谢逸枫:给广州市政府楼市限购差别化建议
广州楼市限购暂不解封 应适度放松
导读：根据某研究机构数据显示，2012年1月广州全市住宅网签成交共计3348套，环比上月5010套成交下跌33%；价格方面，1月成交均价12449元/平方米，环比上月11310元/平方米上涨10%，整体呈现出“量跌价升”的倒挂局面。房产数据中心统计显示，2011年成交均价最高的为天河区，均价达28217元/㎡，其次是越秀区，均价为24582元/㎡，海珠区、荔湾区次之，四区均价均超过20000元/㎡，尽管近段时间，有不少市区楼盘出现价格跳水的现象，像纵横公寓、力迅时光里、君汇上品、新一城广场等，价格也从16000元/㎡起。
截止2012年1月28日，广州全市未售套数达到116064套，未售面积达到14,566,202㎡。广州住宅市场库存量再攀高峰，未来开发商去库存压力增大，住宅价格下行概率较大，2012广州将进入“去库存时代”。
以下内容给广州市政府关于广州楼市限购差别化建议：
一，是否有必要实施限购政策差异化？是否具有合理可行性？
我认为，目前中央楼市宏观调控政策是有史以来最长的一次，持续到今天，广州仍然还没有松动的痕迹。截止到2012年2月份，全国达到50家大房企降价（房价下降幅度最高达到15%）、20家房企被砸售楼部、30宗业主维权、15家房企跑路、GDP增长缓慢、投资额增速下降的事件。如果继续采取严厉的调控政策，会造成广州房地产市场低迷、销售成交下滑、楼市有价无市、土地市场寒冷、购房者不入市、房地产税费减少、经济出现滑坡，再加上目前外围经济的不景气，将会对中国的整体经济造成大的影响。
一方面广州去年已经顺利完成价格控制目标，房价得到控制，达到国务院的目标。况且房价具有非常明显回落，从2010年广州房价上涨38%，到2011年广州房价仅仅上涨2.5%，说明广州房价合理回归。另外一方面是广州去年8.5万套保障房完成，达到住建部的要求。三是广州房价依然是合理的城市水平，十区两市或十区平均房价基本保持在13000元-15000元之间上市波动，与北上深三个一线城市平均房价保持2万-2.5万元/平方米的水平，广州房价是最合理的。
四是广州的投资炒房比例未到50%，基本是以自住和改善需求作为市场主要购买力。况且广州房地产市场很健康。五是广州土地和房地产税入是政府主要财政收入来源，而房地产投资是GDP固定资产主要是拉动力。房地产业是广州近60个相关第三产业和涉及到就业率及吸引外资进入的重要产业。广州楼市限购差别化实施是非常必要性的，并且具有合理性。
二，限购政策适度放松之后，房价是否反弹？有啥意义？
我认为，为实现既能活跃市场，也要抑制投机的平衡，限购政策应当适度放松。房地产市场调整应有前瞻性，使用温和、灵活的方式进行微调，而不是抑制市场。一方面不能放任中国经济下滑，一方面仍然要抑制投机需求，否则投机者肯定会对中国经济产生极大的破坏。最佳的做法是既能活跃市场，也要抑制投机。目前广州限购仅仅是房地产调控政策之中的一项政策，主要是抑制投资投机炒房需求，但同时因限贷，也遏制住真正需要购房的人。
如何达到这种平衡，应该对限购政策适度放松，但是千万不能替代以开征“房产税或者是投机税（比如增加更多消费税，或者说奢侈税，因而投资者的税收成本会增大）或者是商品房暴利税，直接或间接增加购房交易成本，让老百姓购房越来越困难，抑制真正的市场需求。况且根本不用担心广州楼市限购差别化之后房价是否反弹的问题，因为除限购政策外，还是限价和限贷政策。即使放松之后，房价上涨反弹的机会非常渺小。
截至目前，全国48个限购城市依然延续了去年以来的政策，并未做出调整。但是全国40个限价城市，有部分城市早已经调整，比如广东中山和增城两市限价政策的调整，提高限价的标准。另外是全国600多个限贷政策的基准利率也开始调整。
其实，适度放松广州限购政策，有三个意义，一是刺激和支持真正需要购房的人。二是促进市场活跃。三是达到抑制房价上涨和投资及有利市场稳定发展。四是有利土地市场和房屋交易市场，增加地方政府财政收入，可多投入建设保障房和城市基础设施及教育等资金。
三，如何适当放松楼市限购政策，实施差别化可行性的方案？
我认为，根据广州正探索采取优化“限购”政策2012年的调控思路，针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性。
首先是考虑到区域性（房价水平与投资比例），将广州限购区域缩小。只限广州中心六个主城区（天河区、越秀区、海珠区、荔湾区、白云区、黄埔区），不限广州四郊区，番禺区、花都区、南沙区、萝岗区）。而限价的广州另外两市（增城市和从化市）则可以允许放宽限价范围，提高限价的标准。
其次是考虑到人群结构，缩短广州的外地人纳税或社保时间。根据广州限购细则，需要缴纳满一年纳税或社保时间，方可有购房和贷款的资格。由于外来人口的流动性和不稳定性，可以考虑考虑将一年纳税或社保满一年的时间缩短到3个月或者是6个月。 同时，允许外地人如果有在广州暂居住满一年，有暂住证的家庭允许新购一套房。
再次是考虑到套型结构，也考虑到购房人的经济承担力和支付能力，将限购户型范围缩小至90平方米以下中小户型，或者是144平方米以下（类似长沙的限购政策）。而对于144平方米以上的豪宅或别墅，可以采取限价和限贷的做法，但是放松限购。
再其次是考虑改善与刚性合理需要，也考虑到人才和丈母娘需要，允许本地户籍家庭新购一套房（类似珠海）。同时，支持广州本地居民购入一套房产。
最后是考虑到区域价格，将普通住宅价格标准的提高（类似上海），促进刚性需求释放。
另外，考虑到国务院和住建部关于货币政策中的房贷差异化态度和灵活性的原则，支持刚性和改善性需求购房。
我建议，一是提高公积金贷款比例。二是下调首套和二套贷款基准利率，恢复优惠政策。三是下降首套房贷（30%或40%下降到20%）和二套房贷比例（50%或60%下降到30%或40%）。四是放松限价的范围和提高限价的标准。
四，广州局部区域
我认为，经过史上最长的楼市宏观调控政策，近期市场上会出现一定的观望，成交低迷和局部区域价格僵持的现象会持续，不排除部分开发商扛不住，先降价换量的情况。不过，降价幅度不会太大，最多在10%左右。因此，今年广州房价不会跌，会小幅度上涨。
我认为，对于刚性和改善的购房者来说，目前是最佳的置业黄金时期。因为调控的目的就是拖住房价上涨，让开发商打折扣降一点价格，让需要购房的人购买。况且房地产调控初现效果，遏制部分城市房价上涨过快目标完成。目前国务院调控目标是巩固房地产调控成果，让房价合理回归。目的不是让人人都买得起商品房，也不是买不起房的人都买保障房，而是防止房价大起大落。
房价未来继续小幅度上涨的共识现在已达成，2012年广州房地产市场逐渐正进入合理通道，局部区域价格可能还会有小幅下降，并不稳定。即使广州出现房价下调，也应该不会出现上海业主闹事的行为。广州购房者在经历了2008年那一轮的房价波动，已经懂得了楼市价格的发展原理，适应了这种波动性。所以，2012年广州房价不会跌，将有小幅上涨。
谢逸枫
2012年2月7日
官方数据，广州2011年十区楼价同比上涨2.5%，顺利完成楼价控制目标。虽然从全市十区均价上看，广州楼价去年仅微涨，但如果从各区房价数据看，各区域价格均呈现不同程度的上涨。十区中有八个区住宅价格涨幅超过17％，最高的白云区涨幅更达30.0%。2011年广州市政府虽然完成了年度调控目标，但主要因为住宅均价较低的周边区域成交放量拉低了整体市场均价。整体来说，由于2011年广州市整体住宅市场走过了抢售期、一次探底期、市场博弈期、转折下行期四个阶段，总体市场下行趋势已形成。
广州市国土房管局公布的数据，2011年全市十区一手房的成交均价为13401元/平方米，同比仅上涨2.5%，显示经过一年的调控，楼价非常平稳。不过细读数据，我们可以发现，去年全市十区中，除了萝岗区全年的成交均价涨幅为负数外，其余各区全年的成交均价涨幅都显示为双位数。其中白云区全年的一手楼成交均价为16813元/平方米，涨幅高达30.0%，居全市之冠；黄埔区成交均价14267元/平方米，涨幅25.1%，名列第二。
另外，花都、越秀、荔湾、天河、南沙的全年楼价涨幅均达到了18%-21%。由于去年全年中心城区的供货量一直比较少，楼价较高等，使得中心城区的成交量一直大大少于外围花都、番禺等区的成交量，最终成交量较大的较低价楼盘拉低了全市整体的均价。这也正好解释了不少市民觉得去年在10月份之前，楼价仍是处于上升状态，直到去年底，部分楼盘价格才有实质性的下降。
据对广州历年商品住宅市场成交情况调查显示，2009年-2011年三年间，广州楼市整体成交金额呈连续下降，其中2011年广州十区商品住宅成交面积557万平米，环比下降15%，全年成交金额746亿元，环比下降13%。受政府调控、消费者市场预期走低等因素影响，楼市成交呈现进一步下滑，全年各区住宅成交呈现供大于求的特点。就区域而言，去年广州供应主要集中在花都、番禺、南沙、白云四区，合计占整体供应的82%。
由于开发商工期问题及市场冷淡开发商延迟销售等原因，中心六区（白云区除外）在11、12月份有所放量，但整体看来，市场供应仍以郊区为主力。在现阶段政策不发生大的调整转向的前提下，2012年广州中心六区住宅市场新增供应将会进一步放大，荔湾区、白云区、天河区均有大量项目上市，周边区域花都、番禺、增城供应也将放量，初步统计广州十区二市2012年将会有约10.8万套住宅产品上市。
2011年，广州市辖十区新建商品住宅网上签约面积同比减少15.2%，一手商品住宅的成交量同比下降24%，签约均价同比增长2.5%，低于同期GDP和居民可支配收入的增幅，实现了年初确定的房价控制目标。 值得注意的是，2012年广州土地出让金总收入达到475亿元，同比增加4%，其中市本级316.6亿元，同比增加1.1%，成为全国一线城市中唯一实现土地出让收入只增不减的城市。全国130座大中城市2011年土地出让收入同比减少了24%，北京、上海同比下降20.5%、35.8%。
日前广州又将成立一家新的投融资主体——安厦投资公司，它承担保障房的投融资、建设、物管等工作。2012年1月20日上午，市住房保障办与国家开发银行广东省分行签署《开发性金融合作协议》（下称《协议》）。《协议》约定， 2012年至2016年期间，双方在保障性住房建设领域的合作融资总量不低于200亿元。在此额度下，根据各具体项目的实施进度和资金安排制定具体融资方案。
市住房保障办透露，今年将与国家开发银行签订公共租赁房和廉租住房项目贷款合同110亿元，目前，该项贷款工作已进入银团筹组阶段。 广州市近年加大了住房保障财政投入，将土地出让的净收益用于保障性安居工程的提取比例从10%提高到13%。2011年，市财政筹集资金50.06亿元，中央补助专项资金7.45亿元，为历年之最。广州即将成立一家新的投融资主体安厦投资公司，承担保障房的投融资、建设、物管等工作。
而据2011年度广东房地产市场分析报告，2011年广东房地产企业国内贷款1218.65亿元，占到位资金17.69%，占比为近10年次低；自筹资金2162.76亿元，占到位资金31.39%，比重仅低于2008年；其它资金3426.63亿元，占49.74%。综合上述数据，2011年广东房地产企业资金面临压力，但稍好于2008年。在此背景下，广州房价得到合理控制，一个重要原因来自于保障性住房的充分建设。
广州市近年不断加大住房保障财政投入，将土地出让的净收益用于保障性安居工程的提取比例从10%提高到13%，超收部分优先安排用于保障性住房建设。2011年，市财政筹集资金50.06亿元，中央补助专项资金7.45亿元（已全部投入市本级公共租赁住房项目），为历年之最。同时，拓宽保障性住房建设资金来源渠道，采取企事业单位参与、投资补助、贷款贴息等方式引导鼓励社会资金参与保障性住房建设；积极搭建保障性住房投融资平台，开创保障性住房建设融资、聚力新局面。
2012年1月20日，广州市住房保障办与国家开发银行广东省分行签署《开发性金融合作协议》约定， 2012年至2016年期间，双方在保障性住房建设领域的合作融资总量不低于200亿元。今年将与国家开发银行签订公共租赁房和廉租住房项目贷款合同110亿元。
据广州市房管局介绍，该局已提出2012年房地产主要思路报市政府审定。其中包括适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性等。为落实中央经济工作会议提出的“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的要求，2012年广州房管局落实了调控思路和目标，探讨针对差别化“限购”措施的可行性，在实现房价合理稳定的同时，促进住房交易；支持居民合理住房消费，抑制投资性购房的措施等等。
据透露，2011年，广州市辖十区新建商品住宅网上签约面积同比减少15.2%，一手商品住宅的成交量同比下降了24%，签约均价同比增长2.5%，低于同期GDP和居民可支配收入的增幅，实现了年初确定的房价控制目标。全市一手商品住宅成交均价涨幅低于房价控制目标8.4个百分点（不高于全市GDP和居民人均可支配收入增幅），挤出了24%的投机型的不合理住房消费需求。
与此同时，2011年，广州成为国土资源部确定的省部合作城乡统筹土地管理制度创新试点城市，全市共获得新增用地指标21平方公里，完成用地报批21.8平方公里，完成土地实物储备11.43平方公里，供应各类建设用地12.65平方公里，分别同比增加32%、23%、93%、11%，有力地保障了科学发展的用地需求。去年广州土地出让金总收入达到475亿元，同比增加4%，其中市本级316.6亿元，同比增加1.1%，成为全国一线城市中唯一实现土地出让收入只增不减的城市（全国130座大中城市2011年土地出让收入同比减少了24%，北京、上海同比下降20.5%、35.8%）。
去年广州以“给力幸福广州给力转型升级”为主题，成功举办了“新广州新商机”土地系列推介会和广州房地产博览会，主动接洽海内外投资主体200多家。出台实施《广州市土地储备实施办法》，完善广州南站、琶洲、海珠湖、白云湖、北部山区等重点地区的开发建设方案，全年共供应各类建设用地12.65平方公里，收取土地出让金422亿元（其中市本级303亿元）。其中，住宅用地3.76平方公里；商服用地1.81平方公里；工矿用地3.57平方公里；交通、教育等公共用地3.51平方公里。全市“二三”产供地结构从以往的4 1调整为2 1。
价格下跌的现象是否会持续？是否最合适出手？
