谢逸枫：上海正式松绑房产限购令“救市”

   导读：近日有传言称，上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。对此，上海市房管局有关负责人明确表示，这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行，上海楼市限购政策没有调整变化并将继续严格实行。此次官方的明确表态，无疑是扩大了二套房的购买资格范围。上海市房管局有关负责人表示，上海市的住房限售政策没有改变，上海市政府也已经明确，本市将继续贯彻国家关于房地产调控的一系列政策和措施，政策不改变，力度也不放松。

   但事实上，此次上海的官方表态无疑放宽了第二套房购买资格的范围，使更多家庭拥有了购买第二套房的资格，对市场成交来说是一大利好。此前仅浦东新区对居住证满三年的外地购房者放开了购买第二套房的口子，现在上海市房管局公开表态，无疑将使全市普遍效仿。

   《上海证券报》周三（2012年2月15日）援引上海市房管局有关负责人的话报道称，上海允许长住居民购买二套房。外地户籍居民持上海居住证满三年，可以享受本地居民同等购房资格，即可以购买第二套房。所谓“上海户籍居民”就是指拥有上海户口的居民，没有人会想到居住证满3年的非上海户籍人士也可算作户籍居民，因此这无疑是对限购政策的放松。报道发布后地产类股上涨，并引领上证综合指数走高。格林威治时间0410，A股地产分类指数涨2.7%，至1181.19点，基准上证综合指数涨0.6%，至2396.17点。

   上海市房管局表示，楼市限购政策制定之初就已明确，所谓本市户籍居民家庭的概念，是指具有本市常住户口，包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭。因此，自去年初实施限购后，持长期居住证连续满三年的居民家庭，和本市户籍居民一样，已有一套住房的，可以再买一套；已有两套及以上住房的，暂时不得再买。因此，不存在放松或改变的问题官，政策未变。

   2011年2月1日上海出台的《关于本市贯彻落实<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》(沪府办发〔2011〕6号)，包括一系列房地产调控措施，其中就包括限购政策。上海版限购政策明确规定，对于上海户籍居民家庭拥有两套及以上住房的，可提供一年以上在沪缴纳个税或社保证明的非上海户籍居民家庭拥有一套及以上住房的，以及不能提供在沪纳税或社保证明的非户籍居民，均暂停在上海向其售房。也就是说，上海户籍家庭可拥有两套住房，而非上海户籍居民家庭只能拥有一套住房的，超过规定房产数量的，都属于限购范围之内。

   在这次出台的限购相关政策中，并没有文字解释何谓户籍居民家庭，更没有明确认定持长期居住证满三年的外地户籍居民可享受本地户籍居民同等购房资质，即也可以家庭为单位拥有两套住房。上海市房管局称，这一操作办法从去年2月限购政策开始实施时就已经执行。不过报道称，此前的限购政策没有明确就此做出说明。上海市房管局在2011年2月份时表示，没有上海户籍的居民不允许购买二套房，但当时并未提及具体的时间表。房管局还表示，在购买首套房之前，非上海户籍居民缴纳个人所得税或社会保险的期限必须至少为一年。

   中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫接受《华尔街日报》记者采访：

   记者：你怎么看上海放松限购的事情？会被叫停吗？地方政府会效法吗

   谢逸枫：上海楼市限购令松绑是地方政府房价调控放松信号，也是全国限购政策正式松动到取消的第一轮标志，意味着中央政府难遏制地方政府放松调控的冲动。限购令是中央政府房地产市场调控政策的关键组成部分，中央政府可能会敦促上海市政府取消上述政策。

   谢逸枫：上海作为全国第三个放开限购城市，与四川成都和广东佛山放松限购即被中央叫停的短命政策相比较，目前无法确定中央政府是否会反对上海扩大户籍居民定义的做法，上海是否会被中央叫停依然是存在悬念。毫无疑问，两会前后，限购的部分城市将纷纷效法上海放松限购政策的做法，而地方政府放松限购令的做法将成为大势所趋，给开发商喘气和寒冷楼市回暖及萧条的土地市场恢复空间。

   记者：如何看上海限购放松的内容？是否全面放松？

   谢逸枫：从放松的内容看，外地户籍居民持上海居住证满三年，可以享受本地居民同等购房资格，即可以购买第二套房。居住证满3年的非上海户籍人士也可算作户籍居民，无疑属于地方政府“变相”性质的对限购政策的放松。从政策的力度看，上海允许长住居民购买二套房是限购“差异化与差别化”政策的适度微调，仅仅是放宽限购的购买人群和购买套数及购买区域，至少没有全面放宽本地人购买第三套和外地产购买第三套。

   记者：上海为什么放松？究竟是什么原因？

   谢逸枫：上海和中国其他许多城市的房价和房地产销售均出现下滑及土地出让金不断下降等楼市寒冷，有可能影响到地方经济发展和政府财政收入。因此才放松限购政策。由于房地产调控政策令地方政府在土地出让收入和房产税收入方面捉襟见肘，因此地方政府相继推出了微调措施以支撑房地产市场。

   记者：上海限购放松之后，房价会大幅度上涨或暴涨吗？

   谢逸枫：限购政策局部适度调整，上海房价恐难大幅度上涨或房价报复性暴涨反弹，因为银根和限价及限购等政策并未全面放开。不过，房价小幅度上涨是不可避免的。所以，不要指望房价会大幅度或暴涨反弹。限购放宽对上海房地产市场是一个重要的利好消息。一旦允许外地人上海满三年居住，将释放大量的改善性需求和首次刚性需求的购买人群，对于刺激市场销售成交，促进楼市回暖，稳定房价都是好事情。

谢逸枫

2012年2月22日