四月已过半，之前种种关于四月行情的猜测也逐渐尘埃落定。之前积蓄良久的刚需一次性集中爆发，造成三月市场回暖局面，也被称为“冷回暖”或“假性回暖”，意为后劲不足。四月清明假期的清冷，让各方看空市场。但开发商一直蓄势而动，认领销许加紧认筹，不断向市场推出房源。本周南京楼市共有5家楼盘推出新房源，整体上市量为1185套，相比上周末600多套的上市量增加了近一倍，并且完全由两江板块包场，且刚需小户型垄断周末楼市。

　　可以说目前的购房群体对于价格的敏感程度较高，承受能力也并不强。为了抓紧“银四”黄金销售期快速走量，开发商推出的产品仍会尽量贴近市场需求，低价开盘和降价促销不可避免。而首套房贷利率的松动，多重利好让购买力得以释放。

　　本周团购依旧是市场特色之一，石林大公园参团房源位于3号楼，面积75、89、102、126平方米；天正天御溪岸参团房源为2号楼新开全部房源、3号楼和4号楼在售房源，面积110-154平方米。从石林大公园到天正天御溪岸，团购如今是买卖双方为达到微妙平衡的一种市场默契。团购将项目性价比拉升，而性价比依然是目前市场上获得销售量的利器。

　　天正天御溪岸是作为首改参与的此次团购，而市场似乎也很买帐。大约是中端改善型需求受近期刚性需求的热情传导，而开发商也顺势加推和营销优惠策略，力求将改善需求推向市场。开盘以来，作为片区的品质型大平层产品，成为板块改善型产品低调热卖领头羊。此外，一直走明国风的宏图上水庭院本周末推出了1#民国范小公馆，小高层，110套，91-139平米，均价16500元/平左右。但改善需求相对于刚需来说，有更多的时间作为缓冲，开发商还需做出更多努力，才能戳中改需痒处。

　　而江宁万达广场售楼处的开放事件对江宁区域品质提升意义重大。商住互补，万达广场不仅推动江宁整个区域居住品质，而且会重新划分江宁区域中心格局，带来新城市中心。在住宅调控时代，以万达为首的商业地产异军突起。商业地产的迅速发展填补了之前一味疯狂开发，配套却远远落后的住宅市场空白。

　　在房地产市场化以来，房价的几轮暴涨曾令炒房者获得了高额收益，也令社会财富重新分配。如今调控将投资性需求驱逐出房地产市场，但目前市场不能仅根据局部现象判断是“暴跌”还是“回暖”。在经过长达一年的限购后，商品住宅市场形成较为稳固的购买群体，刚需购房者成为市场主导，房价会在政策与供求中的动态平衡中走向稳定。

　　另外开发商销售不能过度依赖团购，否则容易形成疲软。各开发商应在各自的产品基础上形成自身的品牌价格，产品的抛荒型销售容易对品牌造成损坏。从长远上来讲，要恢复房地产市场基本竞争秩序，还要在产品和营销上创新，提高住宅商品价值。而调控期间百态尽出的房地产市场空间，还需要时间来慢慢打开。