谢逸枫:缘何房企“首付一成”重现楼市?
首付一成是变相降价还是房企非正常手段？
导读：从2012年2月份以来，以“招保万金”四大标志房企为首的新一轮降价开始席卷全国，并带动多家全国性大型开发商纷纷跟进。房企主要的促销手段有：送装修、送家电、送物业费等“明折暗扣”到各种名目的降价；从提供“你贷款，我付利息”到首付分期“仅需一成”等贷款免息优惠，而由于银行放贷资金紧张，大多数开发商都对全款客户给出95折以上的较大幅度优惠。
截至2012年2月25日，已有ST华源、ST中房、中茵股份、渝开发4家房地产上市公司公布了2011年年报。数据显示，上市房企存货继续攀升，而负债也在持续增加，清仓出货压力进一步加大。虽然ST中房因转让控股子公司徐州天嘉55%股权，存货和流动负债大降，但4家公司的存货和流动负债依然大幅攀升。数据显示，4家公司的流动负债已达到149.52亿元，同比（较上年同期）增长24.95%。其中，一年内到期的长期借款达80.61亿元，同比增加了702.13%。ST华源一年内到期的长期借款更由2010年的500万元增加到41.76亿元。 过去的巨额举债已到归还之时，而出清存货似乎是最明确的一条还债之路。数据显示，4家公司的存货同比增加了11.74%，达108.94亿元。
上海克而瑞公司统计，2月份以来，包括中铁置业等国资企业，碧桂园、雅居乐、佳兆业等民营房企，以及蓝光集团、盛泽置业等地方房企，启动降价的房地产企业数量越来越多。降价最高幅度在7折左右。降价城市除传统一二线城市外，也开始波及洛阳、慈溪、惠州等三四线城市。2月18日，保利在上海的权重大盘保利叶语被上百位老业主围堵售楼处，背后原因是该楼盘单价从每平方米19000元降至17000元，交房标准则从毛坯升级为精装，考虑装修成本则相当于价格打了近8折。2月以来，保利地产在全国启动“喜春行动”，进行了幅度不小的降价促销，涉及40多个城市的100多个项目。
招商地产近日推出“真情越百年，春惠大地，利在龙年”感恩回馈活动，分布在全国14个城市的22个在售项目同时启动优惠活动；恒大借15周年大庆之机，推出置业五重豪礼，全国各地楼盘推出的优惠总额达10亿元；越秀地产在广州的5个楼盘也推出了8.8折的优惠。 除了降价，更有开发商推出了“首付一成”的“垫首付”营销方式。港澳8号推出了三种优惠措施：若一次性付款可享受8.5折优惠；若首付三成，享受8.7折优惠；若选择“一成首付”，则享受开发商垫付两成，其中一成免费优惠，而另一成则需购房者在年内分三次无息还清，整体上看相当于享受8.8折优惠。
一直不愿意在价格方面让步的招商地产，从2月18日至3月31日之间在全国14个城市22个在售项目掀起降价风暴。此次主要是为配合母公司招商局集团140周年而集中举行的一次品牌宣传活动，同时通过一定程度的价格让利进一步加快去库存化，加速资金回流。近期佛山、芜湖、成都、上海意欲“曲线”放松调控的救市之举被相继叫停，已充分显示出调控政策短期内难有松动。在严峻的市场形势下，更多二三线城市的新房存量危机逐步显露。
中原集团研究中心监测数据，2012年1月，芜湖、杭州、温州、厦门等二三线城市的一手住宅存量同比呈现快速增长趋势，部分二三线城市的新房存量已攀升至历史高位，存量消化时间也大幅拉升。南京、杭州、温州等城市当前的新房存量消化时间均在20个月以上，杭州甚至高达29个月。在此情况下，降价成为大势所趋。
除刚需型的首套房购房首付优惠外，不少地方开发商在改善型住房的首付方面亦推出迂回措施，以刺激购房者的购买欲望。譬如，广州东部的侨建御溪谷是一个别墅项目，在售343~1200平方米的双拼别墅，全部以现楼发售，均价在1.8万元/平方米。按照公司推出的“零利率购房模式”要求，购房者只需要支付四成首付就可入住，余款可在1~3年内免息分期支付。
曾在两年前大行其道的“一成首付”、“分期首付”现象，已经静悄悄在多个地方重新上演。譬如，2012年2月25日，深圳罗湖区港澳8号项目开盘，现场中介人员举着“港澳8号首付一成”的牌子引来千人围观。按照国家相关房贷政策规定，目前置业者第一套购房首付不能低于三成。因此，此举引发深圳市规划和国土委员会的调查，调查结果认定，开发商没有违反现行政策，因为银行方面在交易时的实收款仍是首付三成。
港澳8号项目并非真正意义上的“一成首付”，而是“变相降价”以赢得购房者。购买港澳8号项目享受开发商垫付两成，其中一成免费的优惠，实际相当于打了8.8折。该项目开发商随后对外表示，港澳8号在宣传方面存在一定偏差，虽然在宣传用语上出现了“一成首付”字样，但买房者仍需支付三成购房款，公司并没有帮客户垫付两成。不同的是，公司会赠送相当于一成购房款的“家电款”，并承担一成购房款的一年利息。实际上，关于开发商推出的首付优惠活动，正在国内多个城市不断上演。
譬如，南京开发商此前已经先于港澳8号推出首付优惠措施，江北多个楼盘再现一成首付。天玺国际广场在2月11日~3月14日期间针对首付不足的刚需客户，推出首付一成的促销活动，仅需7万元。南京大华锦绣华城在2月中旬也推出首套房一成首付优惠政策，二套房最低能享受三成首付，剩余的首付款需在5个月内付齐。
譬如，武汉的翰林雅居项目正在推行“一成首付实现购房梦想活动”。销售人员称购房者只需要缴纳一成首付，剩余两成首付款由公司垫付，垫付购房款在交房前一个月内缴清即可。譬如，惠州鹏达御西湖在2月份也采取了首付一成促销措施，另外两成首付由开发商垫付，分别在年中和年底交付；仲恺骏豪国际推出“垫首付”活动，购房者只需付一成首付，而另外两成在3年内付清，且没有利息。
譬如，合肥，关于开发商为购房者垫付购房款的消息频频见诸媒体，新华国际广场等多个项目都推出了首付最低至一成的优惠措施，并带来不错的销售效果。譬如，北京约有12个楼盘提供首付分期付款，其中不乏如龙头万科旗下的住总万科·金域华府、中粮万科长阳半岛、万科蓝山，以及2011年北京销售金额第一的金茂府等知名项目，其余大多为首付款需要50%的商住项目，如绿地新都会·国际花都等。2011年下半年以来成交低迷，
主持人:有请中国房地产经济研究院院长、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫先生来解读.
记者：你怎么看“首付一成”？
谢逸枫：虽然当前房价已进入下行通道，“垫首付”等“非常规”营销手段的出现，也表明了开发商尽快出货的迫切心情，但仍要谨防地方政府频频试探的各类突围招数，避免“暗流涌动”给调控带来的不利影响。“一成首付”、“分期首付”等措施可以暂时降低首付门槛、减轻首付压力，短期内增加销售以解房地产商紧张的资金压力。
这是开发商自我松绑以刺激成交量，但宽限时间过短，效果未必明显。实际上，去年以来，沈阳、苏州、株洲、福州、南京、合肥等地均出现过“垫首付”卖楼的情况。现在绝迹已久的“一成首付”现象大有卷土重来之势，深圳、广州、南京、武汉、合肥、惠州等地开发商纷纷“暗度陈仓”。
谢逸枫：其实，不管效果如何，“一成首付”、“分期首付”等现象的出现，正在给深陷胶着状态的房地产市场释放出房价深度调整的信号。这一现象的背后是，各地楼市在调控政策的重压下新房存量已攀升至历史高位，消化存量和回笼资金成为开发商的当务之急。由此可能带来的房贷按揭违规操作和楼市炒作问题，应该引起监管部门的警惕，目前部分地方政府监管部门已经介入调查。
记者：“首付一成”是什么意思？开发商和银行如何操作的？存在什么风险？
谢逸枫：所谓“首付一成”是指购房者原本需要支付的三成首付，现在购买则只需支付一成，剩余两成由开发商垫付，其中一成为免费优惠，另外一成只需要购房者在年内分三次无息还清即可。
谢逸枫：新购商品住宅首付占总房款的比例可由购房者和开发商协商，但必须写入购房协议书，首付较低可能产生的法律风险应具体咨询律师。根据目前政策规定，“首套房首付3成，二套房首付5成到6成”的政策。操作上审核方为银行，首付比例不达标则不放贷；而“首付分期”实质是由开发商垫付其余资金给银行，不影响房贷审批。
谢逸枫：虽然目前采取分期首付的楼盘开始增加，但还不是楼市主流，买卖双方都需承担较大风险。一方面购房者不能在规定时间内补齐首付款，不但要承担违约责任，房屋可能被收回，个人信用资质也会受到影响；其次此举在限购局面下是否能缓解销售困境还是未知数，但开发商却承接了更大的资金风险。
记者：为什么开发商“首付一成”死恢复燃，到底是什么原因？
谢逸枫：上市房企负债激增，楼市低迷，资金紧张，库存压力下开发商为卖房各想奇招。一方面是2月楼市因为季节性因素成交回暖，但库存仍节节攀升，2008年年底流行的“首付一成”重现楼市。另外一方面是为吸引购买，越来越多的开发商为购房者垫付首付，为其提供一笔半年至一年期的“免息”房贷，以一般住宅市价120万至150万元/套计算，垫款约40万至50万元，期限为2个月至一年，购房者约可省1万至2万元贷款利息。
记者：“首付一成”是一个好的销售手段，一旦出问题，购买者本人是否承担责任？
谢逸枫：除大幅降价外的营销手段作用很小，由于房价仍处于下行通道中，“买涨不买跌”的购房者观望情绪浓厚，除非价格稳定一段时间，否则成交难有起色。为了突破“5年社保或纳税”的限制，还出现了一些不符合资格的购房者从第三方处办理假社保或居住证“过网签”的情况，一旦被查处不仅购房合同无效，购房者本人还可能承担法律责任。
谢逸枫
2012年2月29日
北京市住建委数据显示，2012年2月1日至今，北京商品住宅存量已达11.8万套，预计上半年库存即可达到2008年11月房价跳水时的15万套顶峰。