枫：今年房价不会下跌，会小幅度上涨。目前商品房市场疲软主要源于严格的限贷、限购等措施将需求压低，而一旦上述紧缩措施取消，市场需求将出现反弹。调控到今年下半年很难继续下去，土地财政和市场库存及GDP等地方政府的压力，都是调控的很难继续的因素。从城市化和土地稀缺性及房地产的贡献力看，未来二十年中国房地产市场依然存在黄金周。
谢逸枫
2012年2月13日